共有地裁判分割後，共有人在分管之特定部分土地之地上物與土地間是否成立租賃關係？
26 May, 2025
問題摘要：
於共有土地尚未分割期間，基於共有人間之分管協議，各共有人得依協議使用特定範圍，惟該協議本質為暫時使用安排，隨著法院裁定分割或協議分割成立，共有關係終止，該協議亦隨即失效。倘共有人於分管土地上自行興建建物，於土地未分配予其所有之情況下，對原分管土地已無合法占用權源，若擬續占應另與新土地所有人訂立契約。如無新約關係存在，即不得依民法第425條之1主張租賃關係成立，否則將構成無權占有，應依法返還土地並負損害賠償責任。爰此，共有人在興建房屋前，應充分審慎評估分割可能性與後續地上物法律關係安排，以避免未來權源不明所致之法律風險與訴訟爭議。
律師回答：
共有人於共有土地尚未分割前，基於共同持分關係可就該土地約定分管契約，明訂由特定共有人占用、使用某一特定範圍，並於該分管地上興建建物以利使用。此類分管契約性質上為債權契約，僅於共有人間發生效力，並非設立物權，故不因地上建物興建於分管區域而對其他共有人發生物權拘束力。惟此種基於共有關係之使用安排，一旦共有關係因法院裁判或當事人協議而分割確定，即應解為分管契約隨共有關係終止而一併消滅。其原因在於，共有物分割目的即在於終止共同關係，使每一共有人取得單獨所有，若仍維持原有分管使用狀態，將與分割制度消滅共有關係之本質相違。
共有人基於分管契約於共有土地特定部分上所建之房屋，於土地經裁判或協議方式分割後，原屬分管使用的基礎已不復存在，該地區之土地如非分配予建物所有之原共有人，則其對該土地即喪失合法占有權源。此時，建物雖為其所有，但其所占用之土地已屬他共有人個別所有之範圍，即構成無權占用狀態，不得主張其對該土地享有物權性使用權，亦不得再依原分管契約之內容繼續占用使用該土地。至於能否主張民法第425條之1規定所稱推定租賃關係，以繼續合法占用該土地，實務見解則予以否定，認為不符該條文之立法目的及構成要件。
依民法第425條之1第1項規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」
此規範核心意旨係針對同屬一人所有之房地，在讓與行為致房屋與土地分屬不同權利人所有時，為維持建物使用安定，法律推定雙方間成立租賃關係。其構成要件之一為：房屋與土地原為同一人所有，且系經由「讓與」導致所有權分離。然共有人於共有土地上建屋，於分割後房地分屬不同人，非係由房地同屬一人之狀況下透過讓與造成所有權分離，不具該條之構成要件，亦無立法意旨上欲推定租賃關係之情形。
按各共有人，對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任，民法第825條定有明文。共有人於共有物分割以前，固得約定範圍而使用之，但此項分管行為，不過暫定使用之狀態，與消滅共有而成立嶄新關係之分割有間，共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思，故共有物經法院判決分割確定時，先前共有人間之分管契約，即生終止之效力。共有人在分管之特定部分土地上所興建之房屋，於共有關係因分割而消滅時，該房屋無繼續占用土地之權源。且因共有人間互負擔保義務，不因分割共有之土地，而與地上物另成立租賃關係，此與民法第425條之1規範意旨，係為解決同屬一人所有之土地及其上房屋由不同之人取得所有權時之房屋與土地利用關係，其目的在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋之合法既得使用權，而推定在房屋得使用期限內，有租賃關係之情形尚有不同。(最高法院110年度台上字第409號民事判決)
共有人基於分管協議而於共有土地之特定部分建屋，分割後土地由他共有人單獨所有，該建物仍由原建造人所有，此並非民法第425條之1所稱土地及房屋由同一人所有後「讓與」所致所有權分離，而屬基於共有分割之自然結果，既非該條文規範所涉情形，自不得據以推定租賃關係之成立，蓋該條之立法目的在於確保合法既有使用之延續性，而非保障基於分管協議而產生之占用地位，況分割時共有人即應預見原有分管關係將隨之終止，嗣後是否另行成立租賃契約，端視當事人間是否有新的意思表示，不得藉推定法條而強作主張。
進一步而言，民法第825條亦規定，共有物分割後，共有人就他共有人所取得部分，於其應有部分範圍內，負擔與出賣人相同之擔保責任。此規定僅係保障共有人於分割後所獲得之標的具權利無瑕疵，並未擴張其於他共有人所獲得部分之物上權利基礎。故在共有人A於原分管區域所建之建物，其於分割後土地轉歸B所有者，除B明示同意A得繼續占用使用，或雙方另為租賃契約，A於法律上不再具有占用該土地之合法性，倘仍強行占用，將構成無權占有，應依民法第767條向土地所有人返還土地，並可能面臨不當得利返還或侵權損害賠償之責。
實務見解亦一貫認定，分割判決確定後，分管協議即生終止效力，原占用者若仍於特定範圍內行使使用收益行為，非但喪失其原合法使用權源，並可能須就該期間內占用所生利益向其他共有人負擔返還責任。是以，共有人於共有期間所為之建物使用安排，不得因建物設置即主張永久性地上使用權，亦不得任意援引法律上租賃推定規定以迴避返還義務，須另行與新土地所有人協議始能合法持續使用。
-房地-共有-共有物管理-共有物分管-分管協議-共有物分割-終止分管
(相關法條=民法第425-1條=民法第767條=民法第825條)
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