不動產分管契約對第三人之拘束效力為何？
26 May, 2025
問題摘要：
不動產共有人間所訂立之分管契約，是否對第三人具拘束效力，應依是否登記與第三人知悉與否而區分。登記者無論是否知情，第三人一律受拘束；未登記者，第三人若明知或可得而知，仍受拘束，否則不生拘束效力。為保障自身權益，建議欲購買共有不動產者，應主動查詢地政登記資料及實地訪查使用情況，以確認是否存在分管約定及其拘束範圍。從而，分管契約作為共有人對共有物使用、收益、管理方式之契約安排，其對維護不動產利用秩序及促進經濟效益均有其重要作用，亦為不動產交易實務中不可忽視之一環，應審慎評估與妥適處理。
律師回答：
不動產分管契約是否對第三人具拘束力，涉及不動產共有法律制度與契約對外效力的整合問題。根據民法第820條第1項規定，共有物之管理，在無契約另有約定情形下，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，若應有部分合計超過三分之二者，其人數得不計算；此即採多數決原則處理管理事務。而所謂「分管契約」，即共有人間約定由各共有人個別使用共有物之特定範圍，雖名為契約，其性質上仍屬管理事項之一。
什麼是「分管契約」？是否得以多數決決議之？
不動產所有權除單獨所有以外就是多數共同所有，依民法第820條第1項規定，共有物除契約另有規定以外，必須要共有人以及應有部份過半數來決定。但如果應有部分合計超過三分之二時，可不用計算人數。而所謂的分管契約是指共有人以契約書的方式，約定由其中一人或是指定特定的人來管理、使用共有部份。
那麼分管契約的成立方式，可否以民法第820條第1項規定之「多數決」方式為之？抑或仍應由全體共有人同意始得為之？我國司法實務目前仍有爭議，但目前較多數之看法是傾向認為，民法第820條第1項之「管理」，應包含共有人間約定分管契約之管理方式在內，故自得以「多數決」方式為之。
實務對於分管契約是否得以多數決決議之，向來爭議不斷。部分見解如即認為分管契約因涉及共有人各別使用與收益權益的重分配，屬契約性質，不得僅依多數決即作成，應由全體共有人同意始得成立。
另有見解則認為，既然管理行為得由多數共有人決議形成，則分管契約之成立亦應準此原則，得由多數決作成決議，此見解已漸成實務主流，但仍有少數實務見解持保留態度。
按「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權」、「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算（第1項）。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之（第2項）。」此為98年1月23日修正公布之民法第818條及第820條第1項、第2項分別所明定。民法第820條第1項規定，係認共有人關於共有物之管理，除得經共有人全體同意以契約約定外，共有人亦得在未經全體共有人同意之狀況下，另經由共有人多數決之方式決議之。至民法第818條規定，則係認共有人就共有物之使用、收益方式，若無共有人全體同意以契約約定，各共有人只得各按其應有部分比例，對共有物之全部為使用、收益，共有人尚不得依多數決方式決議為之。準此，民法第820條第1項及民法第818條彼此間既然規範效力有所不同，則應適用上開規範之共有物事項即應有所區分。亦即民法第820條所稱之共有物管理，即應指民法第818條共有人關於共有物使用、收益以外之事項而言，即共有物之保存、改良、利用等行為。共有物之分管，係指共有人各自分別占有共有物之特定部分為使用、收益而言，且分管性質為契約，自應經全體共有人同意（最高法院85年度台上字第53號、86年度台上字第1382號判決參照）。再者民法第818條於98年1月23日修正前，原係規定：「各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」參酌其修正理由為：本條意旨在規定共有物使用收益權能之基本分配，若共有人在此基礎上已有分管協議，法律自應尊重。縱使各共有人依該協議實際可為使用或收益之範圍超過或小於應有部分，亦屬契約自由範圍，乃仿修正條文第820條第1項，於民法第818條規定內增加「除契約另有約定外」，顯然肯認共有人關於共有物使用收益分配之約定，係屬分管協議，準此，共有人欲對共有物之特定部分為占有、收益而成立分管契約，即須徵得共有人全體同意，自無從依據民法第820條第1項主張得依據多數決決議方式變更使用範圍（臺灣高等法院102年度非抗字第24號裁定參照）。
(臺灣高等法院暨所屬法院103年法律座談會民事類提案第6號參照)。
不動產分管契約對繼受人之拘束效力？
進一步探討分管契約對第三人之拘束力，應依民法第826-1條之規定處理。依該條第1項，不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割所為之約定，或依第820條第1項所為之多數決決定，若經登記，則對應有部分之受讓人或取得物權之人均有拘束力。也就是說，若原共有人間訂立分管契約，並辦理登記，則日後受讓應有部分之買受人，即使非該契約當事人，亦因登記而受該契約拘束。此為登記對抗主義之體現，並符合物權公示原則。反之，若未辦理登記，則該分管契約對第三人是否生效，需視第三人是否「明知」或「可得而知」該契約而定。此即參照大法官釋字第349號解釋所採之「可得而知原則」，若第三人知悉或可合理查得該分管契約存在，仍應受其拘束；若其為善意第三人，且無從知悉分管契約存在，則不受其拘束。此與不動產物權變動需登記始發生效力原則並無牴觸，僅於契約性管理安排對於未登記第三人能否主張之法律效果所作彈性調整。
如果買房子，發現這房子已經有約定分管契約，明明契約並沒有一起制定，這契約對是不是也有效呢?根據民法第826條之1第1項規定，共有人就不動產與其他共有人訂立分管契約後，如將其應有部分讓與第三人，則第三人是否應受該分管契約之拘束，應視該分管契約有無登記。如該分管契約已有登記（登記對抗主義），則對第三人發生物權效力，第三人一律受該分管契約之拘束。
如該分管契約未經登記，則第三人是否即不受該分管契約所拘束？
此部分雖非無爭議，但較多數之看法仍認為此時應參考大法官釋字第349號解釋，即如第三人「明知」或「可得而知」該分管契約時，則第三人仍應受該分管契約之拘束；反之，如第三人係善意而不知悉，則不受該分管契約之拘束。所以在購屋時，如果賣方有故意隱瞞有分管契約之類的行為，那就可以不受分管契約的拘束；但如果只是沒有詳查而購買的話，依然要受分管契約的拘束喔！
有人分別占有使用共有物特定範圍，若欲成立具有法律拘束力之分管契約，仍應具備全體共有人之合意，不得單純依民法第820條之多數決方式為之，尤其當該行為已實質限制他共有人應有部分之使用收益時。此亦顯示，分管契約若無登記，縱於共有人間有效，對第三人之拘束仍應依其知悉與否認定，兼顧第三人交易安全與共有人間私法自治。
至於若共有人將應有部分讓與於第三人，原有之分管契約若未登記，第三人如無從知悉，即不得強迫其受該契約之拘束；若第三人明知或已能查知分管契約內容者，則雖未登記，仍應受契約拘束，且不得主張善意取得。此舉保障其他共有人於使用收益安排之穩定性，同時提醒第三人於購買共有不動產前，應審慎查閱相關分管契約或實際使用狀況，避免購買後因權利行使受限而發生法律爭議。
再者，民法第826-1條第3項進一步規定，應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔，應負連帶清償責任，強化受讓人應注意共有狀態並承擔相關風險之義務。實務上，購買共有人應有部分而不查明是否存在分管契約者，即可能面臨無法依其主觀預期使用該不動產之風險，故購屋前查明使用現況及分管約定，已為民間交易慣例與風險控管之必要手段。
-房地-共有-共有物管理-共有物分管-分管協議
(相關法條=民法第820條=民法第826-1條)
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