多數決處分如何通知其他共有人行使優先購買權？
26 May, 2025
問題摘要：
實務上對於通知程序的嚴謹性與完整性有相當高的要求，共有人在依土地法第34條之1辦理處分時，應詳實踐行通知或公告義務，並保留相關佐證資料以利日後辦理登記與應對異議或行政審查。此程序亦非僅具形式意義，而係兼具程序正當性與權利保護雙重價值，對於確保共有人間權益平衡與共有制度之有效運作，具有實質意義。是否涉及公告通知或繼承人補正等特殊情況，亦須視個案情況依規審慎處理。
律師回答：
土地法第34條之1規定共有人就共有土地或建物進行處分、變更或設定地上權、農育權、不動產役權或典權時，須事先以書面通知他共有人，如無法書面通知，則應以公告代之，並明定於公同共有關係準用本條規定。
於土地共有人依土地法第34條之1第4項規定出賣其應有部分時，依法須將出賣內容通知其他共有人，並保障他共有人有10日內優先購買之權利。
所謂「事先通知」的方式，以實務認定為妥當者為限，，應採用雙掛號或郵局存證信函通知，若受通知人住址不明或已發通知但無法送達時，得以公告代替，公告方式包括由村里長簽證並公告於所在地村里辦公處，或以報紙公告為之。公告或通知內容應具備土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方式與期限、通知人與受通知人之姓名住址等相關資料，若受通知人已死亡，應以其繼承人為通知或公告對象。
通知行為若由代理人代為執行，無須特別授權即可，且法律效力於通知「達到」相對人時即發生，此係指通知已進入相對人支配範圍並可隨時取得者，即便相對人無正當理由拒收亦屬通知已達到（參最高法院58年台上字第715號判例及內政部函示）。
此外，優先購買權行使亦以通知達到後10日內為期限，應類推適用民法第95條採「到達主義」，如未於期間內表示者即喪失優購權。關於登記實務，若部分共有人依土地法第34條之1規定辦理處分登記，則應在登記申請書與契約書內載明已通知或公告全體共有人，並檢附通知或公告相關證明文件，但登記機關僅審查通知形式是否踐行，對於價金分配、償付方法及期限等實體內容則無須實質審認。
民法第95條第1項明定，非對話方式為之意思表示，其效力自通知達到相對人時發生，所謂「達到」乃指通知已進入相對人之支配範圍，並處於相對人可隨時了解其內容之客觀狀態中。
非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第一項定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言。（最高法院58年台上字第715號判例）
部分共有人依土地法第34條之1第4項規定出賣其應有部分時，他共有人於接到出賣通知後10日內所為之優先購買與否之表示，其生效時點應類推適用民法第95條第1項前段規定採到達主義，亦即以該優先購買與否之表示達到相對人時始發生效力。（內政部92年3月18日內授中辦地字第0920003570號函）
該等他共有人對是否行使優先購買權所為之表示，亦應類推適用民法第95條規定之「到達主義」，也就是表示之效力以其達到對方時始生效力。此原則適用於書面意思表示之傳達，例如以郵局存證信函通知共有人時，倘若收件人無正當理由而拒收，根據司法與行政機關見解，如通知已到達收件人支配範圍內，即構成「到達」，無論其實際是否閱覽或蓄意拒收，仍應視為通知已達而發生法律效力。該見解不僅確保通知義務人之法律保障，也防止通知對象藉由拖延或拒收行為妨害法律效果之發生。
以郵局存證信函通知優先購買權人，如該優先購買權人無正當理由而拒收，其通知仍生效力若表意人以書信為意思表示，該書信達到相對人，相對人無正當理由而拒絕接收時，該書信既已達到相對人之支配範圍內，相對人隨時可了解其內容，應認為已達到而發生效力（參照最高法院58年台上字第715號判例及75年度台抗字第255號裁定）。（內政部79年5月23日台內地字第794199號函）
表意人以書信作成通知並已由郵局寄達，若收件人惡意拒收或迴避，該通知即應視為已達到。此項見解不僅體現對誠信原則的貫徹，也使得土地法第34條之1所規定的共有人通知制度，於實務操作上具備可行性與法律保障。
尤其對於多數決處分共有物時之通知程序而言，「達到主義」之採納確保通知義務人在履行法定義務後得享有法律效果，也避免他共有人藉故拖延或主張未收悉而影響處分進程。因此，於通知優先購買權之行使權人或共有人行使其程序性權利時，應以通知是否達到為判斷基準，並強調通知應以存證信函或雙掛號等形式為之，以利未來舉證。
整體而言，本條文確保共有人多數決行使下，他共有人程序保障權利得以實現，惟程序瑕疵常成爭點，實務應嚴謹確認通知或公告程序是否完備，以避免產生後續異議或登記爭議。是否涉及優先承購者尚須注意於通知內清楚敘明出售價格、條件及回覆期限，以確保共有人權益不因形式瑕疵而受侵害。
-房地-共有-共有物處分-多數決處分
(相關法條=土地法第34-1條=民法第95條)
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