共有地想要做利用及處分，不需要全體同意

26 May, 2025

問題摘要：

行法制已將共有不動產的處分與管理設計為適用多數決的決策原則：處分行為（如出賣）可依土地法第34條之1；管理行為（如出租）則依民法第820條規定，以多數決行之，不再需全體同意。此制度設計有助於打破共有僵局，提升土地資源使用效率，但實務運作仍應注意依法通知未同意共有人及保障其優購權，以免產生爭訟。此外，若共有人違法擅自處分或出租共有物，未經合法多數決議，則其他共有人得循民法所有權保護或損害救濟途徑請求返還、阻止或求償，避免自身權益受損。

律師回答：

共有土地的利用，在實務與法制上可區分為兩類，一為「處分」，例如出賣、設定地上權或不動產役權；二為「管理」，例如出租、使用或修繕等。傳統民法體系下，依民法第819條第2項，關於共有物的處分、變更或設定負擔，以及管理，原則上必須經全體共有人同意，這是為保障每一共有人財產權益，避免權利於未經同意下遭剝奪。然而，實務上經常發生共有人之間意見不一致，導致土地或建築物長期閒置無法利用，不僅損及財產效益，也影響整體社會經濟發展。為解決此一問題，法律引入「多數決」制度。

不論是出賣或出租行為，在現行法制下皆無須全體共有人一致同意。出賣等處分行為可依土地法第34條之1以多數決方式辦理；出租等管理行為則依民法第820條之同意門檻進行，僅須共有人數與應有部分皆過半即可。共有土地的利用，特別是涉及出賣或出租時，是否需要全體共有人同意，需依據民法與土地法第34條之1的區分來判斷。

只要達到「多數決」條件，即可取代全體同意原則，進行特定不動產的處分與利用

傳統上，民法第819條第2項明定，共有物的處分、變更與設定負擔，原則上應經全體共有人同意，這是出於對共有人財產權之保護。

然而，基於實務上經常出現共有人無法取得共識，導致土地長期閒置、無法有效利用，為促進土地開發與經濟發展，只要達到「多數決」條件，即可取代全體同意原則，進行特定不動產的處分與利用。該條第1項明定，處分、變更或設定地上權、永佃權、不動產役權或典權等行為，只需共有人人數過半數，且其應有部分合計超過半數即可有效行使，如應有部分總合逾三分之二，則無須再計算人數。

共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體的同意(民法第819條第2項)。所謂「處分」，包括事實上的處分(例如：拆除房屋)、法律上的處分(例如：所有權讓與)。但如果部分共有人不同意，他共有人又不能訴請法院命其同意，則會影響土地或建築物的利用，所以為促進社會經濟及增進共有物的有效利用，土地法特增設第34條之1第1項規定，以「多數決」取代共有人全體同意的原則，共有土地或建築改良物的處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權、典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數的同意，但應有部分合計超過2/3者，就不用計算人數。

一旦共有人間已就共有物成立分管契約，並各自占有特定部分，除非依法分割共有物或另行合意終止分管契約，否則應受其拘束。關於共有人之使用，雖民法第818條賦予各共有人依其應有部分對共有物全部享有使用與收益權，惟共有人如欲就特定位置單獨占有使用，仍應基於全體共有人之合意形成「分管契約」。若無此協議，任何一方不得片面占有或排除他人使用。

再按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。民法第820條第1、2項定有明文。共有人為是項管理行為，不僅須符合該項關於多數決之規定，尚須有為全體共有人管理共有物之意思，始足當之。

(最高法院111年度台上字第2438號判決要旨)

至於出租問題，因出租屬於共有物的「管理行為」，民法第820條第1項規定，共有物管理原則上也得以多數決為之，條件為共有人過半數且應有部分合計過半數。若達此要件，即可合法出租共有物。一人擅自出租，即構成未經合法決議的管理行為，此時雖該租賃契約在出租人與承租人間具有私法契約效力，但對未同意出租的共有人則不生拘束力。可依據民法第767條主張所有物返還請求權，要求承租人返還占用部分，並可對擅自出租者主張侵權行為損害賠償或不當得利返還。

分管契約經判決分割共有物確定而消滅

如經法院裁判分割共有物確定，分管契約即告消滅，共有物之管理與使用即回復至原始之法定狀態。

按分管契約，係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約，共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思。分管契約既經判決分割共有物確定而消滅，共有物之用益及管理回復原來之關係，除非經共有人協議或依民法第820條第1項規定為決定，共有人不得任意占有使用共有物之特定部分。(最高法院110年度台上字第662號裁定要旨)

但實務上仍須注意，管理行為之多數決不得濫用，若有損害他人權利之情形，不同意者可聲請變更或請求損害賠償，法院亦有裁量審查之權限。共有制度的核心在於平衡使用效率與個別權益，透過制度設計與司法救濟，達成合理利用土地與保障各共有人權益之目的。

此外，共有物的管理不僅要符合形式上的多數同意，亦須符合集體利益，若部分共有人以多數決掩飾私利行為，使其他共有人受損，則屬濫用管理權，違反誠信原則，依民法第820條第2項與第4項之規定，不同意的共有人得聲請法院裁定變更決定，並請求損害賠償。