事前未詳看就簽專任委託契約，事後後悔不賣，可以不賠仲介費嗎？
26 May, 2025
問題摘要：
建議屋主簽署契約前，應詳讀條文內容，審慎評估委託期間與銷售價格是否合理，並保留與房仲間的書面聯繫紀錄，避免將來無法證明是否同意特定條款。若對契約內容有疑義，可事先諮詢專業律師或地政士意見，以維護自身權益。最重要的是，契約一經簽署即具法律效力，事前多花一點時間瞭解與溝通，遠比事後陷入爭議更為明智。房屋交易金額高，委託銷售之法律效果不容忽視，謹慎為上方可避免不必要的法律風險。
律師回答：
若屋主事前未詳閱內容便簽下「專任委託銷售契約」，事後卻因各種因素反悔而不願出售房屋，能否因此免除支付仲介費，需視契約條款與實際履行情況而定。
在不動產交易中，屋主與房仲之間的法律關係屬於「居間契約」，民法第568條，居間人（即房仲）唯有在因其報告或媒介促成契約成立後，始得請求報酬。
若房仲尚未成功撮合買賣雙方達成合意，原則上無法請求服務費。然而，這項原則到「專任委託」情形會有所變化。專任委託契約具有排他性，即屋主於委託期間內不得自行出售房屋，也不得另委他人代售，若違反該約定，不論是否為房仲媒合成功，房仲仍可主張已完成居間義務，據此請求報酬或主張違約金，依契約內容約定處理。
不動產經紀業管理條例第19條，房仲不得任意收取差價或未經約定之其他報酬，且收費應依中央主管機關規定之報酬標準辦理。若已收取違法報酬，則應加計利息後加倍返還。至於是否構成違法收費，端看契約中條款是否公平合理，並無違反誠信原則或損及消費者權益。實務上最常見的爭議，是屋主在專任委託期間內因私下找到買家而逕行出售，或另委託其他房仲進行銷售，導致與原簽約房仲發生違約金或仲介費爭議。此時若契約條款明訂委託人於期間內不得另售，且若違反即視同居間義務完成，即使買賣未經原仲介業者撮合，仍有可能需支付報酬。
委託售價
不動產交易金額龐大，為避免損失，屋主務必審慎決定委託售價，否則一旦房仲找到買家，且買賣雙方就買賣標的物、價金達成共識時，即使尚未簽立書面契約，仍視同買賣契約成立。
（最高法院20年度上字第1207號及最高法院22年度上字第914號判例）
此外，民法第549條明定，委任契約一方可隨時終止契約，但若於不利時終止者須負賠償責任，除非係不可歸責原因。若屋主在房仲投入大量時間與資源進行廣告、看屋安排等行銷工作後突然片面終止契約，將可能構成損害，應負擔合理賠償。而判斷房仲是否完成居間義務，實務上亦有依據，若雙方已就標的、價金、交易條件達成合意，即使尚未簽署書面契約，法院仍可能認定買賣契約已成立，房仲得請求報酬。
值得一提的是，消費者保護法第11-1條與內政部公告範本亦規定，定型化契約須給予消費者至少三天審閱期。若業者未依規定提供該審閱期間，其條款原則上不得對抗消費者。但實務見解中，如房仲能證明其已充分說明報酬、違約處罰等條款，並未妨礙消費者審閱契約內容，即使審閱期未達三日，法院仍可能認為屋主已自願拋棄此權利，條款仍有效。
因此，若屋主事後反悔不賣，是否能免除支付仲介費，需依下列要點判斷：
第一、房仲是否已撮合買方，雙方對標的與價金達成合意；第二、契約是否屬於專任委託，且屋主有無違反不得自行或另委之條款；第三、房仲是否因屋主片面終止而蒙受損失，有無合理支出需求償；第四、契約審閱期是否符合消保規定，條款有無構成對消費者顯失公平。綜合來說，專任委託雖具排他性與較嚴格義務，但並非所有情況下都必須支付仲介費，須依照事實與契約條文個別判斷。此時就算屋主事後反悔不賣、交易破局，如契約有約定，屋主依然需支付房仲服務報酬。
契約審閱期
為確保消費者解契約條款內容與相關權利義務，消費者保護法第11-1條及內政部公告之不動產委託銷售契約書範本規定，定型化契約最少應給予3天的契約審閱期，違反規定者，其條款不構成契約之內容。多認為倘若房仲有向屋主說明契約內容，包含報酬、違約處罰等事項，且無妨礙消費者審閱之行為，即使給予時間未滿3天，法律並無禁止房仲不可要求屋主自願拋棄契約審閱期。
（臺灣高等法院101年度上易字第146號判決、94年度上易字第339號判決）
在消費者與企業經營者間簽訂不動產專任委託銷售契約時，許多人常質疑是否違反消費者保護法有關契約審閱期的規定。消費者保護法第11條之1第1項規定，企業經營者在與消費者訂立定型化契約前，應提供30日以內的合理期間，讓消費者審閱全部契約條款內容。此規定的立法目的，在於保障消費者的知情權，使其在簽約前得以充分理解契約內容，並避免陷入不公平或不對等的契約關係。然而，在實務運作上，法院亦考量實際情況及當事人的具體行為，對於消費者是否「已實際審閱」、「確實解」以及「自願拋棄」審閱權利，有更具體而彈性的判斷標準。
消費者保護法設立審閱期間的規定，並非絕對強制不得拋棄的權利。若消費者基於主觀考量（例如：希望加快成交程序、避免錯失買賣機會）在明確知情的情況下，自願拋棄此項審閱權利，並不當然構成法律無效。因此，只要在定型化契約簽署過程中，企業方未有隱匿或誤導之行為，而消費者也已實際理解契約內容並明確表達放棄權利的意思，即屬合法有效。就本案而言，上訴人曾與同一業者合作過，具備基本的不動產交易知識，加上當場已獲專業人員完整解說且簽署確認欄位，因此法院不採信其事後主張不知契約條文內容之辯解，最終判定其仍受該契約所拘束。
按消費者保護法第11條之1第1項明文規定企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，其立法目的，在維護消費者知的權利，確保其於訂立定型化契約前，有充分解定型化契約條款之機會，但綜觀定型化契約簽訂當時之客觀情狀，足見消費者確已知悉定型化契約條款之內容，則消費者如為節省時間、爭取交易機會或其他因素，而自願放棄契約審閱權，自非法所不許。…是上訴人先前因曾委請信義房屋賣過房子，對仲介居間買賣房屋之流程自較熟稔，證人陳福成並已大致向上訴人解說系爭銷售契約之內容，包括報酬、違約處罰等事項，上訴人在知悉相關定型化契約條款內容情況下，經證人陳福成口頭詢問並在「委託人已詳閱並充分瞭解本契約內容，無須3日以上審閱期，本約簽定後，確認即生效力無誤」欄位勾選後，復在契約審閱權欄上簽名確認…，而自願放棄審閱期間，依上說明，自生法律效力。上訴人辯稱：被上訴人未給予合理之審閱期間，依消費者保護法第11條之1第1、2項規定及民法第71條規定，上訴人不受系爭銷售契約之拘束等語，並非可採。(臺灣高等法院101年度上易字第146號民事判決)
民法第71條規定：「法律行為違反強行或禁止規定者，無效。但不因其違反該規定，而應為無效者，不在此限。」說明即便有消保法條文的存在，若當事人行為並未違背該條文設立的保護目的，或契約條款並未剝奪消費者實質上的權益，則不應輕易認定契約無效。此外，民法基本原則下，契約自由亦受到保障，故法院更傾向於從實際履約過程與雙方意思表示內容進行判斷。
即消費者在簽署專任委託契約前，確實應詳閱契約內容並理解其中條款。一旦選擇拋棄審閱期間，則日後便不得輕易主張未給審閱期而否認契約效力。反之，房仲公司在提供委託契約時，也應善盡說明義務，清楚告知消費者其權利、義務及可能的法律後果，並應妥善保留簽署過程的紀錄，如錄音、文字記錄、簽名欄等，以作為日後爭議的舉證依據。
按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條之1第1項、第3項規定甚明。上開規定係於92年1月24日所增訂，立法理由在於：維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分解定型化契約條款之機會。如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達；更何況，於現代交易型態下，許多交易機會稍縱即逝，對消費者而言，時效掌握之重要性未必低於契約審閱權，消費者若已藉由其他方式瞭解契約內容，或基於其他考量，而決定放棄審閱期間以爭取交易機會，若強令所有以定型化約款進行之交易均需嚴格遵守審閱期間，無異使交易遲延，消費者可能因而坐失商機，未必盡屬有利。易言之，若消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，惟企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分解契約條款之機會，且於充分解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，要僅係消費者自行放棄權利，法無禁止拋棄之明文，則在現代私法自治及契約自由原則之下，並無不可。消費者事後始以審閱契約條款內容之期間未達規定期間，主張契約條款不構成契約之內容，其行使權利顯然違反民法第148條第2項所定誠信原則，應認消費者不得再為此主張。…本件上訴人為消費者，訴外人夢享家公司則係以提供服務之企業經營者，渠等簽訂之系爭斡旋金契約應有消費者保護法之適用，並為兩造所不爭執。針對委託房屋仲介業者銷售房屋之定型化契約，內政部曾於86年6月14日以內政部台（86）內地字第8605647號函公告「房地產委託銷售契約書範本」，嗣於87年8月19日以內政部台（87）內地字第8790334號公告頒行，明確宣示房地產委託銷售契約書之審閱期間應至少為3天。…上訴人就上開文件一式三聯雖未交上訴人於簽訂前審閱3天，惟已經夢享家公司經紀員陳秋虹充分解釋，又無妨礙上訴人閱覽之行為，上訴人更有配偶在旁協助解條款內容，縱於簽約前有審閱期不足之問題，亦因上訴人簽約後帶回複本，於3日內有充分審閱及詢問他人之機會而予補正。自上訴人未於上開文件帶回3日內提出審閱期間不足之問題，足認上訴人之契約審閱權已獲得充分保障，則其自願勾選於定型化契約條款之「業已充分解該契約條文，故自願放棄契約審閱權之權利」該欄，表明放棄審閱期間之權利，參照前開說，核無不可。
(臺灣高等法院94年度上易字第339號民事判決)
在現代商業交易中，定型化契約（或稱格式合同）被廣泛應用。這類契約由企業經營者預先擬定，並提供給不特定的相對人訂立，特點在於相對人無法與企業磋商契約內容，只能選擇接受或拒絕。這種契約形式的優勢在於提高交易效率，降低成本，特別適合大量且重複性的交易。然而，由於契約條款通常由企業單方面制定，可能導致權利義務不對等，進而損害消費者權益。因此，各國法律對定型化契約設有相關規範，以保護消費者。例如，中華民國的消費者保護法第11條之1規定，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應提供30日以內的合理期間，供消費者審閱全部條款內容。立法目的在於確保消費者有充分的時間解契約內容，維護其知的權利。然而，實務上，若消費者已有充分機會審閱契約，並自願放棄審閱期間，該放棄行為被視為有效。法院認為，若消費者為爭取交易機會或其他因素，自願放棄審閱期間，且企業未妨礙其審閱權，則該契約仍具法律效力。這反映契約自由原則，但同時要求企業在訂約過程中，應善盡說明義務，確保消費者充分理解契約內容。以不動產交易為例，內政部曾公告「房地產委託銷售契約書範本」，明確規定審閱期間應至少為3天。此舉旨在保障消費者權益，避免因匆促簽約而產生爭議。然而，若消費者在簽約時，企業已充分解釋契約內容，且消費者自願放棄審閱期間，該契約仍被視為有效。法院在審理相關案件時，會考量消費者是否有充分機會解契約內容，以及企業是否善盡告知義務。
如有違約金問題，
在簽訂契約的過程中，尤其是定型化契約，消費者應特別注意契約內容是否涉及顯失公平的條款，因為一旦內容不符合法律規定，該等條款即可能被認定無效。民法第247-1條的規定，若契約是由一方當事人預先擬定並用於同類型交易的契約條款，經評估後屬於以下情形之一者，便可能因顯失公平而被認定為無效：其一，條款內容意圖免除或減輕制定契約條款一方的法律責任；其二，條款加重對方當事人的責任，使其需承擔與契約主體無關或不合理的義務；其三，使對方當事人拋棄原本依法享有的權利，或對其行使權利設下不合理限制；其四，其他顯然對對方當事人造成重大不利益的約定。
另一方面，即使契約形式上有效，若實際履行過程中，仲介或對方當事人有違反誠信原則、不履行義務或不實揭露等行為，也可能使其失去主張違約金或報酬的正當性。例如民法第571條，若居間人違反對委託人的忠實義務，為對方當事人利益行事，即不得請求報酬。因此，在違約爭議發生時，除檢視契約條文，還應全盤考量履約過程是否符合法律與誠信原則。
當契約發生爭議時，例如是否應支付違約金，首先應審視契約效力是否存在問題，也就是該契約是否已有效成立並具備法律拘束力。若契約確實有效，則進一步檢視所約定之違約金條款是否落入民法第247-1條所述之「顯失公平」範疇。以常見的房屋買賣或不動產仲介契約為例，有些專任委託銷售契約中會約定，只要屋主在委託期間自行賣屋或轉委他人，即視為違約，需支付高額服務費或違約金。若該金額顯然過高，超出仲介實際提供服務所對應的價值，就有可能被認定違反上述法條而無效。
除金額問題，程序上的正當性也非常關鍵。消費者在簽署契約前，是否有被合理給予審閱時間？是否有明確說明報酬、違約責任等條款內容？是否存在使消費者無從選擇、被迫接受不利條件的情形？這些皆是法院實務上評估條款效力時的重要判準。如果消費者因資訊不對等，未能充分理解契約內容即簽約，或者契約條款顯失公平，法院極可能認定該部分條款無效。
-房地-房仲-不動產經紀委託銷售契約-定型化契約條款-專任委託契約
(相關法條=不動產經紀業管理條例第19條=消費者保護法第11-1條=民法第71條=民法第549條=民法第568條=民法第571條=民法第247-1條)
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