共同繼承房屋原本是由被繼承人居住、目前閒置，可以出租房屋賺取租金？
26 May, 2025
問題摘要：
共同繼承人於被繼承人之閒置房屋是否得出租並收取租金，須視是否已依法形成共有人過半數及應有部分過半數之同意，若有則屬合法之共有物管理行為。未參與出租之共有人，若對決議有異議，應循民法第820條第2項提起裁定變更，而非直接否定租賃契約之效力。倘若房屋已成功出租，其所得租金亦應依各繼承人之應有部分比例分配。否則，出租人如未經同意私自收租並占有全數收益，則其他共有人得依不當得利或侵權行為請求返還其應得之份額。因此，在共同繼承房屋閒置且欲出租時，繼承人應先依民法規定達成多數決共識，或形成分管契約，方為穩妥合法之方式，以避免衍生後續的法律責任與共有紛爭。
律師回答：
被繼承人生前所居住的房屋，於繼承開始後成為繼承人間之共有財產(民法第1151條)，若該房屋目前處於閒置狀態，是否得由繼承人將之出租以獲取租金收入，須回歸於民法第820條對於共有物管理行為的規範。
對於處於公同共有階段之繼承財產，民法第828條亦明定準用第820條之管理規定，故即使繼承登記尚未完成，房屋為繼承人全體所持公同共有，仍可依多數決原則處理其管理事項，包括出租、簡易修繕等。但在現實操作上，應就租賃條件、金額、承租人資格等重要內容協調共識，以免產生執行上的爭議。若無法協議，仍可依民法第820條程序辦理決議，並必要時聲請法院裁定確認其效力或變更。
依據民法第820條第1項，所謂「共有物之管理」，除另有契約約定外，應以共有人「人數過半」及其「應有部分合計過半數」之同意為之。倘應有部分已逾三分之二，則人數部分得不予計算。也就是說，共有物出租之決定屬於「管理行為」，可依多數決方式處理，不必所有共有人一致同意。
此點於最高法院110年度台上字第2447號判決中已明確指出，民法第820條係為促進共有物有效利用與增進社會經濟發展而設，共有人得依法行使多數決管理權，並對所有共有人具有拘束力。又依同條第2項規定，若多數決結果顯失公平，少數共有人得聲請法院裁定變更該管理決定，從而保障其正當權益。
民法第820條第1項規定所謂之管理，其方法不一，各共有人依其應有部分各占有部分特定共有物而為使用收益者，亦屬之(最高法院72年度台上字第4711號判決要旨)。進一步言之，民法第820條第1項規定的「管理」涵蓋多種形式，包括共有人依其應有部分對特定位置的占有與收益，甚至可為出租等使用方式。因此，在繼承關係中，即使繼承人未就房屋是否出租達成一致協議，仍得由占人數與應有部分雙重多數者決議將之出租，並合法成立租賃契約以收取對價。
此外，民法第818條，共有人原則上對於共有物全部，均有使用及收益之權，惟實際的使用或出租，若涉及全部房屋或重大管理行為，仍須符合民法第820條的多數同意要件，避免單一繼承人擅自處分，引發紛爭。尤其在未成立分管契約，或未經協議劃分使用區域的情況下，若有共有人單方面將共有房屋出租與收租，應視為未經多數決之非法管理行為，其餘繼承人有權依民法第767條請求排除干涉，或依第179條不當得利規定請求返還應得之比例租金。
按98年1月23日修正公布並於同年7月23日施行之民法第820條第1項規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算」，其目的乃為促使共有物之有效利用，增進社會經濟發展，就共有物之管理，採多數決原則。核與民法第818條旨在規定共有物使用收益權能之基本分配，尚有不同。而共有人對共有物使用收益方法之決定，屬共有物之管理範圍，自應依民法第820條第1項規定處理。是有關共有物之管理，基於私法自治原則，應優先依共有人之契約定之，如未經共有人全體協議訂立分管契約或為管理之約定，自得依民法第820條第1項之規定，由共有人以多數決為之，共有人關於共有物管理之約定或依上開條項規定所為管理之決定，對於為該約定或決定時之全體共有人均有拘束力，倘該管理之決定有顯失公平者，則屬同法第820條第2項規定之問題。(最高法院110年度台上字第2447號判決、臺灣高等法院110年度上更二字第181號判決要旨)
-房地-共有-共有物管理-出租
(相關法條=民法第179條=民法第767條=民法第818條=民法第820條)
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