共有土地之出租可以如何處理？
26 May, 2025
問題摘要：
共有土地之出租若符合民法第820條之管理多數決原則，即屬合法管理行為，對全體共有人發生拘束力；反之，若未經過半數及應有部分過半之同意，該出租行為即僅拘束出租人自己，其他共有人可依法主張返還土地與損害賠償。為確保權益與避免爭議，共有人間宜事先明確協議，妥善管理共有財產，並依法處理出租相關法律程序。
律師回答：
關於這個問題，共有土地之出租在法律上屬於「管理行為」，依民法第820條第1項明文規定，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意為之。此條文之設計目的在於平衡共有人間之權利與義務，使共有關係得以順利運作，而不致因少數人之反對而阻礙管理處分行為。所謂「管理」涵蓋如出租、修繕、使用安排等事項，並不包括所有權之移轉或重大變更，因此出租行為並非須全體共有人同意，惟仍需符合上述多數決原則。若出租行為未經共有人過半數及其應有部分過半之同意，則其法律效果須作進一步分析。
實務上，若僅由部分共有人擅自將共有土地全部或大部分出租，該租賃契約於該出租人與承租人之間原則上仍具契約效力，惟其效力僅限於該出租人之應有部分。至於對未同意出租之其他共有人而言，因其並未參與租賃契約之締結，該租賃契約不得對其發生拘束力，亦即，該承租人並非基於所有共有人之同意而合法使用土地，對於其未經授權占有部分共有土地之行為，其他共有人得依法主張無權占有，並依民法第767條請求返還土地。
此外，其他共有人尚可對擅自出租者行使侵權行為之損害賠償請求權，並依民法第179條主張不當得利，請求其返還就出租行為所取得之收益。此類法律責任，係基於部分共有人逾越其應有部分之使用界限，侵害其他共有人對該土地之共同行使權所生。
進一步而言，若該出租行為經提起訴訟處理，法院將審酌共有物管理之現況及當事人間是否存在損益平衡需要，可能裁定變更管理方式，或命終止出租並返還土地，從而達成共有物之合理管理。
實務上，亦有部分共有人為避免類似糾紛，而事先以書面協議形式確立土地使用與收益分配方式，以保障各方權益並減少爭議發生。因此，當共有人有意出租共有土地時，宜預先取得多數同意，並於書面契約中明確列明各共有人之立場與應有部分，避免事後法律責任之爭執。
如未能取得共識，部分共有人亦不得片面將全部土地出租或轉租予他人，如強行出租導致其他共有人權益受損，不僅所收租金可能需返還，更可能構成民事侵權行為，須負連帶賠償責任。至於出租後，若承租人已實際進入土地使用，其他共有人雖非租賃契約當事人，亦可視其占有為無權占有，並提起返還請求訴訟，法院判決將以共有人是否參與出租決定承租人之占有是否具正當性。
-房地-共有-共有物管理-出租
(相關法條=民法第179條=民法第767條=民法第820條)
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