分管協議之內容與效力為何？
26 May, 2025
問題摘要：
分管協議是指共有人就共有物的使用、收益或管理方式達成的協議。根據最高法院的解釋，分管協議的範圍通常應涵蓋整個共有物，但在特定情況下，也可以只就部分共有物成立協議，這取決於共有物的性質及實際情況。分管協議一旦成立後，對共有人具有拘束力，並且在經登記後，對於第三人也具有效力。然而，分管協議內容的變更需由全體共有人同意，或依法院裁定。在實務上，針對分管協議內容如何變更以及變更後的效力仍有待進一步法院實務判決的確定。此外，分管協議對外的效力指的是其是否能拘束除共有人外的第三人，特別是受讓人。根據法律規定，若分管協議經登記或受讓人明知或可得而知其存在，則對受讓人具有拘束力。然而，對於動產的分管協議，要求受讓人明知或可得而知其內容才具有效力。
律師回答：
依民法第818條規定，各共有人除另有分管契約之約定外，原則上應按其應有部分對於共有物之全部享有使用與收益之權，這意味著在未經協議情況下，任何共有人皆不得單方長期或獨占共有物之特定部分，否則即可能構成對其他共有人之不當得利或侵權行為。
分管協議的範圍
而所謂分管契約，即共有人間針對共有物使用、收益或管理方式所訂定之協議，基於契約自由原則，得以明示或默示方式成立，例如若共有人長期分別使用土地之特定區域且彼此互不干涉，即可能推定已存在默示分管契約。當共有人對共有物提起分割之訴，並經法院判決確定分割方式時，無論法院選擇的是原物分配、變價分割或部分原物配合變價等方式，一旦分割判決確定，原有之分管契約即發生終止效力。此項效果乃因分割訴訟本質上係在終止共有狀態，並使各共有人取得單獨權利，分管契約屬於基於共有關係存在之協議性管理安排，既然法院已就共有物進行分割並確定各自權利歸屬，則原先依附於共有關係下之分管契約當隨共有關係消滅而終止。
在分管協議的範圍方面，是否必須涵蓋整個共有物，抑或得僅就部分區域進行分管，實務上有不同見解。分管協議應就共有物的「全部」進行劃分。然而，也有見解指出，共有物之全部不一定具備實際管理利用之價值，如部分為荒地、竹林或山坡地等，在此情況下，若共有人僅對部分具經濟價值之區域進行分管，亦屬合理。因此，是否必須就整體範圍作為協議對象，尚無定論，仍待實務判決進一步發展與確立。
共有人間就共有物達成分管協議，固不以所有共有人皆取得分管範圍為必要，亦無須依各共有人之應有部分比例為占有、使用，然分管協議之範圍是否須對於共有物之全部為之，抑或得就其部分成立分管？若依最高法院109年度台上字第2266號民事判決意旨謂：「分管契約係共有人全體就共有物之全部劃定範圍，各自使用、收益或管理共有物特定部分之契約，應由共有人全體共同協議訂定之。」(最高法院111年度台上字第1122號民事判決意旨同)，似須就共有物之全部均劃定分管。惟本文認為，分管協議之目的乃在於促進共有物在分割前之有效利用，如最高法院107年度台上字第2467號民事判決謂：「共有物係屬全體共有人所共有，在分割前，各共有人固得約定範圍而使用之，但此項分管行為，不過定暫時使用之狀態，倘共有物經分割，先前共有人間之分管契約，即應認為終止。」然而共有物亦非全部之範圍均有管理利用之實益(例如有部分為竹林或山坡地)，因此應許共有人僅就共有物之一部即可成立分管協議，亦無不可，對此尚待實務判決形成穩定之意見。
分管協議內容之變更
至於分管協議的變更，修法前由於分管契約需全體共有人同意方得成立，其變更亦應依同樣標準進行。但在民法第820條第1項修正後，允許以「多數決」方式作成管理決定，學理上亦有見解認為，既然分管協議可由多數共有人決議成立，則變更時亦可依多數決為之。然而，考量管理內容涉及共有人實際占有與收益區域的調整，若欲變更已劃定之分管區域，是否應得受影響共有人之同意，或是否需以較高比例作成決議，目前尚乏確切判決見解。惟可知者，若分管內容明顯不公平，不同意的共有人仍得依民法第820條第2項或第3項聲請法院裁定予以變更。
在修法前之分管協議既係全體共有人所共同為之，其內容之變更，自亦應由全體共有人均同意後始生效力。然而在修法後允許共有人得以多數決成立分管決定，然分管決定之內容如何變更？究竟是否仍以多數決為之？其比例是否須高於當初作成分管決定之比例？是否應得分管範圍受影響之共有人同意？目前尚缺乏實務上判決提供解答，推測其原因乃在於明示且書面之分管決定，在現今已屬鳳毛麟角，對於涉及其變更之情形，恐係短期間難以發生之爭議。又分管決定若有顯示公平之情形，不同意之共有人仍得依民法第820條第2項聲請法院以裁定變更之；或因情事變更難以繼續時，由共有人之一人或數人聲請法院以裁定變更之。
分管協議之對外效力
在對外效力方面，分管協議的本質雖屬契約，原則上僅對締約人即共有人間具有拘束力，但若該協議對應有部分受讓人也生效，即具所謂「對外效力」，即物權效力。
所謂分管協議的對外效力，係指分管協議是否有拘束共有人以外之人(尤其是應有部分受讓人)的效力，由於分管協議性質上屬於共有人間之債權契約，然早期實務認為在特定情形下應賦予其「物權化」之效力而得拘束受讓人，例如最高法院48年台上字第1065號判例：「共有物應有部分之受讓人，無論善意或惡意，均受分管契約之拘束，蓋共有人間就共有物訂立分管契約，並依約交付各共有人占有使用者，已具公示作用。」、司法院大法官釋字第349號解釋文：「若受讓人不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，仍受分管契約拘束，有侵害其憲法保障之財產權之虞。故應以受讓人是否明知或可得而知，作為分管契約是否拘束受讓人之要件。」而在98年7月23日民法增訂第826條之1：「(第1項)不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十條第一項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。(第2項)動產共有人間就共有物為前項之約定、決定或法院所為之裁定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，亦具有效力。」明文規定基於公示(信)原則，不動產之分管協議原則上須經登記，始得對抗第三人，例外於第三人明知或可得而知之情形，本於誠信原則，對於該第三人亦有拘束力；而動產之分管協議則以第三人明知或可得而知之情形，得以對抗第三人。
此外，在公寓大廈之實務操作上，特別是在2003年（92年）公寓大廈管理條例增訂第23條第2項之前，對於集合住宅之共用部分或基地若有明示或默示之使用約定，且建商與各承購戶間有明確使用安排者，通常即推定已成立分管協議。在此情況下，後來取得應有部分之第三人，因買賣時應可得知分管安排，通常亦受該協議拘束，難以主張其為善意第三人而排除適用。
另，對於早在92年12月31日增訂公寓大廈管理條例第23條第2項前之區分所有建物，實務上則認為公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。(最高法院97年度台上字第909號、98年度台上字第633號、105年度台上字第445號民事判決意旨參照)
分管協議在成立後即生拘束共有人對於共有物使用收益之效力，且在受讓人明知或可得而知(如經登記)之情形，亦得對抗受讓人，其目的乃係為保持原約定或決定之安定性，特賦予物權效力(民法第826條之1立法理由)。
分管協議在共有人間雖為契約性質，其目的在於維持共用空間的管理秩序與使用效率，並避免共有人間互相侵占之紛爭。其成立後具有拘束共有人之效力，並在特定條件下對第三人亦產生拘束力，惟是否具對抗力，關鍵仍在於是否登記、第三人是否知情，與是否存在特殊事實足認第三人有可得而知之可能。此等安排兼顧共有人自治與第三人保護，並導引出在不動產交易與共有物管理中應注意之重要法律效果。
在實務上，若有分管協議存在，共有人應以書面固定並依程序辦理登記，受讓人則應於購置不動產前詳細查驗相關契約與登記事項，以避免權益受損。分管協議儘管無法消滅共有關係，但在共有未終止前，對共有人間權利義務有重大影響，亦成為法院在處理共有物分割、管理爭議或第三人主張權利時評價的重要依據。
-房地-共有-共有物管理-共有物分管-分管協議
(相關法條=民法第820條=民法第826-1條=公寓大廈管理條例第23條)
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