分管協議之成立如何認定？
26 May, 2025
問題摘要：
分管協議是共有物所有人在分割前達成的協議，目的是劃定各自使用、占有、收益共有物的範圍。根據法律，可以由全體或多數共有人決定成立。協議可以是書面的，也可以是默示的，但默示協議需要有具體的行動或情事表明共有人之間的同意。在某些情況下，例如公寓管理中，第三人（如建商）介入可以幫助共有人達成協議，但這種情況的法律效力仍存在爭議。
律師回答：
分管協議在法律制度中扮演重要角色，既能調整共有人之間對共有物使用與管理之分配，也能於共有關係未消滅前維持穩定秩序。修法前分管契約原則上須全體共有人同意，惟修法後已肯認多數決得成立分管決定；默示成立之分管協議，雖具實務意義，但仍須具備可合理推認共有人同意之具體情況，不能僅以消極不作為認定為默示同意；在公寓大廈情境下，由建商所劃設之約定專用部分亦可能成立分管協議，惟應隨後納入規約以資公示與對抗第三人；至於該協議對外效力之判斷，則須視其是否經登記或第三人是否明知、可得而知而定。分管協議制度之發展與實踐，兼顧共有人自治與交易安全之平衡，未來仍有待更多實務判例釐清相關界限與爭議。
何謂分管協議
分管協議，係指在共有物尚未分割前，共有人全體就該物合意劃定特定範圍，分別由共有人一人或數人占有、使用、收益共有物全部或特定部分的協議。此種分管安排雖未導致物權形式上的變動，但在實務運作上，對共有物的使用與管理產生實質效果。分管協議有時又稱為分管契約，但考量其多適用於涉及多數人（例如家族成員、區分所有人等）的情況，為強調其多方性質與契約概念上的差異。
所謂分管協議，乃最高法院57年台上字第2387號判例所敘述，乃指共有物之全體共有人，於共有物分割前，合意實際上劃定範圍由共有人一人或數人各自占有、使用、收益共有物全部或特定部分之協議。
由上述定義，可知分管協議是在數人共有一物之情形，而經由協議來決定共有物全部或特定部分之管理者，實務及學說上亦有以分管契約稱之，然為強調分管約定適用於多數共有人之情形(例如家族間或區分所有人間)而不限於雙方行為所成立之契約，故本文以下仍以分管協議來分析之。
成立分管協議之要件
關於分管協議的成立要件，98年1月23日民法第820條修正前，必須共有人「全體同意」始得成立的見解。惟隨著民法第820條第1項之修正，明定共有物管理事項可依「過半人數及過半應有部分合計」或「應有部分逾三分之二」的多數決方式進行，是否得將此原則延伸適用於分管協議之成立，遂成為新興法律爭議。
近年來最高法院已有較明確之區分見解，認為分管之方式可區分為「分管契約」與「分管決定」兩類：前者須全體共有人同意，係民法第820條第1項所稱「除契約另有約定外」之情形；後者則得依民法第820條第1項以多數決成立，其屬共有物管理決定之一種。例如最高法院107年度台上字第1949號與110年度台上字第1623號皆明確指出，共有人間得以契約成立分管契約，亦可透過多數決形成分管決定，且若有不公平情形，不同意之共有人仍得依民法第820條第2項聲請法院裁定變更。
須共有人全體為之或多數決
於98年1月23日民法第820條修正以前，學說及實務多認為分管契約之成立須由共有人全體同意，因其涉及改變原有對共有物全面使用之法定配置，並關涉所有共有人之權益，故應視為需一致性決議始得成立。然修正後之第820條第1項明定，共有物之管理事項，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數同意行之，應有部分合計逾三分之二者，其人數得不計算。此規範鬆動原本「全體同意」之要求，容許以「多數決」原則進行共有物之管理安排。
基於此制度變革，實務逐漸區分「分管契約」與「分管決定」兩者之概念。前者仍須共有人全體明示或默示同意始成立，屬於契約性質之安排，應屬民法第820條第1項前段所稱「除契約另有約定」之情形；後者則係依同條規定，由過半數人數及應有部分合計過半之多數決決定分管範圍，屬共有物管理範疇之一，無須共有人全體同意。最高法院107年度台上字第1949號、110年度台上字第1623號等判決，即援引上述觀點，明確指出分管決定之合法性成立於符合第820條所規定之多數決門檻。
於98年1月23日前對於分管協議是否須由共有人全體為之此一問題，乃係依循上開最高法院判例認為「應」全體為之。然於98年1月23日民法修正第820條第1項之規定為「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」(按：修正前之條文為「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。」)
實務上開始出現分管協議能否依民法第820條第1項以多數決定之的討論，晚近最高法院將成立分管的方式區分為須全體同意的「分管契約」及得依民法第820條第1項多數決的「分管決定」，例如最高法院107年度台上字第1949號判決謂「按民法第818條規定，各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有人之全部，有使用收益之權。旨在規定共有物使用收益權能之基本分配，並肯認共有人就該分配之範圍得依契約另為約定，此與對共有物使用收益之方法，屬同法第820條第1項共有物管理之範疇，尚有不同。
共有人間就各自分別占有共有物之特定部分而為管理所訂之分管契約，其成立固須共有人全體訂立，此即同法第820條第1項所稱『除契約另有約定外』之情形，惟共有人亦得依該條項為共有物分管之決議，成立分管決定，此屬共有物管理決定之範圍。」
及最高法院110年度台上字第1623號判決謂：「是共有物之管理方式，有分管決定、分管決定、分管裁定。所謂分管約定乃共有人全體之共同約定，即民法第820條第1項前段所謂『契約另有約定』，例如分管契約；分管決定則為該條項所定之共有人多數決定；分管裁定則為該條第2項所定情形。
此外，法院亦承認若分管決定內容顯失公平時，不同意之共有人得依第820條第2項規定聲請法院裁定變更之；若因情事變更致使原分管安排難以繼續者，亦得依第3項規定聲請裁定變更。是故，分管安排之彈性性與可調整性，在修法後法律制度中已有較周全之保障機制。
默示與單純沉默之區別
除明示成立外，分管協議亦可依共有人間實際使用情形及互動關係，透過默示方式認定成立。默示之意思表示，係指依共有人之行為或其他事實情境，足以間接推知其有成立分管之意圖者。此一認定標準，諸如共有人長期分別使用特定區域、彼此互不干涉、按區域收租或分配收益等情況，均可作為認定默示分管契約存在之依據。但須注意，單純的「沉默」並不足以構成默示同意。例如僅因共有人未積極主張返還權或排除使用權者，並不足以推論其有默示分管之意思。
僅因共有人未及時主張權利，難以當然推斷其同意他人占用，亦無法憑「經年使用」即推認存在有效分管協議。由此可見，欲以默示成立分管契約者，仍應提出足以具體反映共有人同意之舉動或情節。
分管協議作為共有人針對共有物使用、收益及管理方式之特別約定，其成立方式除明示協議書外，亦得透過默示方式推認成立。所謂默示之意思表示，係指依共有人平日行為、使用模式或其他外部客觀事實，足以間接推知其有成立分管之意圖。例如共有人長期分別使用特定區域，彼此間互不干涉、默認對方之使用權，或按實際使用區域收取租金與分配收益等情形，均可作為認定默示分管契約已存在之事實依據。惟應注意，單純的「沉默」並非即具有意思表示效果，例如僅因未主張返還請求或未積極排除他人使用，即推論共有人已默示分管同意，於法不足採。
對於共有物之分管，若經共有人間以協議書方式成立，固然能杜絕許多爭議，然共有物分管之約定，不以訂立書面為必要，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。此外，所謂默示同意，除表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示(最高法院110年度台上字第357號、第227號、104年度台上字第1249號判決意旨參照)。
在實務上，對於是否成立默示分管協議，法院通常要求應有積極表現行為或情節支撐，不能僅憑「長期使用」或「未異議」即認定其具有法律效果。例如如有共有人接受其他共有人收取該區域租金或配合收益分配，或有劃設界線之事實存在，此類具體行為可間接表明其有默示承認對方使用特定範圍之意思。反之，如僅係未提異議、未返還土地等情形，則僅構成消極不作為，尚不足據以成立默示分管契約。無積極證據時，不得輕率推論共有人有默示同意行為，避免擴張不當解釋，破壞共有關係穩定性。
默示與沉默仍需作一清楚區別。即使表面上都未有書面文件或明示語言，若共有人間存在實際區域劃分使用、長期默認他人使用特定範圍、共同維修管理或收受區分收益，皆可作為默示分管契約之存在依據。惟如僅以「未要求返還」、「未提異議」等消極態度作為推定依據，在證據法則上仍欠缺實質可認定性。共有人若僅消極未行使權利，不可推論為同意使用或承認分管行為，以維護共有人法定應有部分之行使保障。
例如臺灣高等法院101年度上字第522號判決謂：「按所有人未向無權占有人行使權利，並非當然即認為無權占有之人係有權占有，蓋所有權人未行使權利之原因不一而足，不能僅因所有權人隱忍未發，即可推論係有默示之同意使用或分管契約存在。是以，占有人如未能舉證就土地共有人究竟有何舉動或其他情事，足以間接推知土地共有人有同意占有人使用車位之事實，自難徒憑共有人遲未向土地共有人行使權利之單純沉默或經過時間之長短，遽以推論共有人已默示同意占有人占用車位而有分館協議之存在。」
實務亦有討論在多數共有人參與之情形下，應如何推認全部或過半共有人具有默示同意分管之意圖。此時舉證難度更高，通常須透過事實上的共同行為、收支分配紀錄、公共設施劃設使用區域、歷年行政申報資料等一系列客觀證據佐證。若能證明多數共有人之確有接受、默認分管使用狀況，即可認定其成立分管契約或決定，對各共有人均具有拘束效力，否則仍應回復至法定按應有部分行使使用收益權之原則。
經第三人媒介成立分管協議？
另有一特殊情形，涉及以第三人媒介成立分管協議之問題，特別是在區分所有建物中尤為常見。在集合住宅買賣過程中，若建商與各承購戶預先約定共用部分或基地之空間由特定承購戶使用，雖未有明示全體共有人簽署之書面協議，但基於交易習慣與使用狀態，得推認共有人間已合意形成分管契約。而此種由建商事先劃設的約定專用區域，若後續受讓人並無異議，實務上多認其應受拘束，理由在於受讓人於買賣時即應可得而知相關使用範圍之安排。惟此見解是否等同於分管契約的成立，學界尚有保留，尤其在民法與公寓大廈管理條例的適用範圍界線仍存疑義。
在實務上，還有一種較為特殊的分管協議，即區分所有建物的分管約定，對此最高法院97年度台上字第909號及98年度台上字第633號判決均認為：「所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾知效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。」
最高法院109年度台上字第2291號民事判決謂：「所謂互相表示意思一致，不限於共有人直接為之，其經第三人媒介而將共有人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍可成立或變更管理之協議。至民法第820條修正後，管理方法之變更，即應依該條第1項規定之多數決；或依同條第2項、第3項規定聲請法院以裁定變更。」
由上可知，實務上對於公寓大廈中由建商所劃定之約定專用部分，認為得以默示之意思表示成立分管契約，然對於此種以第三人(建商)作為媒介所成立之分管協議，與(默示之)分管約定間究竟是否相同而得以成立，學界亦有不同意見。另外，在公寓大廈管理條例於84年6月30日施行後，依該條例第23條第2項第1款之規定：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。」則約定專用部分即分管部分必須經載明於規約始生效力。
分管協議乃係促進共有物得以有效利用之主要方式，因此實務上亦肯認以默示之意思表示成立分管契約，以及修法後以多數決成立分管決定，甚至在公寓大廈條例施行前，得藉由建商作為媒介在買賣契約書中約定分管之範圍，而將區分所有權人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致，並成立分管協議(約定專用)，然而此一見解是否符合分管契約成立之意思表示，仍有待商榷，而在公寓大廈管理條例施行後，約定專用部分即應於規約中載明，始生效力。
值得注意的是，公寓大廈管理條例第23條第2項第1款，已明文規定關於「約定專用部分」之約定，須載明於規約，方得生效。故在該條例施行後，欲成立對全體住戶及其繼受人皆具拘束力之約定專用部分，應符合規約記載義務，否則僅屬私人間之使用安排，對第三人不具對抗效力。此與分管協議未登記原則上不得對抗第三人之立場相符。至於在不動產共有人間成立之分管協議是否對應有部分之受讓人有效，民法於2009年增訂第826條之1予以解答，明定若分管協議經登記，則具有物權效力，得對抗受讓人；如未登記，則須受讓人明知或可得而知，方得主張對抗效力。
-房地-共有-共有物管理-共有物分管-分管協議
(相關法條=民法第820條=公寓大廈管理條例第23條)
瀏覽次數：4
