多數決原則處分共有土地應如何適用？
22 May, 2025
問題摘要：
土地法第34-1條的多數決機制雖有助於促進共有物之利用與流通，但並非在所有情況皆可直接適用，仍需依不同財產類型與法律關係個別審酌。然於涉及信託財產、祭祀公業、不動產信託或特殊政策性分配如佃農耕地移轉時，皆應審慎衡量相關法律規範與個案事實，確認其是否具有正當法律依據與程序完備性。對於共有土地的合併，若僅涉及土地標示的變更，且不影響各共有人之權利範圍，透過多數決機制進行申請。但若合併行為涉及權利範圍的變更，則需全體共有人同意，並檢附協議書，以確保各共有人之權益不受損害。此外，若涉及公共設施用地，實施仍須綜合考量都市計畫、稅務規範及繼承程序等多重法律制度，以確保共有人間的權益平衡與整體交易之合法性。
律師回答：
在台灣，土地共有情形相當普遍，為促進共有土地的有效利用與管理，土地法第34-1條提供多數決機制，使共有人在特定條件下得以進行土地處分、變更及設定地上權等行為。然而，當涉及共有土地的權利合併時，是否適用此多數決機制。土地法第34-1條的規範重點在於以多數決原則處分共有土地，然其適用仍須受到諸多限制與要件約束。
處分
首先，依土地法第34-1條執行要點第3點明文，所謂「處分」僅限於有償讓與，並不包含信託行為及共有物分割，因此若共有人欲將土地信託，或基於共有關係而分割共有物，則無法適用該條所設的多數決機制。
實務上例如祭祀公業管理人僅依法院調解筆錄，約定將祭祀公業土地登記於特定成員名下，若未經派下員全體同意，亦未依土地法第34-1條規定辦理，該處分對其他共有人並無法律效力，登記機關亦不得據此辦理移轉登記。
類似情形亦發生於神明會名義下的土地，如神明會管理人未經會員全體同意即與第三人訴訟上和解，亦不得視為有效處分，需待全體會員承認後方對內部有效。
神明會成立訴訟上和解神明會之管理人倘未經神明會會員全體之同意，亦未依土地法第34-1條規定辦理，即與第三人成立訴訟上和解，處分以該神明會名義登記之不動產，非經神明會全體會員之承認，對於該神明會會員尚不生效力。（內政部82年3月25日台內地字第8204123號函）
信託財產之處分
針對信託財產之處分，若該不動產為信託土地，則其處分除須符合法定程序外，還須依據信託契約之特約內容，例如契約明定非經委託人書面同意，不得因委託人違約或其他原因處分信託土地，則即使依土地法第34-1條形式上符合多數決條件，也不得違反信託本旨行使處分行為。倘若受託人與其他未信託持分共有人合併依土地法第34-1條出售整筆土地，因未符契約約定亦不得受理登記，顯示信託法與土地法在適用上仍需權衡其間之位階與契約拘束力。
然而，若涉及信託財產，情形則更加複雜，信託法第28條第2項明文規定，同一信託有數受託人時，除經常事務、保存行為或信託契約另有規定外，信託事務應由全體受託人共同為之，受託人意見不一致時需經受益人全體同意，如仍無法一致，得聲請法院裁定。
此規範反映出信託制度中受託人須共同維護信託目的，不得逕行違反契約而處分財產。尤有甚者，若信託契約另設特約明文限制處分權，例如約定除合建契約另有約定外，受託人不得因委託人違約或其他原因處分信託財產，則即便表面上合於土地法第34-1條之形式要件，若實質上未符合信託本旨，地政機關仍應駁回該項申請，避免違反當事人合意。
即使為多數共有人之行為，若所涉土地同時包含信託持分，在無全體委託人書面同意情形下，不得受理整體處分登記。另有特殊情形如農業發展條例第16條第1項第5款之分割耕地終止租約，其法律性質乃係以無償方式將耕地分割移轉予佃農，屬無償處分，不符土地法第34-1條所定「有償讓與」適用範疇。
信託財產處分全體受託人共同為之同一信託之受託人有數人時，信託事務之處理除經常事務、保存行為或信託行為另有訂定外，由全體受託人共同為之。受託人意思不一致時，應得受益人全體之同意。受益人意思不一致時，得聲請法院裁定之。（信託法第28條第2項）。信託財產特約之處分信託契約非經委託人同意，受託人絕不得處分信託財產，受託人依土地法第34-1條規定處分包含信託及其他未信託部分之全部共有土地者，未符合當事人約定之信託本旨而不應受理信託契約第13條特約事項第4點既已約定：『除合建契約書另有約定外，非經委託人事前書面同意，受託人絕不得因委託人違反本契約或其他事由而處分信託財產。』而部分委託人未同意處分時，受託人依土地法第34-1條規定處分包含信託及其他未信託部分之全部共有土地者．．．未符合當事人約定之信託本旨而不應受理，．．．。（內政部99.10.22內授中辦地字第0990051281號函復臺北市政府地政處)
祭祀公業與承租人間擬分割耕地終止租約
另外，針對農業發展條例第16條第1項第5款規定，若祭祀公業與承租人間擬分割耕地終止租約，其本質為無償讓與，且具有剝奪非同意共有人之權利疑慮，因此並無土地法第34-1條之適用，否則將可能違反憲法財產權保障原則。
祭祀公業調解祭祀公業管理人持憑法院調解筆錄申辦土地所有權移轉登記仍應提出同意處分之證明文件相對人廖甲（即祭祀公業廖○○管理人）願將系爭土地辦理所有權移轉登記予聲請人廖乙等語，然其效力僅係約定「廖甲」負有將系爭土地辦理所有權移轉登記與廖乙之債之義務，倘廖甲未得派下員全體之同意，亦未依土地法第34-1條規定辦理，遽行處分該土地，對派下員自不生效力，土地登記機關即不得將系爭土地移轉登記與廖乙，故土地登記機關責令申請人提出合乎土地法第34-1條規定之證明，或俟司法機關裁判後始予受理，似無不合。（內政部79年8月22日台內地字第826100號函)
此外，涉及無償處分或公益性質的土地交易，如分割耕地給佃農，亦應迴避多數決機制以避免侵害少數權利人之財產利益。因此在實務操作上，共有人於適用土地法第34-1條規定進行處分時，應詳實檢視共有人性質、財產屬性、處分方式及契約內容，必要時並應先就法律適用與登記可行性諮詢專業意見，以確保登記行為之合法性並避免爭訟。
分割耕地終止租約農業發展條例第16條第1項第5款規定之分割耕地終止租約，應無土地法第34-1條之適用祭祀公業與承租人間擬依農業發展條例第16條第1項第5款規定分割耕地終止租約，其本質上係以無償方式將部分土地所有權分割移轉予佃農，如認有土地法第三十四條之一之適用，將強制剝奪未表示意見或不同意處分共有人之所有權，未符憲法對財產權保障之要求。準此，本件農業發展條例第16條第1項第5款規定之分割耕地終止租約，應無土地法第34-1條之適用。(內政部98年1月15日台內地字第0970209427號令)
徵收程序
至於需用土地人於申請徵收前若與共有人進行協議價購，其實亦可依土地法第34-1條規定辦理，只要達成多數決的門檻即具法律效力。
共有土地之處分於實務操作中，常涉及土地法第34-1條的適用問題，尤其當需用土地人於徵收前與共有人進行協議價購時，即便尚未進入正式徵收程序，該價購行為亦可視為有償讓與性質之處分，因此共有人得依法適用土地法第34-1條的多數決機制辦理之，亦即如符合共有人數及應有部分過半，或應有部分逾三分之二的要件，即可進行處分登記。
協議價購需用土地人於申請徵收土地前，與共有土地之所有權人協議價購其土地，該共有人自得依土地法第34-1條規定辦理（內政部90年4月19日台內地字第9006354號函）
共有土地的協議分割或合併
地籍測量實施規則第205條第1項第6款規定，對於共有土地的協議分割或合併，原則上應由共有人全體申請；但若僅涉及土地標示的分割或合併，則得由共有人依土地法第34-1條規定申請。若合併行為僅限於土地標示的變更，且不涉及權利範圍的調整，則可適用多數決機制進行申請。
然而，若合併行為涉及權利範圍的變更，即所謂的「權利合併」，則需全體共有人同意方可進行。這是因為權利合併可能影響各共有人對土地的權利比例，若未取得全體共有人同意，可能導致權益受損。
在實務操作上，地政機關受理此類土地合併案時，應審視申請人檢附之協議書內容，確保部分共有人與他共有人基於同一立場，依當期公告之土地現值及各共有人之權利持分核算合併後各共有人之權利範圍，以維護少數共有人之權益。若發現協議書內容有瑕疵，地政機關應要求申請人補正，或提供其他足資證明之文件，以確保登記之正確性與合法性。
公共設施用地
針對屬於公共設施用地的公私共有不動產，其若擬依土地法第34-1條辦理處分為私人所有時，仍須受都市計畫法第52條與第53條等相關法律的規範與限制。例如都市計畫法明確要求，公有土地需配合都市計畫予以處理，尤其公共設施用地應依法由當地政府辦理撥用，且僅能出租或讓售予經主管機關核准興辦都市計畫事業的私人或團體。雖然公有公共設施用地原則上不宜私有化，但都市計畫法並未全面禁止私有，因此若尚未徵收開闢之計畫道路用地係屬公私共有，其處分仍可適用土地法第34-1條，惟須受限於不得任意售予非經核准之對象，並應符合都市計畫法相關規定，避免違法出售。
地政機關在受理依土地法第34-1條辦理之共有土地合併案件時，應詳細審查申請人所檢附之協議書內容，確保部分共有人與其他共有人之間基於相同立場，並依據當期公告的土地現值及各共有人之權利持分，正確核算合併後各共有人所享有的權利範圍，以維護少數共有人之正當權益。
此外，市地重劃後若仍分配為共有之土地，主管機關可針對有意依土地法第34-1條規定辦理處分的共有人，另行開立繳款書以代為繳清清差額地價，確保土地得以順利辦理後續變更登記。倘若土地或建物為公私共有者，亦同樣適用土地法第34-1條相關規定辦理處分。
再者，於辦理共有土地處分或移轉時，若尚有其他法律對處分或移轉設有限制者，例如土地法第14條所列不得私有之情形，仍應優先適用特別法規定。至於其他程序要點，若有共有人死亡且其權利因處分已不存在，於無須辦理繼承或遺產管理人登記之情形下，仍得由其他部分共有人逕為所有權移轉登記，免除繼承程序的繁瑣。
在稅務方面，辦理依土地法第34-1條規定之登記變更如移轉、設定典權或處理共有物分割事宜，須先完成應納土地增值稅及相關稅費的繳納，始得申請土地權利變更登記，同意處分之共有人得以單獨申報土地移轉現值，但仍應負責清繳全部應納稅費。此外，針對合併案件中共有人應提出的協議書，須詳述各共有人在合併後的權利持分比例計算方式，確保少數共有人之權益未受侵害，並避免因未事先協議清楚而產生後續糾紛
-房地-共有-共有物處分-多數決處分
(相關法條=土地法第14條=土地法第34-1條=信託法第28條=農業發展條例第16條=地籍測量實施規則第205條=地籍測量實施規則第224條=都市計畫法第52條=都市計畫法第53條)
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