分管契約如何能成立？
26 May, 2025
問題摘要：
分管契約被視為一種債權契約，限定於參與協議的共有人之間。即使未書面約定，若共有人間實際劃定使用範圍並互相容忍多年，法院可認定存在默示的分管契約。然而，此契約不影響未參與協議的其他共有人的權利。分管契約之成立可透過明示或默示為之，惟須有具體事證支持其合意內容。其效力原則上僅及於參與契約之共有人，非屬該契約當事人者，不得主張其約定拘束，亦不得被要求遵守其內容。此一債權契約性質，使得分管契約於共有物管理實務中雖具彈性，卻亦隱含法律適用及舉證責任之重大風險，故於權利義務安排時應審慎為之，並適時保存或登記相關文件，以維共有人權益之穩定與確定。
律師回答：
分管契約是共有人之間針對共有物之使用、收益或管理所成立的契約安排，依實務及學說見解，其性質為債權契約，僅在契約當事人間發生效力，不得對未參與協議的其他共有人主張其拘束力。關於其成立方式與條件，雖無民法明文規定須書面形式，惟實務上認為分管契約不以書面為成立要件，只要實際上存在特定區域之劃分使用，且各共有人長期互不干涉，即可能構成默示的分管契約。
默示同意？
所謂默示同意，須有表意人之舉動或其他客觀情事，可間接推知其同意效果意思者為準。單純沉默或未主張權利，若無其他補強事實，則不足推認其已同意分管，無從成立默示分管契約。對此，實務上要求須有如各自維修、繳稅、收租等管理或經濟事實佐證，始可認定存在默示協議。
共有物分管之約定，不以訂立書面為必要，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。再所謂默示同意，除表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沈默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（參看本院二十一年上字第一五九八號及二十九年上字第七六二號判例意旨）。最高法院105台上字第209號判決
然而，即使成立分管契約，其效力仍僅限於參與契約之共有人。亦即，該契約不會拘束未參與協議者，亦不生對其有利或不利之效力，這是基於債之相對性原則所致。申言之，分管契約係以在共有關係存在之前提下，定共有物暫時使用狀態為目的，故除契約有特別約定外，基於債之相對性原則，分管契約之效力不及於締約之共有人以外之人。」由此可知，僅有參與協議之共有人，才受分管契約約束，若某共有人未參與約定，即不得對其主張其使用、範圍或分擔責任已由分管契約定之。
分管契約係共有人全體就共有物之全部劃定範圍，各自使用、收益或管理共有物特定部分之契約，申言之，分管契約係以在共有關係存在之前提下，定共有物暫時使用狀態為目的，故除契約有特別約定外，基於債之相對性原則，分管契約之效力不及於締約之共有人以外之人。
(最高法院105台上字第211號判決)
另一方面，共有人對於共有物享有平等使用、收益之權利（民法第818條），若未達成分管協議，原則上各共有人皆可依應有部分比例對共有物全部主張使用權。若有共有人私自劃定範圍或占有使用特定部分，未經其他共有人同意者，即構成無權占有或妨害權利，可能涉及民法第821條、第767條所有物返還請求權，或第184條侵權行為責任之適用。因此，無論分管協議為明示或默示，皆應以共有人合意為前提，若有未參與或不同意者，其權利仍應受法定保障。
在實務操作層面，為避免未來爭議，建議共有人間如有分管使用或範圍劃分，應儘量以書面明示協議，並簽章確認，倘涉及不動產使用權之明確分配，更宜向地政機關辦理備查或登記，以對抗日後受讓人。儘管目前實務尚不要求分管契約登記為成立或生效要件，但若共有人之一擬將其應有部分讓與於第三人，為避免新共有人否認既有之分管秩序，仍建議就分管協議辦理登記，依民法第826-1條之規定，使之對受讓人產生效力。若未登記，僅能於受讓人明知或可得而知時對其主張拘束力。
-房地-共有-共有物管理-共有物分管-分管協議
(相關法條=民法第184條=民法第767條=民法第818條=民法第820條=民法第821條=民法第826-1條)
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