共有人興建房屋可以對於共有土地轉讓後有法定租賃權？
26 May, 2025
問題摘要：
共有人若欲於共有土地上興建房屋並主張其對土地有使用權，應先取得其他共有人之同意或分管協議，否則所建房屋即構成無權占有，於土地移轉第三人後，即無法據以主張民法第425條之1所規定之法定租賃關係，亦可能面臨新所有人提起的拆屋還地之請求。因此，擅自建築之共有人，不僅無法取得租用地位，更可能損及自身利益，應審慎處理共有人間之協議與法律關係，以避免爭訟及法律責任。
律師回答：
倘共有人實際劃分土地使用範圍，長期互不干涉，足以推認具有默示分管之意，即可視為成立分管協議。惟若共有人間並無明示書面約定，且事實亦不足以推認有默示分管安排，則任一共有人即不得片面佔用共有地而興建建物。
最高法院87年台上字第1359號，「然共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。」；最高法院83年台上字第1377號，「共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。」
按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」民法第425條之1定有明文。
惟所謂「土地及其土地上之房屋『同屬一人』所有」是否包括共有人中之一人，於共有土地上興建單獨所有之房屋之情形？
共有人是否可以因在共有土地上興建房屋而主張對該土地享有法定租賃權，涉及民法第425條之1的適用範圍及共有法律關係中使用權限的界定。當土地及其上房屋原本同屬一人所有，而嗣後土地與建物由不同人所有時，推定於房屋得使用期間內存在租賃關係，此法定租賃關係的設計目的是為維護建物所有人之土地使用利益，避免土地與建物所有權分離後產生無使用基礎之不合理狀況。
然而，實務與學說一致認為，此處所稱「同屬一人」必須以合法權源為前提，也就是說，土地上之建物必須係於具有合法占有土地之基礎下所興建，才可能發生民法第425條之1所保護的法定租賃關係。若土地係屬數人共有，共有人之一未經其他共有人同意擅自於共有土地上興建建物，其對土地之使用即非基於全體共有人同意，性質上構成無權占有，既無正當性，即不得據此主張成立法定租賃關係。
實務見解認為「然該條適用之前提係『土地及其土地上之房屋同屬一人所有』，亦即土地上之房屋原屬有權占有之情況下，才能適用民法第425條之1，使有房屋所有權與基地利用權一體化。又在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣時，欲有民法第425條之1之適用，前提亦是共有土地上興建之房屋係有權占有，即須得全體共有人同意而興建之房屋，有權占有於共有土地上，將土地及房屋分開或先後出賣時，才有民法第425條之1之適用。」
(臺灣臺中地方法院101年度訴字第602號判決)
共有土地上之房屋若並未取得其他共有人之明示或默示同意，則興建人不得主張對該土地有法定租賃權。民法第425條之1的適用前提係建物係「有權占有」土地的情況下所興建，否則即不能產生租賃推定。實務上若共有人擅自在共有土地上建築房屋，嗣後該土地經變價分割或買受人取得所有權，該建物所有人如欲繼續使用土地，須另尋法律上使用基礎，例如取得地上權或簽訂租賃契約，否則即構成無權占有。
民法第425-1條主張法定租賃權，該條明定當土地與其上房屋原為同一人所有，而後土地與建物分屬他人所有時，推定於房屋可使用期間內成立租賃關係。但實務及學說一致認為，該條所稱「同屬一人」須為正當占有情形，即房屋原係在具有合法占用土地基礎下所興建，例如取得全體共有人同意、或依契約或法律所授予之地上權、租賃權等；若起造人於共有土地上擅自興建，則欠缺正當性，不得據此產生法定租賃關係。於未經全體共有人同意情形下在共有地興建房屋，不得主張民法第425條之1所生推定租賃關係。共有物之分管契約雖可推認存在，但若事實無法證明共有人間存在此種默示約定，則任何一方未經同意私設建物，即不得視為合法使用。
在此種情況下，新所有人得依民法第767條物上請求權之規定，請求返還土地並拆除建物，建物原所有人不得以其為原共有人或曾經長期使用為由拒絕返還。至於共有人之間是否存在分管契約，則須進一步檢視是否有明示協議或足以構成默示分管事實，例如是否有長期對各自區域排他使用、無他共有人反對、按應有部分分攤維修費用等事實。
倘若存在默示分管契約，則該使用即非無權占有，自可作為房屋建築與土地使用的正當基礎。然若未見此等事實存在，則房屋建築於共有土地即欠缺合法依據，將不生任何優先權或排他權限，更無法據此對抗土地所有人主張法定租賃關係。
從權利行使觀點觀察，若原擅自興建房屋之共有人，於共有土地變價後仍主張保有使用權，將形同剝奪新所有人對土地的使用收益權益，違背物權排他性原則。
因此，法律上必須嚴格限制法定租賃關係的適用，避免無權占有人以此為藉口不當繼續佔有土地。實務上也常見於土地及建物交易或繼承爭議中，房屋所有人主張與土地產生法定租賃關係，法院均會從是否具正當性與實際占有權源出發加以否認，特別是在房屋為無保存登記或簡易搭建建物，未經全體共有人同意情況下，原興建人幾無可能成功主張其對土地具有法定租賃地位。
-房地-共有-共有物管理-共有物分管-分管協議-租賃
(相關法條=民法第425-1條=民法第767條)
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