專任委託契約在法律上有什麼風險嗎？一般委託契約？或是專任委託契約？

26 May, 2025

問題摘要：

專任契約雖具有效率與行銷上的優勢，但法律效力與保障仍須建構在公平、合理的基礎上。屋主在簽署前應仔細審閱契約條款，尤其關注違約金、契約期間、專任條件的有效成立方式，必要時諮詢律師協助審查契約內容。房仲業者亦應遵守誠信原則，合理說明契約效力與風險，避免日後產生訴訟或聲譽損害。唯有在雙方誠信、公平的契約基礎上進行交易，才能確保權益不受侵害，達成良好的房地產買賣合作關係。

律師回答：

關於這個問題，當事人為提高賣屋的機會與取得較好的銷售價格，於是選擇同時與七、八家不動產仲介公司簽訂「一般委託契約」來銷售房屋，這類契約允許屋主在委託期間內同時委託多家仲介銷售，甚至也可以自行出售房屋，因此並不具排他性。然而，當其他仲介公司順利促成買賣，完成交易流程後，當事人竟遭其中一家原本委託的仲介公司發存證信函指控違約，稱其在委託期間內由他家仲介促成交易已構成違約，要求支付高達六十幾萬元的違約金，更進一步向法院聲請對該房屋假扣押，導致當事人面臨房屋無法過戶的困境，同時還被告上法院。

在房地產交易中，屋主若有出售不動產的需求，通常會委託房仲協助銷售，而在與房仲簽約時，最常見的契約類型就是「一般委託契約」與「專任委託契約」兩種。所謂「專任委託契約」，是指屋主在契約期間內不得自行出售房屋，也不得另行委託其他仲介公司，必須專一地將銷售權限授權給某一家特定的房仲業者。這類契約在市場上十分常見，具備一定的優點，但也存在不少缺點與法律上的爭議，因此在簽署之前，應審慎評估其法律效果與可能風險。

專任契約最大的優點在於能夠促使房仲更積極地推動銷售。由於該房仲公司擁有獨家銷售權，為確保能成功售出並獲取佣金，多數房仲會投入較多的行銷資源與廣告成本，如安排開放看屋、製作宣傳影片、上架多個網路平台等。相對於一般委託契約下的競爭壓力，專任契約能減少房仲彼此之間的搶單現象，讓業務可以專心處理該物件的銷售流程，也能提升與買方議價、溝通的效率。

此外，專任契約下的溝通窗口單一，對屋主來說更具便利性。屋主無須與多家房仲聯絡，只需對接一位專任的業務人員，就能掌握銷售進度，也便於控管房屋的鑰匙交付、看屋時間安排及交易進程等細節。責任歸屬也較明確，若房屋出現銷售爭議、客戶重疊等問題，專任房仲須全權負責處理。

從法律觀點來看，民法第565條的定義，居間契約係指一方（仲介）為他方（委託人）提供報告訂約機會或促成交易的服務，而他方則支付報酬。至於民法第568條則明定，居間人僅於其報告或媒介確實導致契約成立時，才有權請求報酬。若契約設定停止條件者，則在該條件未成就前，居間人不得請求報酬。民法第571條更進一步規定，若居間人違反其應盡義務，或對相對人有偏頗、不誠信之行為而取得利益，將喪失其請求報酬及費用償還的權利。

然而，專任契約的缺點也不容忽視。首先就是限制屋主在契約期間的自由處分權，屋主不得自行找到買家，也不得另委他人銷售，這對有能力自售或已有潛在買家的屋主來說，無疑是一種限制。此外，若所選的房仲公司業務能力不足，或行銷推廣不力，就可能導致房屋長期賣不出去，卻因為合約綁定，屋主無法及時終止契約另尋他助。若房仲業者拖延銷售或處理不當，將直接影響屋主利益。

從法律角度來看，專任契約的主要問題多與契約條款設計不當有關。實務中常見的爭議之一，就是仲介主張在專任期間內，只要屋主自行賣屋或透過他人成交，就算房仲沒有實際促成交易，也要支付違約金或佣金，甚至會出現過高的違約金約定。民法第247-1條，若契約條款有「顯失公平」情況，例如片面加重屋主責任、限制屋主權利，或約定過高的違約金，就有可能被法院認定為無效。此外，消費者保護法第11-1條也規定，屋主作為消費者在簽署定型化契約前，應有合理的審閱期間，例如三日審閱期，若房仲未提供足夠時間或強迫立即簽約，該條款也可能不具法律效力。

再者，在違約爭議中，是否屬於專任契約，須以雙方實際簽訂內容為準，而不是仲介單方面宣稱。若條款中未明示「不得自售」、「不得另行委託他人」等約定，或該等條款未經雙方簽章確認，即無法作為專任契約的有效依據。法院過往即有判決指出，若所謂「轉為專任」的合意變更條款中無雙方簽章，則該特約無效，仲介不能主張違約金。

若當事人與各仲介公司所簽為「一般委託契約」，理論上並未限制其由其他仲介或自售完成交易，因此本無違約問題。除非確實簽署「專任委託契約」，並明文禁止自售與重複委託，否則仲介無權主張屋主違約，更無請求高額報酬或違約金之正當性。依不動產經紀業管理條例第19條與第20條，仲介業者除不得收取不當差價外，亦應於營業場所清楚揭示報酬標準與收取方式，且應遵守主管機關核定之報酬計算基準，不得任意擴張契約解釋以求得利。

然而，當事人所遭遇的爭點在於仲介業者主張，委託關係後期曾另行簽署一份「委託銷售契約內容變更合意書」，並於其中加註條款表示該期間轉為「專任委託」，禁止自售與重複委託其他仲介。當事人雖承認簽署該份合意書以延長銷售期間，但否認曾同意變更為專任約，而律師審閱該契約內容後發現，該加註條款係列為「特約事項」，且條文明確規定「須雙方簽章始生效」，惟當事人與仲介皆未在該條文下方簽名確認，因此該條款根本未具法律效力。法院審酌相關事證與契約條文後，認定當事人主張有理，最終判決當事人勝訴，免負擔違約責任。

民法第565條所定之居間契約，依據民法第568條第1項規定，僅有實際提供訂約機會或媒介並導致契約成立之居間人，始得向當事人請求報酬。居間契約之報酬義務僅於契約成立後，且居間人為其媒介之人時，方屬成立，既然被告對原告無給付報酬之義務，自難成立債務不履行。

查兩造於95年1月3日所簽署之委託銷售契約書係以「一般委託契約」，並非原告所稱之「專任委託契約」。此從兩造所簽之「專任委託銷售契約書」第13條有明文加註「此為一般約，屋主及同行可自售」並有被告與訴外人戊○○（原告之代理人）於該條款上簽名可知，故被告抗辯兩造於95年1月3日所簽署之系爭銷售契約書係一般委託契約即賣方可同時與多家房仲業者簽約、不限業者家數乙節，應堪採信。又兩造於95年1月25日另再簽立之內容變更合意書，依原告提出之內容變更合意書影本，其第4條「變更其他約定事項」乙欄雖加註有「自95.元.25日至95.3.31止為專任約，屋主不可自售，同行不可銷售」等字樣，惟被告否認簽約當時有加註上開字樣。經查該條款特別載明「本欄約定事項經雙方簽章，始生效力」，而原告所提出之內容變更合意書上並無被告與訴外人戊○○或原告公司之簽章。依民法第166條之規定，此部分之約定並不成立，自不得拘束被告，應認兩造間所簽立之系爭銷售契約書仍係一般委託契約。…原告對於被告抗辯伊於95年3月11日委由信義房屋覓得買方即訴外人李杰修乙節，並不爭執，應堪信被告上開抗辯為實在。依系爭銷售契約書前言載明「居間仲介銷售」等字樣，自屬民法第565條之居間契約。而本件係一般委託契約，依民法第568條第1項之規定，自以最早報告訂約機會，而因其報告或媒介而成立買賣契約之居間人即房屋仲介業者，如能請求報酬。本件被告既已由信義房屋覓得買方，其給付報酬之義務，類推適用民法第164條第2項之規定，自僅限於給付信義房屋報酬。原告縱然業已報告訂約機會，然依上開說明，被告並無給付居間報酬之義務。則原告基於居間契約請求被告給付約定報酬，即屬無理由，應予駁回。至於原告依據契約書第6條第3項第2款請求被告給付報酬部分，因該約定係屬於專任委託契約之約定，本件依上述說明，既屬於一般委託契約，該約定條款自不能拘束被告。另外，居間人之相對人即契約當事人，僅於其有給付報酬義務時，負給付義務。本件依上開說明，被告對原告並無給付報酬之義務，自無原告所謂之債務不履行可言，則原告基於債務不履行損害賠償請求權請求被告給付損害，亦屬無理由，應併予駁回。

(臺灣臺北地方法院95年度訴字第7214號民事判決)

在處理不動產買賣及委託仲介過程中，雙方須明確審閱並簽署契約，特別是條文中對於「專任」或「一般」性質之明文條件，均應以具體簽章為生效依據，以避免日後發生紛爭時難以釐清雙方權利義務之情形。