賣屋委託仲介簽專任約，對於委託者最大的風險是什麼？

26 May, 2025

問題摘要：

當事人若於專任約有效期間內另委他人銷售或自售房屋，恐構成違約，但仍需以雙方實際簽訂之契約條文為準，尤其應確認是否明訂「專任」性質以及是否具雙方簽章生效條件。若契約已屆滿、或為一般委託契約，當事人即有自由選擇他人銷售或自售之權利，原仲介無權要求違約賠償。為避免未來發生糾紛，屋主應於簽約時仔細審閱契約內容，保留副本並註明重要條款是否簽署，必要時可諮詢律師確認條款效力，才能安心保障自身權益並順利完成房屋交易。

律師回答：

當事人將房屋委託仲介公司銷售，然而至三月止仍未獲得任何看屋或成交進展，於是當事人為提高售屋效率，選擇在三月底另行委託第二家仲介公司協助銷售。針對這樣的「重複委託」行為，究竟在法律上是否會有違約責任、雙方仲介是否都能請求報酬，或是否有其他法律後果，關鍵須回歸到當事人與原先仲介公司所簽的契約類型與內容。

目前不動產仲介業界慣行，房屋銷售委託契約主要分為兩種形式：「一般委託契約」與「專任委託契約」。所謂「一般委託契約」是指屋主可以在同一期間，將房屋交由多家仲介公司銷售，甚至可以自行找到買方成交，並不受限於單一業者的專屬銷售權，因此即使委託多家業者並不違法，也不會構成違約，賣方最終只須對實際完成媒介與成交的仲介支付報酬。而「專任委託契約」則具有排他性條款，屋主在契約有效期間內不得再委託其他仲介，也不得自行售屋，否則將構成違約，須依契約約定支付違約金或報酬予專任仲介。

因此，若當事人與原先仲介公司所簽的是「一般委託契約」，則三月底另行委託其他業者並不違約，兩造各自媒介、競爭賣屋乃屬合理商業行為，法律並不禁止；只要實際完成媒合與簽約的是第二家仲介，則原先仲介公司不得請求報酬，更無權主張違約。反之，若當事人所簽為「專任委託契約」，則在專任期間內不得重複委託他人或自售，若經查屬實，當事人即可能須向原先仲介支付違約金。

民法第565條至第571條對「居間契約」已有明文規範。第565條，居間契約係一方報告訂約機會或提供媒介服務，另一方支付報酬之約定。而第568條則指出，居間人僅能於其提供的資訊或媒介導致契約成立時，始得請求報酬，亦即「無成交、無報酬」原則。而若契約設有停止條件，如「成交後始生效」，則未成就前居間人無報酬請求權。此外，民法第571條明定，若仲介違反善良管理人義務或對相對人有偏頗行為，將喪失報酬請求權。

進一步觀察不動產經紀業管理條例第19條規定，仲介業者不得任意收取差價或其他額外報酬，應依實際成交價金、租金並依主管機關核定之標準計算報酬，若違反者，須加計利息雙倍返還；而第20條更明文要求仲介業者須於營業處所清楚揭示報酬計費方式與標準，保障消費者知情權。

因此，若當事人與原仲介所簽之專任契約中，確有「委託期間內不得另委他人銷售或自售」的條款，而當事人仍於契約期間內將屋交由其他仲介出售，且房屋順利成交者，即使原仲介未實際介紹買方，亦可能依契約約定主張違約金（常見為成交價金之4%）或主張報酬。

然而，在實務上，是否屬「專任委託」，仍應依契約書具體條文認定。例如，若契約書僅有印製「專任委託」字樣但無賣方簽署確認，或約定條款需雙方於特約欄簽章始生效而該欄位未具名，即可能因形式瑕疵導致專任條款無效，進而認定為「一般委託契約」，原仲介無從主張違約。

另外，若仲介於委託期間毫無積極作為或未盡推案義務，縱屬專任契約，亦可能無權主張報酬。例如屋主三個月未獲帶看或銷售進度回報，仲介怠於執行業務，此時即使契約為專任約，法院也可能不予支持仲介請求報酬。

委託銷售契約，內容除包含被上訴人應積極透過市場管道為上訴人尋找買方並完成買賣外，亦約定其應協助辦理所有權移轉登記等相關事項。可見該契約非單純居間契約，而為兼具居間與委任性質之混合契約，並涉及後續多項協助義務之履行。

再依民法第572條規定，若約定報酬明顯超出居間人所提供勞務之實際價值，法院亦得應報酬義務人請求酌減之。此原則適用於本案當中，尤有其意義。兩造所簽署之契約第8條第3款第1點規定：「若於委託期間內，委託人自行出售或另行委託他人銷售，即視為受託人已完成居間服務，委託人仍應支付報酬，金額為銷售總價之4%。」儘管該條使用「服務報酬」字樣，但於事實上受託人並未完成實際居間服務的前提下，僅因委託人違反專任條款而產生支付義務，其性質實質上應視為違約金而非居間報酬。

依民法第252條規定，若契約中約定的違約金數額過高，法院有權酌減至合理範圍。法院在判斷是否過高時，並不需等待債權人提起訴訟請求，亦毋須債務人提出異議，而得依職權逕行核減。此外，法院於判斷違約金是否合理時，應綜合考量一般客觀事實、社會經濟條件與當事人實際所受損害。如債務已為部分履行，法院亦得就履行程度酌予減少原約定數額，以符公平。

受委託後歷經四個月時間，實際並未完成交易或媒合行為，亦未進行後續如廣告行銷、安排看屋、買方議價、簽約斡旋、貸款協助、過戶交屋等作業。上述事實顯示，受託人在人力、時間與成本上的支出遠少於一般成功銷售案例，因此若仍全額請求4%之報酬，即新台幣45萬元，將造成雙方權利義務失衡，並產生顯失公平之情形。

查本件被上訴人為專業不動產仲介公司，受上訴人之委託代為銷售系爭房地，兩造於銷售契約約定，被上訴人除應努力透過市場流通管道儘速尋找買方，居間完成買賣行為，以早日達成上訴人之委託事項外（第7條第1款），尚須協助上訴人辦理不動產所有權移轉登記事宜（第7條第9款），足認本件銷售契約，並非單純居間而已，實屬兼具居間與委任性質之混合契約甚明。再按，民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例意旨參照），是違約金之約定是否過高，法院本得依職權核減，縱當事人未予主張，法院亦得依職權為之。又按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年度台上字第807號判例意旨參照）。又按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平時，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之（民法第572條參照）。依本件委託銷售契約第8條第3款第1點規定：「委託期間內，甲方（即上訴人）自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三人居間仲介者，視為乙方（即被上訴人）已完成居間仲介之義務，甲方仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。」此項規定雖記載「服務報酬」之文字，但乙方即被上訴人實際上並未完成居間仲介行為，僅因甲方違反「專任委託銷售期間」之約定，而課以應給付原約定報酬之義務，性質上應認定屬於違約金無疑。本件上訴人於專任委託銷售期間，未經合法終止契約，即另行委任其他仲介公司銷售系爭房地，顯然已經違反前述第8條第3款第1點規定，上訴人應支付被上訴人委託銷售總價4%之服務報酬（即違約金），而兩造約定之委託銷售價格最後降為1125萬元…，故上訴人依上開約定應給付之金額為450,000元…。然查本件委託銷售契約，被上訴人歷經4個月期間，仍未完成居間仲介，後續亦無須再進行廣告銷售、尋找客戶、帶看房屋、簽約、協調稅費、斡旋付款條件、貸款事宜、交屋過戶、點交等種種關於簽約及履約之事項，被上訴人亦因此節省相當之人事成本、勞務費用之開銷，被上訴人就本件所為之付出及成本支出，與業已銷售成功之案例相較，顯較為少，若不論被上訴人就本件不動產買賣之仲介實際上支付之勞力及人事費用為何，即依第8條第3款第1點約定按委託總價之4%計付違約金，顯然失衡，本院因此斟酌上情、一般社會經濟狀況及被上訴人所受損害有限等一切情狀，認被上訴人請求違約金之數額為委託銷售總價4%即450,000元，尚屬過高，應予酌減為委託銷售總價之2%即225,000元…，較屬適當，逾此金額部分，即不應准許

(臺灣新北地方法院107年度簡上字第289號民事判決)

專任委託契約雖可保障仲介之銷售權益，並促使業者更積極推案，惟其所附加的違約金條款，不得過高或脫離實際損害範圍。法院在個案中仍得依當事人實際履約狀況、人力投入程度、實際損害與契約履行情形，行使職權酌減過高之違約金，避免業者藉由格式化契約對消費者加重責任，並兼顧交易秩序與契約正義。