共同登記優缺點?情侶朋友適合一起買房嗎?

26 May, 2025

問題摘要：

共同登記雖具權利明確之優點，但相關法律義務與風險亦不可忽視，合購前應審慎規劃，並建議透過書面合約明確出資、費用與管理等約定，避免未來人財兩失。需要進一步強化保護者，亦可考慮以信託方式運作房產，以避免共有人債務風險或產權爭議牽連整體資產運用。

律師回答：

隨著不婚主義與投資合作的風氣興起，越來越多朋友會面臨共同購屋的法律與財產安排問題，尤其是在非婚姻關係下的房產登記如何處理成為關注焦點。實務上無論是伴侶、親兄弟或合夥投資人，共同買房涉及的財產權、登記方式、日後管理與處分規則都需謹慎規劃，否則將來一旦發生爭執，極可能陷入法律糾紛，甚至關係破裂。

若將房產登記在單一人名下，即便實際上雙方皆有出資，法律上仍可能無法主張對房屋的權益，例如情侶關係中，男方全額支付頭期款與貸款但登記在女方名下，未來即使感情生變，也難以主張返還房產，而法院往往根據登記結果與贈與證據判斷，易使出資方陷入人財兩失的窘境。因此，對保守型理財者來說，「共同登記」是最穩妥的選擇。共同登記的最大優點在於產權明確，可清楚列明每位共有人姓名與應有持分比例，避免日後發生爭議；出資比例也可透過契約明定，確保日後處分、分配收益或分手解散時有憑據可循。

此外，若房產為共同持有，任何人欲出售、出租或設定抵押時，均須其他共有人同意，避免一方擅自處分全體財產，對於感情或信任關係尚未完全穩固的合作人而言，保障尤為重要。若資金有限，共同購屋也可讓購屋門檻降低，早日參與房產市場。

不過，共同登記也非毫無限制，其限制性主要在於處分不動產時的程序較繁瑣，必須全體或多數共有人達成共識，依土地法第34條之1規定，需達人數及應有部分過半數（或應有部分超過三分之二）方可進行處分或變更，如遇一方急需資金卻無法說服他人同意，即可能造成流動性風險。此外，共有房產如用於自住，則各持分人均須就其名下比例繳納土地稅與房屋稅，而未來出售時因涉及多位所有人，也會影響自用住宅稅賦優惠的使用資格；尤其在婚後夫妻共持情形下，可能提早用掉雙方僅有一次的10%土地增值稅優惠。

再者，銀行辦理貸款時，會對所有共有人進行聯合審查，若其中一人信用不良，可能影響整體核貸成數與利率。此外，若有共有人債務糾紛，雖無直接影響其他人產權，但債權人可對其持分執行拍賣，他共有人雖享有優先承買權，仍須於短期內湊足資金，否則房產可能落入外人手中。

為此，建議合購房屋前先行擬定完整協議書，載明各人出資比例、費用負擔、貸款分擔與未來處分原則，並依民法第820條立下管理協議，最好能進行公證，使將來若需訴諸法院亦有強力證明。總結而言，共同購屋雖能達成資金整合、分散風險與互助共住的目的，但對於彼此權益的保障與責任的劃分更需事先周延規劃，訂立明確的分管協議與管理契約，並善用共同登記制度，使財產權益有明確法律基礎，避免未來爭端導致友盡法鬥，才能真正實現「共買共住共好」的初衷。

共同登記房產雖可明確劃分權益、保障彼此權利，但在實務上也存在若干缺點與風險。首先，基於不動產處分需共有人同意的原則，除非達成土地法第34條之1所定的多數決門檻，否則在出售或出租時，必須取得全體共有人一致意見，導致任何一人反對都可能阻礙整體交易進行。若將來遇到資金急需的情況，共同持有的房產可能無法即時變現，成為短期內難以動用的資產。此外，倘若共有人共同居住，房屋稅與土地稅亦需依照應有部分各自繳納，持有人數越多，行政作業越繁瑣。再者，未來若要出售該房產，在稅負上也可能較為不利。共同登記若作為投資用途，將適用較高的所得稅與土地增值稅稅率。

尤其若雙方為夫妻關係，在結婚後出售該共同登記的房屋時，「一生一次自用住宅」的10%土地增值稅優惠就會被兩人同時使用掉，對日後自住換屋的稅務規劃造成不利。貸款方面亦有實務限制，銀行對於共有不動產的貸款條件較嚴格，尤其對其中一人授信評估不佳時，可能影響整體貸款核准或利率條件。

針對共同購屋的情況，實務上建議應注意以下六大重點：

第一，應保留所有交易收據、匯款紀錄及稅費證明，作為出資比例與付款證據；第二，如係共同自住，應以書面方式約定水電、管理費、維修等日常支出之分擔方式；第三，若作為出租用途，應依民法第818條與第820條規範訂定管理協議，約定收益分配與出租條件；第四，應事先理解共有人之財務狀況，避免對方有債務風險導致共有房產遭法院查封或拍賣，縱有優先承買權，亦可能因資金不足無法承購；第五，為避免未來其中一人利用土地法第34條之1所規定的多數決條件單方面處分不動產，建議個人持分不得過低，避免失去制衡能力；第六，私下訂立的出資協議、分配契約等文件，為免他日爭議，應盡量辦理公證或至少留存可資佐證之書面資料。

實務上，因缺乏書面協議或舉證困難，導致共有人間產權爭議頻繁，情侶或朋友因房產撕破臉對簿公堂者所在多有。有鑒於此，「親兄弟明算帳」不僅是俗諺，更是購屋時保障自身權益的重要原則。

民法相關條文亦清楚規定，共有人得依其應有部分對共有物享有使用與收益權，並得自由處分其應有部分，但涉及共有物整體處分、變更或設定負擔，仍需共有人全體同意或依第820條多數決程序為之。而共有人如一方超額支付管理費或必要支出，亦可依第822條規定請求其他共有人按比例償還。