多數決原則在共有土地設定用益物權？
22 May, 2025
問題摘要：
土地法第34-1條設有嚴謹適用條件與限制，其目的在於兼顧共有人之公平權益與共有物利用效率，但在實務運作中仍須注意不得適用之情形，包括抵押權設定、自我代理關係之役權設定、未完成繼承登記之地上權設定等。共有人若擬以此條為據進行地上權或其他用益物權設定，應審慎檢視各共有人權利狀況、取得共識與依法辦理，方可確保申請內容之合法性及後續登記之穩定性與執行力。地政機關在受理此類申請時亦應詳實審查相關文件與法律關係，防止程序瑕疵導致登記無效或衍生爭訟，以保障土地交易秩序及共有制度之正常運作。
律師回答：
依據土地法第34-1條規定，共有土地或建築改良物之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，必須就共有物之全部為之，不得僅就個別共有人所持有之應有部分為設定。此一原則目的在於保障全體共有人之權益與共有物的完整性，避免因個別共有人片面設定用益物權，而影響其他共有人對共有物的完整使用與處分權限。
設定上述用益物權時，應就全部共有物為之，不得僅就部分設定，此亦排除了抵押權之設定，因抵押屬擔保物權，性質與用益物權不同，土地法第34-1條之制度設計並非為促進債權保障，而是以促進共有物之有效利用為主要目的，故抵押權設定行為不在適用範圍內。
另在公同共有之情形，若某共有人就其應有部分為公同共有，該應有部分之處分或設定地上權等用益物權時，亦得依土地法第34-1條規定辦理，然仍需就全體公同共有人之合意為前提，以維護整體共有關係之穩定性。
此外，設定地上權、農育權、不動產役權或典權，須以有償為限，不得無償設定。此規範係為避免共有人於無償情形下設定重大他物權，致使其他共有人財產利益受損。至於不動產役權之設定，若需役地與供役地之部分為同一共有人所有，即需役人與供役人為同一人時，則涉及自己代理之禁止問題。若代理人就供役地以代理人身分與自己為需役人締結役權設定契約，依民法第106條之規定，屬於禁止自己代理之情形，該役權設定即有瑕疵。
（內政部105年1月30日台內地字第1050401883號函）
即使部分共有人依土地法第34-1條申請設定不動產役權，若發生自己代理情形，仍不被准許，應另循合法代理方式或補正程序進行。再者，若共有人之一已死亡，尚未完成繼承登記者，即使其他部分共有人已達成多數決，亦不得逕依土地法第34-1條辦理設定地上權之登記。必須先辦妥繼承登記，明確繼承人之權利範圍後，方能納入計算應有部分與人數，確保多數決程序合法有效。此乃基於對繼承權保護與程序完備之原則。
（內政部103年9月22日內授中辦地字第1036038985號函）
-房地-共有-共有物處分-多數決處分
(相關法條=土地法第34-1條=民法第106條)
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