仲介公司應如何履行職務？
26 May, 2025
問題摘要：
不動產經紀業者須依法訂約、如實揭露資訊、誠信執行業務並承擔相應法律責任，這些規定不僅防止經紀業濫用資訊不對稱的優勢，也促使經紀人於雙方之間維持中立、專業與透明的角色。對消費者而言，除應審慎選擇合法經營、具執照之業者外，也宜詳細審閱契約條款與說明書內容，避免簽署含糊不清或過度偏向經紀業者利益的約定，藉由法定規範與契約審慎行使自身權利，才能在複雜的不動產交易中維護個人權益不受侵害。整體而言，不動產經紀業管理條例對於市場參與者提供制度性的保障架構，促使交易透明化、契約合理化，並建立起一套從資訊揭露、履約機制到損害救濟的法律制度，有助於促進我國不動產交易市場的穩健與信任。
律師回答：
關於這個問題，在不動產交易中，仲介人扮演關鍵的角色，但由於其同時處於買方與賣方之間的中介位置，也產生許多法律上的潛在衝突。首先，最常見的利益衝突在於仲介人可能同時接受買方與賣方的委託，這使得其在促成交易時，可能面臨難以兼顧雙方利益的矛盾。買賣雙方的角色本質上是對立的，價格、條件與交易速度的期望常有落差，而當仲介人同時為雙方提供服務時，其是否能真正維持中立與誠信，便成為實務與學理上不斷討論的議題。這類衝突在仲介人同時擔任代理人或受任人時尤為嚴重。
另一種利益衝突來自仲介人本身作為企業經營者的立場，為確保自己報酬的取得，往往預先擬定標準化的仲介契約條款，並非買賣雙方共同協商產生，消費者對此往往缺乏議價空間。在這種資訊與資源明顯不對等的情況下，仲介契約的條款設計可能出現對消費者明顯不利的情形，例如：直接交易禁止條款、違約即視為成交條款、斡旋金之沒收條款等。這些條款雖可保障仲介人的利益，卻可能導致不公平交易，甚至違反民法第247-1條規定關於顯失公平的標準。
針對上述兩類衝突，應從「忠實義務」與「誠信原則」角度切入，重新思考仲介人在交易過程中所應承擔的責任與義務。雖然我國民法未明文規定「忠實義務」，但可透過民法第148條誠信原則之規定，將其內涵具體化，進一步推導出契約履行過程中之「附隨義務」。這些附隨義務包括說明義務、揭露義務、避免利益衝突義務等，目的在於維護交易公平與信賴。當仲介人未盡忠實義務而使交易陷於不利時，應承擔相應法律責任。
此外，針對仲介契約的消費者保護問題，若仲介人預先擬定的定型化契約條款涉及重大義務轉嫁、限制消費者權利、免除自身責任等事項，即可能違反消費者保護法第12條與第14條之規定，構成無效條款。法院在審理此類案件時，亦傾向認定未給予合理契約審閱期的條款不構成契約內容。斡旋金制度方面，其性質究竟為保證金、定金或單純的要約回應，實務與學說間意見分歧，法院多依個案實際狀況判斷其性質與可否沒收，對消費者來說風險極高，亦需特別注意。
當不動產買賣過程中產生爭議，尤其是買賣雙方對房屋瑕疵、契約內容或履約細節意見不一致時，若仲介人涉入其中，將可能面臨共同賠償責任。此時不僅要判斷仲介人是否違反其忠實或誠信義務，還須釐清其在法律上的地位，是否為代理人或單純居間人。若仲介人與賣方同時需對買方負責，雙方究竟是連帶債務，抑或為個別責任，亦是法律實務上重要爭點，應視個案判斷。
不動產經紀業管理條例對不動產仲介業者在業務推廣、契約簽訂、資訊揭露及責任承擔等方面皆有明確的法律規範，旨在保障交易雙方當事人權益，維護不動產市場秩序。第21條規定，經紀業者必須與委託人簽訂書面委託契約後，方可刊登廣告並展開銷售活動，且廣告內容必須與事實相符，並明確標示經紀業名稱，倘若廣告與實際情形不符，則須負損害賠償責任。
第22條進一步規定，仲介或代銷不動產的各項關鍵文件，包括委託契約、要約書、定金收據、廣告稿、說明書及買賣契約書等，均應由經紀人簽章，確保交易程序合法且資訊正確透明，尤其不動產說明書更需依中央主管機關訂定之格式及內容標準填列，避免虛偽或誤導。
在實際執行業務過程中，第23條規定，經紀人員應在交易解說前，以不動產說明書向潛在買方或承租人說明物件內容，並需由委託人簽章確認，確保賣方所提供資訊的真實性與合法性。
第24條進一步要求，當事人雙方簽署買賣或租賃契約時，經紀人應將說明書交由相對人簽章，且此說明書視為契約之一部分，具有法律拘束力，防範事後爭議發生。此外，第24-2條規定經紀業者若同時接受買賣雙方委託，須取得雙方書面同意，並負有公平揭露價格資訊、協助檢查不動產及說明契約條款等多項義務，以防止因雙重代理引發利益衝突。
第25條則明文禁止經紀人員洩漏業務中所知悉的秘密，這不僅關乎當事人隱私權，更直接影響市場信任機制的維護。若因經紀業者可歸責之事由無法履行委託契約，或經紀人員在執行仲介或代銷業務過程中，因故意或過失致當事人受損，依第26條規定，經紀業者須負損害賠償責任，並與相關人員負連帶賠償義務。此項設計確保消費者在發生損害時能有效請求救濟。若當事人獲法院判決、仲裁或基金管理委員會裁定，得自經紀業繳存之保證金中請求代為賠償，並由聯合會進行調處與履約，保障機制更形完備。
-房地-房仲-房屋仲介業管理
(相關法條=民法第148條=民法第247-1條=消費者保護法第12條=消費者保護法第14條=不動產經紀業管理條例第21條=不動產經紀業管理條例第22條=不動產經紀業管理條例第23條=不動產經紀業管理條例第24條=不動產經紀業管理條例第25條=不動產經紀業管理條例第26條=)
瀏覽次數：9
