可以在房仲契約中約定仲介收受定金就算買賣雙方的契約成立?
26 May, 2025
問題摘要：
不動產交易金額龐大，應由雙方親自就所有契約條件完成磋商並簽署正式契約，仲介雖可居中協助，但不具代表雙方意思表示之法律地位，必要時可諮詢律師建議並要求修正，避免因誤解或草率簽署導致不必要的法律責任與爭訟。房屋仲介服務若構成報告居間，即使最終未達成正式買賣契約，仍應在契約因報告而成立之情形下獲得報酬之權利。尤其當仲介業者已完成向買方或賣方報告有意訂約之機會，亦即使雙方進入接洽階段，即可認為報告居間義務已履行完畢，進而依法請求報酬。若再加上仲介亦承擔委任性質之協助辦理事務，更難否定其履約勞務付出之價值。因此，在解釋相關契約條款與處理報酬爭議時，不應僅拘泥於「契約未成立即不得請求報酬」的僵化觀點，而應兼顧報告居間與媒介居間的法律性質與實務運作的彈性。
律師回答：
關於這個問題，在不動產交易實務中，經常遇到仲介業者表示「收受定金即表示契約成立」，但實際上，這樣的說法在法律上並不完全正確，仍需視具體契約內容與當事人是否已對買賣條件達成共識來判斷。依據民法第565條規定，所謂「居間」，是指雙方約定，一方為他方報告訂約的機會或為促成訂約而居中媒介，並由對方給付報酬的契約；而第568條進一步規定，居間人只有在因其報告或媒介導致契約成立的情況下，才能請求報酬。這表示，即便居間人努力促成交易，若最後買賣雙方未真正成立契約，仲介業者並無權主張報酬。
『民法第五百六十五條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付。』等語，復參照，…揆諸本條例對於經紀業從事「居間」業務之性質，縱無明文規定其屬「報告居間」抑或「媒介居間」，惟從前開民法及最高法院判例意旨觀之，兩者均得請求報酬之支付，即攸關不動產交易秩序與交易者權益等問題。復依本條例第2條規定，經紀業之管理，依本條例之規定；本條例未規定者，適用其他有關法律之規定。據此，本條例第4條第5款所稱「居間」業務，當包括民法所定之「報告居間」及「媒介居間」。』(內政部90年5月10日台內中地字第9007350號函)
仲介業務屬於居間或代理性質，其角色在於協助買賣雙方撮合交易，而非取代當事人意思決定。坊間常見的操作方式是，買方先交付斡旋金，表示有意購買，若價格達到賣方委託價格，仲介便主張轉為定金，並在定型化契約中加入「仲介代為收定金即視為契約成立」的條款。這類片面擬制契約成立的條文，違反居間契約的本質與民法相關規定。
最高法院判例55年台上字第1645號：『兩造就買賣之標的物已互相同意，至於價金，政府對公產有一定價額，則依民法第三百四十六條第一項，應屬依其情形可得而定，即視為定有價金，故縱認本件兩造就價金未具體約定，亦應認就價金已互相同意，依同法第三百四十五條第二項，本件買賣契約即為成立。』
居間契約之報酬請求權，是以契約確實因居間人之介入而成立為前提，且成立的契約必須是「買賣雙方均達成共識」的結果，而非由仲介片面判斷或代為認定。試想，若賣方因簽署委託銷售契約而被剝奪議約自由，只要買方出價達到底價，即強制視為契約成立，這等於忽視買賣雙方對於實務上常見但極其重要的契約條件仍須進一步協商，例如公設面積的認定、是否有增建或違建、產權瑕疵、交屋方式、家具是否贈與、價金付款期程等關鍵議題。
仲介雖可代收斡旋金或定金，但此行為應為「促進雙方談判」之媒介動作，而非契約成立的唯一標準。居間契約的本質在於提供訂約機會與媒合協助，並不意味仲介可直接成立契約，若契約條款約定「仲介收受定金即為契約成立」，即構成對委託人締約自由的重大侵害，也違反民法第153條第2項所規定的「契約成立要件為雙方對契約主要內容達成合意」，此「主要內容」絕非僅僅為價格之合致，還包括契約標的、瑕疵負擔、付款方式等其他必要條件。
再者，許多消費者誤信仲介可代為完成整個契約程序，而未實際與相對人對話確認購屋或售屋的各項條件，極易在事後發現條件不符，進而發生爭議甚至遭到求償。法院亦指出，這樣的契約安排可能會使消費者喪失本應由其自行行使的議約與決定權，不僅法律上站不住腳，更與目前不動產交易實務常態背道而馳。
因此，針對「仲介收定金是否即為契約成立」的問題，正確的說法應是：**除非買賣雙方已明確對價金、付款方式、瑕疵擔保、交屋條件等重要契約內容充分協商並達成合意，否則僅憑仲介代收定金，不當然構成契約成立。**賣方仍享有最終是否要出售之決定權，若契約尚未具備完整條件，即便收受定金，也不能主張契約當然成立。
賣方若不願意出售或對買方條件有所疑慮，即便對方出價達到底價，也不能因此就認定其違約。除非買賣雙方已經對所有重要條件達成協議，並親自簽署書面契約，否則仲介單方面的收款或條文設定無法剝奪賣方之議約自由。
「依居間之法律性質，買賣雙方不因此喪失議約之權利，系爭委託銷售契約第6條第2項之約定違反居間之性質：按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項分別定有明文。居間契約乃屬於以從事服務或為他人之利益為對象之契約類型，雙方當事人一方為委託人，另一方為居間人。而就民法所規定之典型居間契約，則可區分為報告居間（指示居間，即報告訂約之機會）或為媒介居間（即訂約之媒介）。居間人因單純之報告訂約機會向委託人報告，不必將委託人之情況，報告於相對人，或為訂約之媒介（居間人除純粹報告訂約機會外，居間人應將訂約事項，據實報告於各當事人），而使之成立者，居間人有報酬請求權。即民法居間之特性在於，居間人之報酬請求權乃繫於一定之條件（即契約之成立）。換言之，居間契約特別之處在於，委託人之給付義務乃附停止條件，當委託人所期待之契約「因居間人之報告或媒介而成立者」，委託人負有給付約定報酬之義務，其給付義務乃附停止條件，條件為所期待之契約因居間人之報告或媒介而成就，此契約必須是與第三人成立者為限。而此條件之成就或不成就乃繫於委託人之意思決定，委託人並不負有因居間人報告訂約或媒介而去訂立契約之義務，居間人必須承擔結果發生或不發生之風險，此有別於一般雙務契約，是以，系爭委託銷售契約第6條第2項之約定，不待買賣雙方之決定即認買賣契約成立生效，實與居間之法律性質有間。…經查，本件兩造所簽訂之系爭委託銷售契約第5條第2項、第6條第2項固約定：「甲方(即被告)承諾應於契約成立時給付約定之服務報酬，若簽立書面買賣契約後，則簽約同時支付 70％，甲方收到尾款時同時支付30％」、「買方出價達到委託價額時，乙方(即原告)無須再行通知甲方(即被告)即得全權代理收受定金及安排雙方簽約事宜。甲方並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效，甲方應於乙方通知後五日內或依書面上所約定之日期，出面簽定買賣契約書，於簽約時該定金即轉為買賣價款之一部分」，然觀諸該約定之報酬給付要件，僅須買方表示欲以委託價額(即底價)承購即屬成就(以系爭委託銷售契約片面擬制他契約即買賣契約成立生效)，至於買方與被告間是否確有成立買賣契約、若未成立買賣契約係可歸責於何人，均在所不論，則賣方因簽訂系爭委託銷售契約而喪失是否要成立買賣契約之締約自由，不啻扼殺賣方本於居間本質所得享有之正當權益，形同將許多實際上尚待磋商的出售條件全部託付予仲介人，使買賣雙方議約交涉重視之條件窄化為僅有價格之高低，忽視其他於實務常見者，諸如：小公、大公等面積之計算方式、陽台是否外推、是否有增建物、是否為凶宅、是否漏水、有無其他瑕疵、是否分期給付及清償期、交付方法、屋內家具是否贈與買受人等等重要買賣條件，不但顯與居間契約報酬給付之特性不符，亦與民法第153 條第 2 項規定之要件不同（房屋買賣具體化於民法第153 條第 2 項之規定，「必要之點」絕非僅有價金合致乙項），更有異於目前不動產交易實務之運作，因交易實務上買方與仲介業者交涉時，若有購買意願，均先行交付所謂「斡旋金」予仲介人作為與賣家交涉之用。
(臺灣臺北地方法院100年度訴字第1440號民事判決)
在民法第565條的規定中，所稱的「居間」可分為兩種類型，一種是「報告訂約機會」的報告居間，另一種則是「訂約媒介」的媒介居間。報告居間的特點在於居間人不需要在訂約過程中周旋於當事人之間進行斡旋，只要能將訂約機會報告給委託人即可；只要最終雙方當事人因居間人提供的機會而成立契約，即使居間人僅提供資訊而未實際參與談判過程，也可依法請求報酬。至於若居間契約的性質屬於媒介居間，也就是居間人主動參與雙方協商與撮合，那麼在契約成立之際，居間人當然也享有報酬請求權。這兩種居間行為，在民法中並未優劣之分，皆具合法性與報酬主張的正當性。
而對於不動產經紀業從事居間業務的性質作出明確說明。該函釋指出，不動產經紀業管理條例第4條第5款中所稱的「仲介業務」，即為居間行為，而此項業務並未限定於報告居間或媒介居間其中之一，亦即兩者均應包括在內。這代表，無論是不動產經紀人單純提供訂約對象的資訊（即報告訂約機會），還是實際參與撮合雙方談判促成契約的行為（即媒介訂約），皆構成合法的居間行為，且在契約成立後，即享有請求報酬的權利。
再者，不動產經紀業管理條例第2條規定，經紀業的管理原則係以該條例為優先依據，若無明文規定，則適用其他相關法律，例如民法。因此，實務上對於居間業務是否為報告居間或媒介居間不應過度區分，應視其實際行為性質判定其報酬請求權的存在與否。更進一步來說，房屋仲介服務的法律性質，多屬居間與委任的混合契約，也就是說仲介業者除提供媒合服務外，也經常負責部分文件準備、簽約安排等事務，實際承擔部分委任關係下的義務。基於此混合契約的性質，不能單以未實際簽訂買賣契約為由，即全然否定居間人報酬的請求，尤其當仲介業者已完成報告訂約機會之義務，並促使買賣雙方有接洽交易之機會時，仍應受到法律的保障。
依據消費者保護法第12條規定，定型化契約中之條款若違反誠信原則，對消費者顯失公平者，其條款即屬無效；其中明定若條款違反平等互惠原則、與任意規定之立法意旨顯著相悖，或因契約義務遭限制而致契約目的難以達成，將推定該條款顯失公平。此等規範正是為保障消費者實質契約自由而設，避免企業經營者透過定型化條款對消費者權益產生實質不利影響。實務上，針對不動產仲介業所使用的定型化委託銷售契約中，若出現「仲介一經收取斡旋金即視為買賣契約成立」等條款，該類條款可能扼殺賣方的議約自由，未考慮實務中仍須雙方針對交易條件進行詳細協商，例如：產權瑕疵、屋況、增建、付款方式、家具移交、交屋時程等。
此觀點雖具保護賣方利益的立意，然亦可能未全面考量民法第565條所定「報告居間」本身即得請求報酬之法律效力。民法第565條及568條，居間可分為「報告訂約機會」與「媒介訂約」兩種，前者只需告知訂約機會即可成立報酬請求權，不以實際促成締約為必要。不動產經紀業從事之「居間」業務應包括報告居間與媒介居間兩種態樣，而兩者在契約成立後均可依法請求報酬。
由此可知，實務中若將仲介服務定性為「居間與委任混合契約」，則其請求報酬的基礎不應拘泥於是否成功促成買賣契約（即媒介居間），單純完成報告居間義務，亦得依約請求合理報酬。若法院片面否定報告居間之效力，將導致仲介業者即使已完成法定居間義務，仍無報酬可請求，無異於否定其勞務付出的法律保障，進而影響不動產交易秩序的穩定。尤其在實務上，賣方與仲介簽署的委託契約多為定型化契約，若未清楚區分報告與媒介居間條件，即以是否實際締約為報酬請求依據，可能誤導消費者認知，也不利於業者遵循法律規範。
此外，不動產經紀業管理條例第2條規定，經紀業之管理以本條例為準，未規定部分則適用其他法律，亦即民法對居間制度的規定仍具補充效力。該條例第4條第5款所稱的「仲介業務」即係居間行為，無論屬報告或媒介，均包含在內。因此，如契約或條款係基於報告居間而設計，仲介人並完成相關義務，即具備請求報酬的法律依據。
-房地-房仲-不動產經紀委託銷售契約-定金-仲介報酬
(相關法條=民法第565條=民法第568條=不動產經紀業管理條例第2條=不動產經紀業管理條例第4條=消費者保護法第12條)
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