「專任委託銷售契約」有什麼危險？與「一般委託銷售契約」意義為何？
26 May, 2025
問題摘要：
房仲業者與賣方之間的委託契約性質不只是形式差異，更是權利義務的實質分別。一般委託契約讓賣方可自由選擇銷售管道與合作業者，專任委託則因其專屬性限制賣方的自主性，但相對應地，賣方也可要求業者提供更積極、更專業的銷售服務。在這樣的法律架構下，無論是委託人或居間人，皆應以誠信為本，依法履行契約約定，才能達到雙方互信共利的合作關係，也才能在不動產交易中保障彼此的權益並順利完成交易。
律師回答：
關於這個問題，在不動產交易實務中，所謂「專任委託銷售契約」（俗稱專約），係指委託人於契約有效期間內，不得自行出售標的不動產，亦不得另行委託其他仲介業者辦理銷售事宜，否則即構成違約。此類專約契約的核心精神在於保障受託房仲業者於委託期間內享有排他性銷售權，使其能投入足夠資源與心力，促成該不動產之順利成交。
如當事雙方所簽訂之專任委託契約中即明確規定：「於委託期間內，如委託人自行出售或另行委託第三人居間仲介標的物，則視為受託人已完成居間仲介義務，除應給付委託總價百分之二之服務報酬外，尚須另行給付委託價格百分之四之違約金，並應一次性全額支付予受託人。」由此條款內容可知，雙方已合意約定若委託人違反專任條件，應負擔不僅為仲介費，並包含額外的違約金，顯示契約對委託人責任之嚴格要求。
一般委託銷售契約書與專任委託銷售契約書之間最大的差異，就在於賣方是否保有自行銷售或委託其他仲介業者的權利。從契約內容來判斷也很簡單，只要契約中明確列出「在委託期間內，不得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為」這一條規定，則該契約即為專任委託銷售契約，反之則為一般委託銷售契約。也就是說，一般委託契約給予賣方更大的自由空間，可以同時與多家房仲合作，誰先促成成交就由賣方支付該名房仲報酬，但專任委託契約則有排他性，賣方在委託期間內不得與其他仲介合作或自行賣出，否則即便最終成交並非由原專任房仲媒合，仍須支付該房仲服務費。
在實務上，買賣雙方與房仲業者之間的法律關係屬於「居間契約」性質，民法第568條之規定，居間人（即房仲）只有在其報告訂約機會或實際促成買賣契約成立時，才能請求報酬，也就是常見的「成交收佣」原則。但如果該契約設有附帶條件（例如買賣雙方尚未簽約，但需經過屋主最終確認才成立），那麼在該條件成就前，居間人即不得請求報酬。換句話說，房仲業者僅有在真正達成交易成果、契約成立的前提下，才可主張佣金請求，否則僅因提供資訊或安排看屋等行為，是不具請求權的。
然而，專任委託契約的特殊性在於，即便不是透過原房仲媒合成交，只要賣方在專任期間內自行出售或委託他人促成交易，都可能被認定違反契約中排他性的約定條款，進而導致即便房仲未實際完成買賣媒合，仍可請求佣金。這類約定在實務中常成為爭議焦點，有些法院判決即指出，倘若專任契約中之條款違反誠信原則、顯失公平，或與民法第568條的「成果報酬」性質相悖，則該約定即屬無效。因此，賣方在簽署專任委託契約時應特別審慎，充分理解所承擔的義務與限制。
對於買賣方而言，選擇一般或專任委託契約的差異也關係到銷售策略的選擇。若希望擴大物件曝光管道、快速促成成交，可選擇一般委託，委託多家業者提高成交機率，且僅須支付成功媒合者佣金；但若傾向單一窗口統一管理銷售事務，避免重複帶看或價格混亂，可選擇專任委託契約，並與房仲約定具體推案行程與廣告投放計畫。當然，在專任委託中也須注意仲介是否積極推動交易，否則受限於不得另行委託他人或自行銷售之條件，反而可能造成銷售效率下降的風險。
在契約期間屆滿前完成所有權移轉登記，已屬於典型之自行銷售行為，依法委託人確實已違反契約規定，依民事訴訟法第277條規定，當事人主張對自己有利之事實者，應負舉證責任，除非法律另有規定或情況顯失公平。
專任委託契約雖係當事人意思自治下的契約形式，但所附條款若未違反民法第568條「居間報酬須基於契約成立」原則，且雙方已清楚表示同意並納入契約中，則在不違反誠信原則與公平交易精神下，應認其具有效力。
按所謂不動產專任委託銷售契約(即專約)，指委託人在委託 期間內，不得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人 同樣的仲介行為。查系爭違約金條款規定：「有下列情形之 一者，均視為受託人已完成居間仲介之義務，除第一項給付 委託總價格百分之二之服務報酬者外，委託人仍應支付委託 價格百分之四作為違約金，並應立即全額一次支付予受託人：㈡委託期間內，委託人自行將本不動產標的物出售或另 行委託第三人居間仲介者。」已明訂於系爭專任委託銷售契 約期間，被告不得自行出售或另行委託第三人銷售，否則即 應照付服務報酬及違約金，自屬專約。次按當事人主張有利 於己之事實者，就其事實舉證之責任，但法律別有規定，或 依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有 明文。是以，主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關 係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張 有利於己之事實，應由他造舉證證明（最高法院48年台上字 第887號判決先例要旨參照）。兩造成立系爭專任委託銷售 契約，由被告委託原告以1億2,000萬元之價格銷售系爭不動 產，而被告於系爭專任委託銷售契約委託期間內之111年11 月8日，將系爭不動產售予金新企業有限公司，並於111年12 月5日辦畢登記等情，已如前述，則如系爭違約金條款仍屬 有效，被告於委託期間內已自行或另行委託第三人居間仲介 而將系爭不動產出售，應視為原告已完成居間仲介之義務， 被告即應依系爭違約金條款，給付服務報酬240萬元…，共計720萬元予原告。惟本件被告主張兩造已合意解消 系爭違約金條款，揆諸前開說明，應由被告對此有利於己之 事實負舉證責任。
(臺灣屏東地方法院112年度重訴字第13號民事判決)
專任委託契約雖為房仲業推廣房屋銷售的常見契約類型，然其排他性條款對委託人之拘束力甚強，因此簽署前應詳細閱讀條款內容，解在委託期間內不得自行或另委他人銷售不動產之限制與法律責任，否則一旦違約，仍須依法負擔仲介費及違約金責任。此外，若當事人於契約期間內另有解約或修訂契約之共識，亦應以書面方式明確記載，避免日後訴訟時無法舉證證明已取得變更同意，反而衍生更大法律風險。
此外，消費者在簽訂委託契約時，應保留完整書面文件，詳細確認報酬比例、付款時間、交易未完成時的責任歸屬等條文，並建議要求房仲針對專任條件進行清楚說明，尤其是在交易未完成時是否仍須支付佣金、媒合條件是否達成等爭點，更應明確記載並事前充分討論。對於專任契約是否應自動續約、期滿是否需再次書面確認等細節，亦應在契約中具體列明，以免日後爭議難解。
-房地-房仲-不動產經紀委託銷售契約-定型化契約條款
(相關法條=民事訴訟法第277條=民法第568條)
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