多數決原則在共有土地或建物的變更如何適用？
22 May, 2025
問題摘要：
土地法第34條之1針對共有土地之變更適用雖有開放多數決方式之彈性，然其前提為不得有償或應符合有償條件，且不得損及少數不同意共有人之合法權益，實務上應透過準確的地價比例計算、地籍資料核實、全體共有人協議與抵押權人同意等方式，確保權利調整後之公平與穩定，並避免訴訟糾紛或登記瑕疵之風險。地政機關在審查此類案件時，亦應注意協議內容之完整性與合理性，對涉及變更之標示調整與權利內容影響部分嚴格把關，避免產生實質權利爭議或違法處分情形，維護土地權利變更登記制度的正當性與權利人之法律地位安定。
律師回答：
土地法第34條之1規範關於共有土地或建築改良物之處分、變更與設定各種用益物權之情形，除了處分外，對於「變更」的適用也具有相當重要之法律效果。
共有物之變更，若係有償行為或不影響不同意共有人利益者，即可依多數決方式辦理，意即只要符合同意共有人數過半且其應有部分亦過半的要件，變更行為即可依法進行。
此項「變更」的範疇，係包括共有土地或建物的標示分割、合併、界址調整及調整地形等案件，屬土地標示上或物理狀態之變更，實務上常見於因建築、重劃、地形重整或開發需要而進行土地整合與重劃的情形。
在具體操作上，若涉及二宗以上土地或建物，其所有權人不完全相同者，仍可依土地法第34條之1規定進行合併，但應由各宗土地或建物之共有人，分別依多數決之原則辦理，也就是每宗土地須各自達成多數決要件，始得合併為單一宗土地，並非一體適用一組同意門檻。
此外，若進行土地合併複丈登記之時，有未會同申請之共有人且其持分上設定有抵押權者，地政機關仍應依地籍測量實施規則第224條第2項第1、2款及土地登記規則第88條第1項、第4項規定，檢附該土地所有權人與抵押權人共同簽署之協議書，俾能順利辦理登記程序，確保抵押權之權利不致受損。
若合併之各宗共有土地地價不一致者，合併後各共有人之新持分比例，應以合併前其原所擁有土地之地價占全部合併土地總地價之比例計算，並不得因地價換算之結果影響到原已登記之他項權利，保障權利人之合法期待利益，避免因合併導致抵押權等權利之價值產生不當變動或爭議。由於土地合併與變更性質上雖非直接產生所有權讓渡，但涉及共有人權利分配、面積調整與設定權利之效力影響，故在程序上亦須嚴格依據土地法第34條之1所設條件與地政程序規範為之。
-房地-共有-共有物處分-多數決處分
(相關法條=土地法第34-1條=土地登記規則第88條)
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