共有人對於共有物管理沒有共識，要如何處理？
26 May, 2025
問題摘要：
當共有人對管理無共識時，法律容許依多數決原則進行日常管理，而若共有人欲終止共有關係，則可請求分割，法院於裁判分割時將兼顧法律規定、現況、經濟效益與共有人間利益平衡，以期實現公平合理的資產處理方式，最終消弭紛爭並使各共有人之權益獲得保障。
律師回答：
在法律上，物的所有權有時候會以共有的方式存在，通常動產比較不常出現，但是不動產比方房屋和土地就很常出現共有的狀況，民間俗稱「持分」。尤其是房屋和土地如果因為繼承取得，就會變成兄弟姊妹共有，而如果沒有去處理，等所有人死亡後，其子女又有數人，共有人就會越來越多，共有關係也會越來越複雜。當共有人對於共有物的管理產生分歧意見，無法取得共識時，法律提供多數決與分割兩種處理方式。
多數決
根據民法第820條，除非契約另有約定，共有物的管理應由共有人人數過半且應有部分合計過半者同意才能決定，若應有部分已逾三分之二，則人數部分可不予計算。但若依此規定所為管理行為顯失公平，或因情事變更致使該管理方式難以繼續，則不同意的共有人或任一共有人得聲請法院裁定變更管理方式。此外，共有物之簡易修繕及保存行為，則可由各共有人單獨為之。
無法多數決
一旦共有人不想維持共有關係，該怎麼辦呢?除把自己的持份賣掉之外，另外的方法就是分割共有物。各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。若分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請命以原物分配或變賣共有物以價金分配於各共有人，第1、2項定有明文。
當共有人不願再維持共有關係時，最根本的解決方式便是分割共有物，民法第823條明定共有人可隨時請求分割，除非該物因使用目的無法分割，或契約另訂不分割期限。分割可透過協議方式進行，協議不成者則由法院裁定分割。對於不動產，須先經過調解程序，調解未成立始得進入訴訟程序。
分割共有物是以消滅共有關係為目的。法院裁判分割共有土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割（如為道路）或部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有（最高法院69年台上字第1831號判例意旨參照）。
起訴分割時，原告需提出土地或建物登記謄本、所有權狀、地籍圖等相關證明文件供法院審認。法院裁判分割之目的為消滅共有關係，並於分割過程中，酌情保留使用目的特殊之部分，例如道路或部分共有人願維持之共同使用範圍，並就其餘部分分配為單獨所有。法院分割時應衡酌共有物性質、價格、經濟效用及公共利益，並顧及多數共有人之使用現況與利益，必要時保留通路以提升分割後土地或房屋的經濟價值與效益。
要之，裁判分割共有物，必須以原物分割為原則，兼顧各共有人使用現況及利益平衡，酌留通路，務使共有物之經濟效用於分割後，獲得最大之效益，不受共有人主張之拘束。換句話說，法院在思考分割方式的時候，不受當事人聲明的拘束，法院可以依據持份比例，自己決定分割方式，哪一個部分要給誰，或是用分割完再找補金錢的方式。土地的分割通常會直接劃分，每個人所有的土地就變小塊，但是房屋因為他構造的關係，就無法直接劃分。透天厝如果說一個共有人一層樓，也無法分割，因為並沒有獨立的出入口。如果有獨立出入口，自然可以用原物分配的方式去分割，法院通常會去現在勘驗，看看怎麼的劃分方式最好。
以房屋分割為例，鋼筋混凝土造之多層建物如果是共有的透天厝，如果只有單一門戶可供出入，且只有單一水表電表，該屋為一集合住宅，僅有單一出入門戶，若就系爭房屋進行原物分割，顯難為建築上或居住之使用，無以增進房屋之經濟效用，徒增法律關係複雜化，況如以原物分割後，兩造如再以磚牆區隔，扣除兩造各自分擔之磚牆厚度，共有人所分得之部分寬度更行減少，如果亦無共有人表達由己提出金錢補償以獲配系爭房地之意願，則法院應會認為是將系爭房地全數原物分割，抑或全數分配予兩造之一方，由他方以金錢補償方式均非妥適。則通常透過變賣方式，基於市場之自由競爭，可使不動產之市場價值得以極大化，對於全體共有人而言，屬於有利，所以斟酌房地之型態、使用情形、經濟效用、兩造之利益及意願等一切情形，法院通常會認為房地之分割方法，應以變賣共有物後，以所得價金按兩造之所有權應有部分比例分配予各共有人之方式，較為適當。而，如果主張變價分割，原告也可以於起訴前，委託不動產估價師就兩造共有之不動產作成估價報告給法院審酌。
法院通常原則採原物分配，僅在原物分配有困難時始改採變價分割，即將共有物變賣後將價金依應有部分分配。舉例而言，對於土地而言，多以實體劃分方式處理，而房屋因結構限制，若係鋼筋混凝土構造之多層透天建築，僅有單一出入口、水電設備共用等情形，原物分割不但難以實現使用目的，還可能導致整體價值降低，因此法院多採變賣方式，由全體共有人平均分配拍賣價金。
尤其在無共有人表明願以補償方式換取全戶所有權時，法院更傾向以公開拍賣或委託不動產業者出售後分配款項，以促使利益最大化。如原告擬主張變價分割，亦可預先委託不動產估價師對標的物作估價報告，協助法院釐定合理分配基準。
-房地-共有-共有物管理-共有物分割
(相關法條=民法第820條=民法第823條=民法第824條)
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