委託出售房屋或辦理過戶應注意之事項，有那些？
26 May, 2025
問題摘要：
委託他人辦理房屋買賣或過戶這類高價值且涉及法律效果的行為，必須格外謹慎。無論是個人親友受託，還是專業不動產經紀公司，都應確認其身分、信譽與是否具備合法資格。正式簽署書面委任契約是基本要求，並應詳列委任範圍與代理權限，必要時亦可約定監督機制、終止條件或報酬計算方式。若委託對象為不動產經紀業者，更須確認對方是否依法設立、有無登記證號，所派經紀人是否具備執業登記，且所提供的契約、廣告及其他文件是否符合法定規定。屋買賣雖常仰賴仲介協助，但作為賣方或買方仍應保有契約審閱與修改的主導權，不動產交易屬高價值財產轉移行為，任何細節都不能掉以輕心，包含契約條文的明確性、稅費負擔的約定、委託人選擇的明確、買方身分的查證，以及所有權移轉登記的及時辦理等，都是避免日後糾紛、確保交易安全的關鍵要點。消費者應主動掌握契約內容，遇有不懂或存疑之處應尋求專業律師協助，切勿簽下自己不完全理解或不同意的條款，才能在交易中維護自身權益，達成真正安心、安全的交易結果。
律師回答：
關於這個問題，關於這個問題，不動產買賣因為價格高昂，對於每個人來說都是一次僅有幾次經驗，對於賣方應該注意什麼事項，有：
當你打算委託他人出售房屋或辦理不動產過戶時，有許多法律與實務事項需要注意，以保障自己的權益不受侵害。從法律角度來看，這樣的行為屬於委任契約關係。民法，請他人辦理事務的一方稱為「委託人」，負責辦理事務的一方則為「受託人」，在坊間慣稱中，也常以「授權人」與「被授權人」來稱呼這兩方。
當你簽署委任書時，即代表你授權受託人以你的名義對外處理指定的事務，這樣的行為在法律上構成「代理」行為。民法第103條的規定，代理人在其授權範圍內所為的意思表示，對本人（即委託人）發生直接法律效力，也就是說，代理人賣房、簽約、收價金、辦過戶，其法律效果等同於本人自己親自為之，因此，選擇受託人或代理人務必要謹慎。
任意終止權
如果在委任過程中，委託人對代理人產生不信任，或發現其有不當行為，應立即終止委任關係，以免對自身權益造成更大損害。依據民法第549條的規定，委任契約屬於「不要式契約」，雙方當事人皆得隨時終止。
另一方面，若你是委託房仲業者辦理房屋買賣或過戶，則會涉及不動產經紀業管理條例的相關規範。該條例第4條定義，「不動產」係指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利，經紀業是依法設立並從事不動產買賣、互易、租賃之仲介或代理業務的公司或商號，而「經紀人員」包括經紀人及經紀營業員，前者負責執行仲介業務，後者則協助經紀人完成交易。
不動產經紀業管理與消費者保護
不動產經紀業管理條例第4條第4款與第5款的規定，所謂「經紀業」係指依據本條例規定，從事不動產仲介或代銷業務的公司或商號，而「仲介業務」則是指從事不動產買賣、互易、租賃的居間或代理業務。就「居間」一詞而言，依據民法第565條所定，係指當事人約定，一方為他方報告訂約的機會，或為訂約進行媒介，他方則給付報酬的契約關係。此一規定，居間可分為兩種形式，一為「報告訂約機會」的報告居間，一為「促成訂約」的媒介居間。所謂報告居間，並不以在雙方當事人訂約時實際居中周旋、為之說合為必要，僅需提供訂約機會的訊息或資訊，即可構成居間，若雙方當事人因此而訂立契約，居間人即有請求報酬的權利。至於媒介居間，則是積極參與雙方洽談，為之協調促成契約成立者，當然也享有請求報酬的權利。
這些業者的行為，受到不動產經紀業管理條例嚴格管理。該法第1條明訂立法目的即在於建立交易秩序、保障交易者權益與促進市場健全發展。依第21條規定，經紀業在未與委託人簽訂正式的委託契約書前，不得刊登任何廣告或啟動銷售行為，也就是說，房仲業者在未取得你的書面授權之前，不能公開銷售你的房屋，否則將構成違法。再者，第22條第1項，買賣、租賃等契約書，應由經紀業指派具有經紀人資格的人員簽章，以證明其具備合法執業資格，這點也是保障委託人避免遇上黑心房仲的關鍵之一。
按不動產經紀業管理條例第4條第4款及第5款規定：「經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。」、「仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。」，又稱「居間」者，依民法第565條規定，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。是以，民法所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求；至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院52年台上字第2675號判例參照）。…揆諸本條例對於經紀業從事「居間」業務之性質，縱無明文規定其屬「報告居間」抑或「媒介居間」，惟從前開民法及最高法院判例意旨觀之，兩者均得請求報酬之支付，即攸關不動產交易秩序與交易者權益等問題。復依本條例第2條規定，經紀業之管理，依本條例之規定；本條例未規定者，適用其他有關法律之規定。據此，本條例第4條第5款所稱「居間」業務，當包括民法所定之「報告居間」及「媒介居間」。
(內政部90年5月10日台(90)內中地字第9007350號函)
即便居間人只是報告訂約機會，未實際居中協商，只要其行為使當事人間的契約得以成立，仍得請求報酬，與是否為媒介並無絕對關係。
本條例雖未明文揭示所稱「居間」業務究係指報告型或媒介型，然從民法與前述判例所揭示的法律意旨來看，兩者皆屬居間之範疇，且皆有合法請求報酬的權利，故實務上「居間」一詞應包含民法所規定的報告居間與媒介居間兩種類型。此一界定對不動產市場交易秩序及保障交易雙方權益至關重要，因為它影響經紀業者報酬的合法性、當事人契約的效力與爭議處理的基準。再者，本條例第2條規定，經紀業之管理依本條例規定為原則，若本條例未為規定者，則準用其他有關法律之規定，其中當然包括民法關於居間契約的條文與相關解釋。
因此，從實務運作角度而言，當經紀業者僅向客戶提供房源訊息，並未實際參與斡旋協商，若該房屋買賣或租賃契約最終確實成立，則業者仍可依法請求報酬，這即是所謂的「報告居間」效力。若經紀業者進一步介入雙方議價、協助擬定條件乃至簽約完成，則其居間行為即為「媒介居間」。兩者雖在介入程度上有所差異，但從法律效果來說，均構成有效的居間契約，且報酬請求權同樣受到法律保障。針對不動產經紀業從事之「居間」行為，應涵蓋上述兩種類型。
在不動產買賣的交易過程中，賣方若透過不動產經紀業委託銷售，除要留意買賣條件的協議外，更應注意所簽署的各項定型化契約條款是否符合法令規定。消費者保護法第11-1條規定，企業經營者在與消費者簽訂定型化契約前，必須提供一段合理審閱期間，最長不得超過三十日，而消費者有權在這段期間內詳細審閱契約所有條款內容。如果業者在契約條款中限制或排除這項權利，該條款將被視為無效。
即便業者提供格式化的委託契約，賣方仍保有審慎考量與確認條款的權利，不能被剝奪。此外，若業者違反提供合理審閱期的義務，該條款原則上不會構成契約內容，但消費者得主張仍應視為契約的一部分，形成對賣方有利的保護機制。由於不動產交易通常金額龐大，牽涉層面複雜，為保障消費者權益，內政部依消保法第18條另公告特定行業應記載及不得記載的定型化契約條款內容，作為審查依據。若仲介公司提供的契約書內容違反公告所列不得記載事項，例如保留任意變更契約權限、加重賣方義務或免除自身責任等，該條款將被視為無效；而應記載卻未記載者，仍構成契約的一部分。
賣屋時委託合法不動產經紀業代理或居間。一般委託房仲銷售，均由業者提供定型化契約，仲介是企業經營者，要簽定委託銷售契約前，賣方可以享有一定期間的契約審閱期（猶豫期間）。防範定型化契約的濫用，保障消費者實質的契約自由，內政部公告各項不動交易契約書範本，若是仲介公司(商號)有違背內政部公告的定型化契約應記載及不得記載事項，賣方可以主張該條款無效。委託銷售期間及變更售價委託銷售契約書要明確記載委託銷售期間，且在期間內不得自行出售或另外委託其他仲介公司（商號）銷售；委託銷售期間屆滿後2個月內，不要與仲介公司（商號）曾經仲介之客戶成交，以免日後產生服務報酬糾紛。
不動產經紀業管理條例第17條亦明確規範，仲介業者不得收取差價或其他非法報酬，其仲介服務費應以實際成交價金為基礎，依中央主管機關公告之上限標準計收，目前總額不得超過成交價的6%，並非固定費率，買賣雙方可就合理範圍協議收費比例。若業者違規收費，依條例規定，應加計利息後加倍返還給支付人，對業者構成明確的法律約束。賣方若選擇委託仲介公司出售房屋，務必與合法立案的不動產經紀業簽訂「不動產委託銷售契約書」，而該契約應記載清楚委託銷售期間、價格調整方式、單獨銷售的禁止條款、與仲介曾接觸客戶的後續成交處理等內容，以避免事後產生服務報酬或法律糾紛。例如委託期間內賣方不得私下轉售房屋，或轉委託其他仲介業者銷售；即使委託期滿，若在二個月內與原仲介接洽過的買方成交，亦有可能因未明確約定而引發報酬糾紛。
在價格調整部分，若賣方與仲介業者雙方有意更改委託價格，則必須於委託期間內經雙方書面簽章確認，否則即便雙方口頭約定，也不具法律效力，不得主張其為有效價格。除簽訂委託契約及訂價外，賣方還應注意仲介公司是否有指派具執業資格的經紀人辦理業務，並於契約書及相關文件上簽章，以證明其合法經營並對交易負責。此外，在不動產銷售過程中，經紀人應備妥「不動產說明書」，並經賣方簽章確認內容正確，說明書中應詳載不動產的基本資料、權利負擔、建築使用現況等資訊。此文件不僅提供給買方參考，更被視為買賣契約的一部分，一旦內容與事實不符，賣方可能須承擔相應法律責任。
任何契約及買賣條件事前可配合個人需要而修正
契約簽立後即不得後悔，一定要經過全體當事人同意才能修正，所以要修約就在事前修正。在不動產交易過程中，許多賣方或買方常會接受仲介提供的定型化契約內容，然而這並不代表契約條文就是固定不變，委任人完全有權利針對契約條款提出修正意見，若對部分內容有疑慮或認為不妥，應要求仲介或對方協助修正，務必確認契約內容與自身需求相符再行簽署。如果不清楚如何修改或是否合理，更可以諮詢律師專業意見後再作決定，以保障自己的權益。簡言之，寧可不成交就要保護自己，這才是量力而為之正確締約態度。
除契約內容可議，關於交易中所涉及的費用及稅費負擔也必須明確載明於契約書中，不動產買賣涉及的稅費項目繁多，包括土地增值稅、契稅、公證費、地價稅、房屋稅、印花稅、水電瓦斯接戶費、產權登記費以及代書費等，部分稅費雖有法律明文規定負擔者，例如契稅依法由買方負擔、建物第一次登記費及土地增值稅由賣方負擔，但其他未明定者則應由雙方協議並明確記載於契約內，避免日後產生糾紛。
成交後多數人會委託合法地政士辦理產權移轉登記，契約中應載明由誰指定地政士來辦理，地政士可由買方、賣方單方或雙方協議後共同指定，並簽署買賣契約及負責辦理所有權移轉登記等相關手續。若契約未事前約定，則由仲介業者、買方或賣方三方協調指定。為避免未來交易產生爭議，應明確約定誰負責後續移轉登記。
另外，賣方在簽約時應詳細調查買方身分，應請買方親自到場簽約並簽章或捺印，避免僅憑授權書代為簽約。若買方確實需委託他人代為簽署契約，則賣方應主動查明授權內容是否為買方真意，以降低風險。實務上建議簽約應選在地政士事務所或合法房仲公司內部進行，不僅流程更為安全，且有專業人員現場協助審核身分資料，可即時核對身分證之姓名、住址等資訊，以確認買方身份真實，減少受騙機率。
簽約完成後，雙方務必於一個月內至地政事務所辦理所有權移轉登記，避免因延誤產生糾紛或日後被認定為交易未完成，導致雙方責任不清。尤其在房市波動大、交易熱絡時，更應遵循時間規定完成相關登記作業，確保雙方權益獲得法律保障。
-房地-房仲-不動產代銷契約-契約性質及義務
(相關法條=民法第103條=民法第565條=民法第549條=不動產經紀業管理條例第4條=不動產經紀業管理條例第2條=不動產經紀業管理條例第17條=消費者保護法第11-1條=消費者保護法第17條=消費者保護法第18條)
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