共同出資購房，如何確保權益？
26 May, 2025
問題摘要：
雙方共同出資購屋時，首要之務即為依法辦理「分別共有」登記，並以出資比例為基準載明持分，另輔以書面契約明訂使用、維修、處分等細節安排，方可真正保障權益；但若涉及多方出資、使用區劃、未來處分安排或跨世代繼承考量，改以信託方式規範，則可避免傳統共有制度之不穩定性，提供更周延且穩定的權利保障與財產管理架構，實為現代不動產共有人之進階選項。
律師回答：
共同出資購買不動產時，應如何安排登記與權利分配，才能有效保障雙方權益，是實務中常見且極需謹慎規劃的法律問題。
以甲與乙兩人為例，兩人合資購買位於台北市敦化北路的住宅，甲出資比例為55%，乙則為45%。由於不動產依我國民法相關規定，可採「共有」制度，因此雙方可依實際出資比例辦理共有登記，最為妥當。
依據民法第817條第一項規定，二人以上就同一標的物享有所有權時，屬於「共有」，而共有可區分為「分別共有」與「公同共有」，在一般購屋交易情境中，原則上採「分別共有」（又稱持分共有）模式。分別共有之下，甲與乙可將不動產登記為持分共有，並明確記載各自持分比例，舉例而言，若雙方總出資款為100萬元，甲出資55萬元，則其應登記為持分11/20，乙出資45萬元，則登記為持分9/20，依此比例記載於登記簿上，既符合法律規定，又可忠實反映雙方權利基礎，確保其出資與所有權對應。
持分共有之重要特色，在於各共有人對共有物雖不具體區分哪一部分為其所有，但於法律上享有相對應之「應有部分」，即可就該持分依法行使權利或負擔義務。民法第819條明確規定，共有人可自由處分其持分，或將全部共有物與其他共有人合意出售，亦可單獨對持分設定抵押、讓與或出典，具有高度靈活性與法律保障。倘若未依出資比例辦理登記，則於未來發生處分、繼承或解消共有時，恐生紛爭，例如若僅以其中一人名義登記，則另一人於法律上並無權利，縱有實際出資亦恐遭否認，需另以訴訟證明，舉證困難重重。
此外，若雙方口頭約定共同出資購屋，但登記未明確記載比例，僅載明「共有」二字，則於司法實務上，推定雙方持分為「均等」，即使實際出資不對等，也無法據以主張較高比例所有權。因此，為保障權益，除於登記時明確記載各自持分外，亦可輔以簽訂書面協議，如「購屋合作契約」或「分管協議」，詳細敘明出資金額、持分比例、日後處分方式、維修支出分攤等事項，既可增強證據力，又可作為雙方日後行使或主張權利之依據。另應注意，實務上部分人為節稅考量，可能僅將不動產登記於一人名下，而實際由多人共同出資，此種情況若無書面協議或明確金流證明，於日後產生權益糾紛時，非登記名義人將被推定為唯一所有人，共同出資者須負擔舉證其出資與權利主張之重任，法院不易輕信其說詞。
再者，分別共有之不動產於使用上若無明確約定，亦可能導致雙方爭執，建議於購屋時另簽「分管協議」，將房屋使用空間區劃分明，例如由甲使用一樓，乙使用二樓，並於契約中敘明不得未經對方同意擅自變更用途、出租或轉租，避免後續衍生占有或租金分配糾紛。
若未訂立分管協議，共有人原則上對整體不動產均有使用收益權，不能任意排除對方權利。此外，雙方亦應約定未來若一方欲處分其持分時，應優先通知他方，使其有行使優先購買權之機會，避免他人介入破壞原有共有人間之信賴與安排。依民法第824條以下之規定，共有物可隨時請求分割，若未約定不分割期限，任何一方共有人均可主張訴請法院裁判分割，或依現值變價分配，可能使房屋被迫出售而影響另一方使用。
還不如以信託方式來規範？
在多數人共同出資購屋或共有不動產的情形下，常見的法律安排包括分別共有、分管契約或合作協議等方式，但若雙方或多方對共有物的使用、處分、管理、繼承等未能事前清楚約定，往往將來衍生糾紛時難以處理。與其仰賴形式上的共有關係或不具登記效力的分管契約，實務上不乏有聲音指出，若條件許可，其實可考慮以信託方式來安排不動產共有人之間的權利義務，以信託取代共有的架構，不僅具高度彈性，亦有更強的法律保障。依信託法第3條規定，信託係指委託人基於信賴，將其財產移轉予受託人，由受託人按信託本旨，為受益人之利益或特定目的管理或處分之法律關係。若採不動產信託，則出資人可將購置的不動產登記於信託受託人名下，由其負責管理與處分，並依事先約定之信託契約條款分配利益與風險，而實際享受不動產使用與收益者為受益人。
換言之，採信託方式可有效避免共有人間相互干涉、不當占有、擅自出租、未經同意出售等情形，而信託契約可針對各種情境詳細約定，不論是出資比例、使用範圍、維修責任、租金處理、稅捐分擔，或將來轉讓處分條件，均可納入，具有高彈性與契約自由之特質。相較於分別共有模式，雖民法容許共有人各就其應有部分自由處分或設定權利，但也因此常見個別共有人在未告知他人下出賣持分給第三人，導致外人進入共同體，影響原有合作關係，或因一方請求法院裁判分割而使共有物被迫出售。
反之，信託模式下，不動產形式上屬於受託人所有，但實際上係按信託契約分配使用與收益，且因信託本身排除分割與拍賣可能，亦無法由任一出資人單方處分信託不動產，有助於維持資產穩定與關係平衡。再者，若採分管契約形式，雖可明定各共有人使用空間與權利義務，但此為債權契約性質，對外無公示效果，除非另以登記方式處理，否則對第三人並無對抗力，甚至於繼受人間也常發生解釋爭議。
民法第826條之1，雖已補充規定不動產共有人間之管理或使用約定若經登記即得對抗受讓人，但在實務操作上仍屬少見，因分管契約的登記機制尚不完備，登記實務多數仍傾向不受理。相對之下，信託不動產於地政登記簿上登載「某某信託」，具有法律上之公示與安定效果，且信託內容受信託法與民法雙重保障，受託人須依誠信原則忠實履行職務，受益人對信託財產享有受益權，可請求帳目、監察與救濟等，對於出資人或其繼承人皆具高度可預期性。
此外，信託架構於當事人死亡後不致自動解消，相較於分別共有關係中常因繼承發生持分破碎、多重共有人等問題，信託制度得以有效維持財產結構與管理效能，對於家族型資產傳承尤具優勢。當然，信託設計與成立過程相較共有關係，需具備較高之法律專業與事前規劃，設立信託涉及契約擬定、登記程序、信託財產界定、稅務處理等諸多細節，且需有受託人資格與財務信賴基礎，因此信託之適用較適合具有中高價值不動產或多方共同投資、管理需求者。
-房地-共有-共有概念
(相關法條=民法第817條=民法第819條=民法第824條=民法第826-1條)
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