不同意出售共有房地，如瑕疵擔保或點交責任等均應如何適用？
26 May, 2025
問題摘要：
多數決處分制度確保共有土地能由多數共有人進行有效流通並完成所有權移轉，但於契約關係及債務責任之承擔上，仍應嚴守契約自由與責任歸屬原則，未同意出售者雖無須對買受人負契約上責任，惟其占有若無合法權源，仍應將占有返還予新所有人。土地法第34條之1所創設之制度目的，即透過多數決促進共有物利用與流通，卻仍尊重未參與處分之共有人在債權契約層次之自主與權利保障，不致讓其無故承擔契約風險與責任。這樣的區別亦有助於明確劃分物權變動與契約責任之邊界，避免土地處分制度之誤用或濫用，兼顧交易安全與當事人保護的法律價值。此種設計兼顧共有人自治與買受人保護，避免少數人阻撓處分，也不使其無故承擔非其所為之債務責任，符合土地交易秩序與民法體系之整體邏輯。
律師回答：
關於這個問題，當多數共有人依土地法第34條之1第1項規定行使多數決將共有土地全部出賣予第三人，即使未獲全體共有人同意，在人數及應有部分合計達成法定比例之情況下，其所為處分於形式上即具法律效力，使得買受人可以依法完成全部土地所有權之移轉登記。
然而，關於因此而衍生之出賣人責任，如民法第354條以下所規定之瑕疵擔保責任或第367條所規定之交付義務與移轉登記責任，在適用上卻應有區分。對於已表達同意並參與該買賣契約之共有人而言，因與買受人間成立契約關係，當買受人發現土地有瑕疵或出賣人無法如約點交時，自得依契約法之規定請求損害賠償或解除契約。
惟對未參與契約、明確不同意出售之共有人而言，其並未與買受人有意思表示之交集，自難認其與買受人間存在契約關係，故不得類推認其須就出賣人應盡之責任與其他同意共有人一體承擔，亦即不須負擔瑕疵擔保責任或交付土地之債務。
部分共有人依據土地法第34條之1第1項規定，得以多數決方式將共有土地之全部處分，包括出賣、變更或設定負擔，而不須全體共有人一致同意。此種規定乃立法上為促進共有物之有效利用與加速共有關係之消滅而設，使得在多數共有人或多數應有部分同意的情況下，即可合法辦理共有土地的整體出賣，避免因少數共有人之反對而形成共有物處分上的僵局。
然而，這樣的處分雖在形式上具有物權移轉之效力，對於買受人取得整筆土地所有權具有法律依據，但實質上涉及到契約法上的問題時，仍應區分不同意出售之共有人與參與出售之共有人在法律上責任的界線。
多數共有人所為的出賣行為，對其自身而言，乃為其應有部分的出售，而對於未同意共有人之應有部分，雖然形式上可依法律規定一併辦理移轉登記，但此一處分權來自於土地法第34條之1所賦予之法定權限，並非源於該未同意共有人與買受人間之合意，亦未成立任何債權契約。
部分共有人依土地法第34條之1第1項將共有土地全部出賣，就為處分之共有人而言係出賣其應有部分，並對未同意出售共有人之應有部分有權一併處分出賣，此種處分權乃係「基於實體法規定而發生」。未同意出售之共有人並未與買受人訂立買賣契約，自不能因其應有部分一併出售並一併移轉於買受人，且得領取買賣價金，而謂與買受人間有買賣關係存在。
(最高法院87年度台上字第866號判決)
換言之，這種一併移轉未同意共有人持分的行為，是屬於一種基於實體法規定之物權處分，並非基於契約法上之意思表示或承諾所產生，因此未同意共有人與買受人之間並不存在買賣契約關係，自不能僅因其持分亦被一併移轉並得分得對價金額，而認為其應與買受人間發生契約關係或須負擔買賣契約上之責任。
在此情形下，未同意共有人即便實際上其應有部分之所有權已依法移轉於買受人，但其法律上對於買賣契約並無參與或承諾，因此對於因買賣所生的瑕疵擔保責任、給付不完全、債務不履行等契約義務，均不負出賣人之責任。
此一區分的重點，在於土地法第34條之1雖賦予部分共有人在特定人數及應有部分門檻下處分整體共有土地之權限，但並未變更民法上契約法理之基本結構，即契約責任必須建立於當事人間之合意與締約行為之基礎。
實務上若未同意共有人在事後領取其應有部分之出售價金或作出其他承認行為，亦可能構成事後追認，屆時是否產生契約責任將視具體情況認定，但在一般未表達同意出售且未與買受人發生合意關係的前提下，不宜認定其與買受人間成立契約，亦無須負擔出賣人義務。因此，即使未同意共有人之應有部分依法律規定一併移轉予買受人，其法律責任仍不因該物權處分行為而生，仍應以其是否參與契約為準據。
未參與契約締結之共有人不得無故因法定多數決處分而推定有債權契約存在，應維護其契約自由與債務責任之界限。惟在物權層面上，由於土地法第34條之1賦予多數共有人得以將共有土地整體出賣之法定權限，因此不論是否為契約當事人，未同意共有人之應有部分仍得依法辦理物權移轉登記，買受人亦因此取得完整之所有權。
此時若未同意出賣之共有人仍繼續占有土地，因其已喪失土地所有權，其占有已非基於所有權或其他正當權源，即屬無權占有。故買受人雖不得請求其履行契約上的點交義務，卻可依民法第767條請求返還土地。
亦即買受人基於所有權，對於已無權源繼續占有土地之原共有人，得行使所有物返還請求權，要求返還該土地之占有。此一途徑與債務不履行責任有所區別，其基礎不在於契約關係，而係源自物權保護。是以，未同意之共有人雖毋須負契約上出賣人義務，如點交與保證土地無瑕疵，但其不當占有土地時，仍可能基於物權關係須將占有返還予新所有人。
值得注意的是，若買受人取得土地後發現土地本身存在如違章、限制使用等物理或法律上瑕疵，而此類情況於買賣前即存在，且參與買賣之共有人並未事前告知，則應由參與契約者依民法第354條等規定對買受人負擔擔保責任，未參與者則無此責任。而點交不能之損害或履約不能之責任，亦僅限於契約當事人間請求，不及於未表示同意出售之共有人。
此外，若買受人基於交易安全考量而於契約中要求全體共有人簽署，或事後發生履約障礙時請求解除契約或損害賠償，法院仍將依契約當事人範圍認定義務之歸屬，不會因土地移轉登記已完成而擴大適用至未參與契約之人。
-房地-共有-共有物處分-多數決處分
(相關法條=民法第354條=民法第367條=民法第767條=土地法第34-1條)
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