房屋仲介公司的法律上地位為何？
26 May, 2025
問題摘要：
房仲公司的法律地位結合居間、委任及企業經營三大層次，其契約型態雖以居間契約為核心，實務上卻可能涉及代理與委任義務，並須受到消保法與不動產經紀業管理條例等相關法規的規範與制衡。消費者與業者雙方在締約與履約過程中，應審慎評估契約條款、遵守誠信原則，並妥善因應因仲介行為而產生的法律風險，以保障雙方權益與促進交易秩序之健全。不動產經紀業管理條例從經營主體的資格條件、設立程序、營業登記、從業人員專業訓練、保證金制度、資格登錄與管理、交易安全與消費者保障等面向，建構出一套完整的法律制度，透過中央與地方雙重管理體系，結合同業公會自律監督，共同維持不動產交易市場的秩序與公平。對於消費者而言，也提供更多透明資訊與法律保障機制，使買賣雙方更能安心進行不動產交易。
律師回答：
關於這個問題，在法律上，房屋仲介公司通常以「不動產經紀業」的身分存在，其法律地位主要建立於民法中「居間契約」與「委任契約」的法律架構，以及不動產經紀業管理條例的明文規範之下。
民法第528條，委任契約是指一方當事人（即委任人）委託另一方（受任人）處理事務，而受任人允為處理的契約。若委任的處理行為涉及法律行為，則依民法第531條，其授權必須以書面為之。此外，民法第535條規定，受任人於處理委任事務時，應依委任人之指示，並以處理自己事務為同一程度的注意義務執行事務。若有報酬，則應以善良管理人的注意義務執行，這是對仲介行為品質的基本要求。
另一方面，房仲業的核心職能即為媒合房屋買賣雙方，屬於民法第565條所稱的「居間人」，即以報告訂約機會或媒介締約為任務，進而獲得報酬的契約型態。而依民法第568條，僅當契約因仲介之報告或媒介成立時，居間人才得請求報酬。這說明房仲報酬請求權的成立條件，需以交易成立為前提。而若仲介人在過程中違反誠信義務，或為相對人利益而違背委託人利益，則依民法第571條規定，將喪失請求報酬與費用的權利。
法律上對於不動產仲介人的法律地位，其核心仍是以民法第565條所定居間契約為基礎，即一方為他方報告訂約機會或為訂約之媒介，他方給付報酬的契約。然而，仲介人在實務中往往不僅僅止於媒介角色，也會協助買賣契約談判、處理過戶、申請貸款、斡旋付款條件等繁雜事務，因此性質上也常兼具民法第528條所稱委任契約之特性。當仲介人涉及代表委託人簽署契約、進行法律行為，則更須具備合法代理權，並應依民法第531條明確授權，以文字為之。
雖然實務上房仲契約多採「委託銷售契約」之形式，但其法律性質實為「混合契約」，涵蓋居間、委任與部分代理的性質。因此不動產仲介契約不屬於民法上的典型契約，而是一種實務發展出來的準契約。學理上認為，居間契約應為仲介契約的核心性質，但實務中仍需依實際契約條款綜合判斷其性質。
此外，不動產交易涉及高額金錢與複雜程序，仲介人若同時接受買方與賣方委託，則可能產生角色衝突與利益衝突，這時仲介人應遵守忠實義務與揭露義務。雖我國民法並未明文規定「忠實義務」，但可透過誠信原則（民法第148條）推導出「附隨義務」，要求仲介人在促成交易過程中，應誠實、善意地為委託人之最佳利益行事。
此外，房仲以企業經營者身分對外訂定契約，通常會預先擬定「定型化契約」，此時需受消費者保護法的規範，例如應提供合理審閱期間、不得加入顯失公平條款，並應避免使用過度偏袒仲介自身的條款，例如「視為成交」、「直接交易禁止條款」或「違約視同完成居間行為」等。
再者，仲介契約中常出現斡旋金或定金制度，用以確保交易的誠意及仲介報酬請求權。然而「斡旋金」的性質在實務及學理上仍存爭議，其究竟為要約、要約承諾或為契約成立之定金，需視具體契約與付款約定判斷。
由於仲介業者在交易流程中往往居中斡旋，若其介入不當或造成買賣糾紛，仲介是否需與委託方（如賣方）連帶對買方負責，也屬實務上經常出現之法律爭議。此時即涉及民法損害賠償責任的歸屬與不動產經紀業管理條例相關規定之適用。
我國針對不動產仲介業已設有不動產經紀業管理條例，以補足民法之不足，該法第1條即明示為保障交易者權益、建立交易秩序與健全市場發展而制定，並由中央主管機關（即內政部）統一管理。條例第4條對不動產、經紀業、仲介與代銷等專有名詞作出明確定義，並規範業者須依法辦理公司登記，從業人員亦須具備經紀人或營業員資格。
不動產經紀業管理條例條例中另明文禁止經紀業收取差價（第19條），並要求其報酬計收方式須按主管機關標準並公告於營業處所（第20條），此有助於減少資訊不對等與隱藏費用的爭議。條例的立法設計除強調從業人員的資格與經營規範外，亦重視消費者保護與資訊公開，對於目前高度依賴仲介之不動產市場而言，具有重大意義。
不動產經紀業管理條例是我國為規範不動產仲介與代銷行業所制定的專門法規，目的在於透過明確的法律制度來管理經紀業者的設立、經營行為、從業人員資格，以及相關權利義務，從而建立健全的不動產交易秩序，保障交易者的權益，促進市場正常發展。條例第1條明定立法目的，第2條進一步指出本條例為不動產經紀業管理的基本依據，若條文未及之處，則由其他相關法規補充適用。至於主管機關層級，依第3條的規定，在中央為內政部，在地方則分別為直轄市政府地政處與縣市政府，負責經紀業之核准、登記及管理等職權。
不動產經紀業管理條例第4條規定，不動產經紀業涵蓋的定義非常具體，包括土地、成屋、預售屋及其可移轉權利的仲介或代銷行為。其中所稱「仲介業務」是指從事不動產買賣、互易與租賃的居間或代理服務，「代銷業務」則是受起造人或建築業者委託，負責規劃並代理銷售的行為。本條例亦定義「經紀人」與「經紀營業員」的角色與職能，前者得執行業務，後者僅為輔助。此外，「加盟經營者」之規範確保品牌連鎖經營者的識別與責任，「差價」的定義則針對實際交易價格與委託銷售價格之間的落差加以揭示，避免不法取利。
不動產經紀業管理條例第5條規定，經營不動產經紀業必須先經主管機關核准，並依法完成公司或商號登記。經營國外業務者則僅限以公司組織方式經營。第6條對經營資格設下排除規定，例如行為能力限制、破產未復權、犯有特定刑事罪者、曾受撤照處分者等，皆不得經營經紀業。若公司負責人或經理人等有這些情形，主管機關得命其限期改善，否則可廢止其許可與登記。
不動產經紀業管理條例第7條規定，經紀業經許可後須完成公司或商業登記，並加入當地同業公會，且應於六個月內開始營業，逾期未營業將被廢止許可。該條另要求經紀業須繳存營業保證金，可用金融機構保證函擔保，詳細辦法由中央主管機關訂定。依第8條，營業保證金須由全國聯合會統一儲存於專戶並由管理委員會管理，基金之孳息可用於制度健全推動。若保證金不足，應於一個月內補足。
不動產經紀業管理條例第9條強調營業保證金獨立於業者債務，不得讓與、扣押或抵銷。若經紀業合併或變更組織，權利隨之移轉，解散後一年滿始得請求退還原保證金本金，惟不含孳息。第10條要求地方公會應通報會員入退情形以供備查。第11條則要求每個營業處所至少設有一名經紀人，若經紀營業員數超過20人，則需增加經紀人員數。
依不動產經紀業管理條例第12至第14條，經紀人與營業員均需經中央主管機關認可之訓練或考試及格，並完成登錄與領證程序。營業員訓練時數不得少於30小時，有效期四年，屆期須再訓練20小時以上始可續登。經紀人資格除需通過考試，亦須具備至少一年實務經驗。第15條規定經紀人證書有效期四年，換證時應完成30小時專業訓練。
第16條明定經紀人員應專任於一經紀業，原則上不得為其他業者或自己執行業務，但若原所屬經紀業同意，例外可兼任。第17條則禁止僱用未具資格人員從事仲介或代銷工作。第18條進一步要求營業處所須公開揭示經營與人員證照與許可文件，加盟經營者亦應明示品牌身分，以利消費者識別與監督。
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