共有房地分割有房地合一稅的問題嗎？
26 May, 2025
問題摘要：
在進行產權分割或參與拍賣時，應特別留意持分及價值的變動對於稅務的影響。法院裁定變價分割後，若共有人持有的土地所有權持分及權利價值增加，稅法將其視為重新取得，並以重新取得的時間點作為判斷適用新制或舊制的依據。因此，即使原產權是舊制下取得的免稅土地，分割或拍賣後產生的新增部分，仍須納入新制範疇課徵稅款。共有產權分割或法院拍賣後，涉及產權的重新取得，其適用稅制需依產權的取得日及範圍進行判斷。對於超出原權利範圍的部分，需適用新制課稅，並按規定計算稅款。納稅人應妥善處理產權變動過程中的稅務事項，充分解新制與舊制的差異，確保自身合法權益及稅務合規。
律師回答：
辦理共有土地分割時，若變價分割或原狀兼補償分割涉及房地合一稅之問題，各共有人取得的土地價值與其分割前應有持分價值相等，則依法免課徵土地增值稅；但若分割後取得的土地價值與分割前持分比例所對應的價值不相等，則需課徵土地增值稅。若利用共有土地分割，使共有人在分割後所取得的土地價值高於或低於原持有土地價值，且差額無找補，則可能涉及補課「贈與稅」及「土地增值稅」。稅務的處理不僅影響納稅義務，也關係到交易成本的計算與投資收益的評估。
共有物的分割方式
共有物的分割通常可以採取以下四種方法，依情況選擇最適合的方式處理共有物分配問題。第一種是原物分割予全體共有人，這是共有物分割的基本原則，而變價分割則為例外，僅在原物分配有困難時才會採用變賣方式。法官在處理共有物分割時，會首先衡酌共有物是否可以直接以原物分配的方式解決。如果法官認為以原物分配的方法沒有困難，則原則上會採取原物分割方式。以土地為例，法官可能會將共有土地直接分割並分配給各共有人，並具體決定各共有人分配到的土地範圍、位置和大小等。這種方式能夠在共有人之間明確權利範圍，避免不必要的紛爭。
第二種方法是原物分割予部分共有人並金錢補償。當原物分配時，若部分共有人無法按照其應有部分分得適當的分配，則可採取金錢補償的方式進行調整。例如，當土地因為地形或其他客觀條件限制，無法平均分配時，部分共有人可接受金錢補償以替代其應有的原物分配權利。這種方法在實務中相對靈活，既能解決共有物分配的難題，又能滿足共有人之間的利益平衡，避免因原物分配不均而引發爭議。
第三種方法是變價分割，適用於原物分配顯然有困難的情形。例如，共有物若經過分割後，會導致使用上的不適當或產生實際困難，例如土地面積過小而無法有效利用，或共有物本身因性質特殊而無法進行合理分配，法官可能會選擇將共有物變賣，然後將變賣後的價金分配給各共有人。這種方法雖然無法保留原物，但能以更具操作性的方式解決分割難題，確保各共有人能依其應有部分取得相應的價值補償。
第四種方法是原物分割兼變價分割，這是一種結合原物分配與變價分配的混合方式。即將共有物的一部分以原物形式分配給部分共有人，其餘部分則進行變賣，並將變賣所得的價金分配給全體共有人。這種方式通常用於共有物的一部分適合進行原物分配，而另一部分因性質或條件限制難以分配的情形。例如，共有土地中某部分適合直接分配，但另一部分因地形不規則或無法分割為合理單元，則可選擇變賣。這種方式能在兼顧原物分配與價金補償的情況下，達到全體共有人利益的最大化。
房地合一稅
房地合一稅是針對不動產交易所得所設計的課稅制度，核心關鍵在於交易標的的取得時間與持有期間。在我國，若不動產為105年1月1日以後取得，則其交易所得將適用房地合一稅制（即新制）；若於104年12月31日以前取得，則依舊制課稅。而在共有不動產因法院裁定變價分割而拍賣的情形下，若共有人參與應買或聲明優先承買，取得的權利範圍超出原本持分，對於這超出部分，稅法將其視為新取得，且以法院核發權利移轉證書之日作為新取得日。這一時間點至關重要，因新制對於短期持有的不動產交易課以重稅，最高稅率可達45%，尤其在取得後五年內出售者。因此若共有人在取得新權利後未滿五年即轉售該不動產，將可能適用新制中最高稅率，稅負顯著增加。舉例而言，若某甲於109年3月透過變價分割程序取得超出原持分的土地份額並於111年出售，雖該土地原係繼承自104年前取得的免稅土地，但因分割後所取得的新權利視為109年重新取得，則該交易即適用房地合一新制，且因持有未滿兩年，將適用高稅率課徵所得稅。財政部亦明確指出，對於共有人而言，分割中買回原權利範圍者，因尚未產生實質所得，暫無課稅問題，未來再出售時可沿用原取得日與成本認定並按原制或新制適用。但若取得部分超出原權利範圍，則視為另行取得，應依新取得日計算持有期間及判定適用新舊稅制，並以拍賣價款為原始成本進行課稅。這也意味著，即便是繼承或長期持有的舊制不動產，只要在分割過程中因取得新權利而被視為重新取得，該部分即自動落入新制規範。進一步而言，針對變價分割中所得價金，是否課稅需區分該不動產原本屬新制或舊制，若屬新制，應依所得稅法第4條之4計算課稅所得，若屬舊制則依第4條第1項第16款、第14條第1項第7類及第24條之規定課稅。
對於課稅所得之計算，亦應考量土地漲價總數額的扣除，若屬新制課稅者，得減除持有期間依土地稅法計算的土地漲價總數額，確保課稅以實際交易所得為準，而非單純以差額為基礎計算，以兼顧公平與合理性。
變價分割：
共有房屋、土地經法院依民法第824條第2項第2款規定裁定變價分割，並由執行法院依強制執行法第131條第2項規定進行拍賣時，共有人應就其出售應有部分所得，按照所得稅法第4-4條（新制）或同法第4條第1項第16款、第14條第1項第7類及第24條（舊制）的相關規定計算是否應徵收所得稅。此規範的目的在於公平課稅，並確保因共有物分割拍賣所生之所得，能夠依據實際情況正確納稅。其次，若取得的部分超出原權利範圍，則未來出售該超出部分時，應以共有人領得權利移轉證書之日期作為取得日，據此計算持有期間及適用課稅方式。此外，該部分的拍賣價款將被認定為原始取得成本，並依所得稅法的相關規定計算交易所得。若房屋、土地適用新制課稅，共有人可減除的土地漲價總數額，應以該土地在持有期間內依土地稅法規定計算之土地漲價總數額為準。此項規定的目的是考量土地價值因時間及市場變動產生的增值部分，確保課稅僅針對實際所得部分進行計算，以減輕納稅人的負擔，並維持稅法的合理性和一貫性。
共有房屋、土地經法院依民法第824條第2項第2款規定裁判變價分割，並由執行法院依強制執行法第131條第2項規定予以拍賣者，共有人應就其出售之應有部分，依所得稅法第4條之4(以下簡稱新制)或同法第4條第1項第16款、第14條第1項第7類及第24條(以下簡稱舊制)規定徵免所得稅。二、前點共有人於拍賣程序中，因參與應買或聲明優先承買而取得房屋、土地，且其取得之權利範圍超出原應有部分之權利範圍(以下簡稱原權利範圍)者，應依下列規定辦理：(一)其屬出售原權利範圍並買回與原權利範圍相當之部分，其所得尚未實現，尚無課徵所得稅問題。嗣再行出售該部分時，應以共有人取得原共有房屋、土地之日為取得日，據以計算持有期間及認定應適用新制或舊制課稅，並按其取得原因認定原始取得成本，依所得稅法相關規定計算交易所得。(二)其屬超出原權利範圍之部分，嗣再行出售該部分時，應以共有人領得權利移轉證書之日為取得日，據以計算持有期間及認定應適用新制或舊制課稅，並按該部分之拍賣價款認定原始取得成本，依所得稅法相關規定計算交易所得。(三)前2款房屋、土地適用新制課稅者，得減除之土地漲價總數額，以該土地持有期間依土地稅法規定計算之土地漲價總數額為準。(財政部109.08.28台財稅字第10904528910號令)
房地合一稅制度對不動產交易所得的課稅方式有嚴格規範，其核心精神在於打擊短期炒作、落實實價課稅原則。尤其對於變價分割後取得新權利的共有人而言，課稅基準並非取決於不動產的歷史持有時間，而是以新權利取得日為準重新計算，無法主張原權利的舊制稅負優惠。為此，共有人若參與應買或承買時，應審慎評估所得範圍是否超出原持分及未來可能產生的稅務負擔，並留意權利移轉之形式及法院所核發之文件時間點，作為正確判定稅務責任的依據。此外，若將來出售該房屋或土地，仍應明確區分不同持分之取得日與成本，以利稅務申報與風險管理，否則若錯誤主張沿用舊制而實際適用新制，將可能遭補稅與處罰。
-房地-共有-共有物處分-稅務-所得稅-房地合一稅
(相關法條=所得稅法第4條=所得稅法第4-4條=所得稅法第14條=所得稅法第24條=強制執行法第131條=民法第823條=民法第824條)
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