不動產仲介契約性質為何？
26 May, 2025
問題摘要：
不動產仲介契約雖然名為「仲介」契約，但其實際執行內容往往涵蓋居間與委任兩種法律性質。故從實務與法律見解來看，不動產仲介契約應被視為一種混合契約，需依照雙方約定的具體服務內容，分別適用民法中關於居間與委任契約的相關規定。此外，仲介行為須同時遵守不動產經紀業管理條例中所定的程序與義務，特別是關於說明書、文件簽章、雙邊委任的限制與揭露義務，方能完整保障交易雙方權益並防止糾紛發生。
律師回答：
關於這個問題，不動產仲介契約的法律性質，在我國法制下並非單一形式可涵蓋，其性質並非固定劃一，實務上往往需依個別案件中當事人所約定的內容進行認定。基本上，若不動產仲介公司僅提供找尋買方或賣方、報告訂約機會或作為訂約媒介，其行為即符合民法第565條所稱的「居間契約」。所謂居間契約，係當事人約定，一方為他方報告訂約機會或為訂約之媒介，他方則須支付報酬的契約關係，此即仲介的基本服務內容，如介紹買賣雙方接洽、安排看屋、協助磋商條件等，並不涉及代理或處理買賣事務。
然而，在現今不動產實務運作上，仲介公司所提供的服務遠超過單純的媒介性質，經常包括廣告刊登、產權調查、資料蒐集、協助斡旋、辦理定金收付、解說交易條件與契約條文、協助貸款與過戶、甚至點交等多項事務，這些業務性質已涵蓋「委任契約」的法律構成。依據民法第528條所定，委任契約是指一方當事人委託他方處理事務，而他方允諾處理之法律行為。換言之，當仲介人員實際接手處理買賣流程中的部分法律行為時，雙方所建立的契約關係便不再是純粹的居間，而是混合居間與委任雙重法律性質的契約。尤其在仲介提供履約協助或其他後續事務處理時，其法律責任與義務也會隨之擴大。
在不動產經紀業管理條例中，對於仲介行為的法律責任與契約履行方式已有進一步具體規範。第21條明定，仲介業者必須在與委託人簽訂委託契約書後，方可刊登廣告與進行銷售，且其廣告內容須與事實相符，否則應負損害賠償責任。第22條進一步要求，不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售若委由仲介業者處理，相關交易文件如委託契約書、承購要約書、定金收據、不動產說明書及正式買賣契約書等，均應由經紀業指派的經紀人簽章，並受中央主管機關所定之格式與內容約束，特別是說明書不得記載不實或誤導內容。
此外，第24-2條揭示，若仲介業者同時接受買賣雙方的委託，需經雙方書面同意，並須公平揭露類似物件價格、說明契約內容、揭示不動產之瑕疵並協助檢查。此條文明確承認仲介雙邊受任的法律可能性，並設下多項資訊揭露與中立義務，可見法律對於仲介人於「雙方代理」關係中，需具備更高誠信與揭露義務的要求，亦符合民法誠信原則之精神。
不動產仲介契約在法理上即使由「居間」契約為主體，但當契約中約定仲介人須處理定金收付、解釋契約條款、協助辦理權利移轉、協調貸款與交屋事宜等事務時，已構成委任行為的實質內容，屬於混合性契約無疑。因此，學理上普遍認為，應將不動產仲介契約視為「居間與委任的混合契約」，並分別就其中之居間部分適用民法第565條至第571條之規定，委任部分則依民法第528條以下有關委任契約之規範處理。
此外，履約階段的仲介義務若不屬於單純媒介行為，例如主動辦理稅費計算、協調價金交付、協助撰擬合約等，亦涉及法律行為或重大資訊揭露時，則其法律責任將明顯高於一般居間人。仲介公司若未能善盡調查與說明義務，而導致交易一方權益受損，除可能構成民法債務不履行外，亦可能因違反不動產經紀業管理條例而需負行政責任與民事賠償責任。
-房地-房仲-不動產經紀委託銷售契約-契約性質及義務
(相關法條=民法第528條=民法第565條=民法第571條=不動產經紀業管理條例第22條=不動產經紀業管理條例第24-2條=)
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