土地共有人土地的多數決處分辦理登記應檢附文件為何？
22 May, 2025
問題摘要：
土地共有人如依多數決方式辦理處分登記，除須符合人數與應有部分比例規範外，相關申請文件之內容、形式、聲明及共有人同意之完整性，皆為登記機關審核之重點，應特別注意避免程序瑕疵或文件不齊導致登記被駁回。唯有依法備妥申請書、契約書並詳盡切結責任，始能有效完成多數決處分之登記程序。申請登記應備文件之完整性直接關係案件是否得以順利登記，若欠缺上述任一文件或書面聲明，地政機關將可能駁回登記申請。共有人欲依多數決處分土地，應詳實備妥所有法定文件與聲明。土地共有人依多數決辦理處分或設定變更登記時，若涉繼承人為受補償對象，應完整檢附繼承關係文件與提存條件之證明，並應依法處理遺產稅及增值稅事宜；辦理登記時亦須注意未提出權利證明文件者之處理原則，務求在程序完備、權利正確與稅務合規下完成整體移轉登記作業，避免日後因瑕疵登記引發紛爭。
律師回答：
土地共有人若依土地法第34條之1規定行使多數決處分權，於申請土地登記時須檢附特定文件以符合法定程序與登記機關審查標準。
土地登記申請書
首先，申請人需備妥土地登記申請書一份，並於備註欄中詳載四項法律聲明：
一、聲明係依土地法第34條之1第1項至第3項辦理，且如有不實，義務人願負法律責任，依據土地登記規則第95條與執行要點第8點所定；二、對價或補償金額如有錯誤，義務人自願承擔責任，該點旨在避免實際分配與帳面記載不符所生爭議；三、聲明優先購買權人已放棄行使權利，如為虛偽陳述，出賣人願負相關法律責任，該項依據土地登記規則第97條第1項；四、聲明標的土地目前無出租情形，以符合土地法第104與107條相關規定。
再者，申請人應完整列出全體共有人及繼承人名單，如未與部分共有人會同簽章，則該等人於申請文件中不蓋章。登記實務中亦有明文規定，權利人不得同時為同意處分或設定之共有人，故申請書上權利人與義務人應分開填載，不得由一人兼任，且義務人欄位不得逕自蓋章處理，應依法會同辦理
買賣契約書
其次，須檢附經全體共有人及繼承人簽署之買賣契約書，並詳載各共有人之同意及身分資料，未與之會同者不得簽章於該契約。若契約中另有約定，聲請登記以外對於價金之分配原則，例如因祭祀祖先或改建祖祠考量，而全數價款不予分配，該項約定可於契約書或切結書中加註說明，並明確載明如有不實，願負相關法律責任，惟實務見解因配合執行要點修正，該免除提出受領證明或提存證明。
是否仍具適用效力，已產生疑義，故實務上仍建議於申請書備註欄內再予切結以資保險。再者，如涉及對共有物之處分、變更或設定負擔，應檢附權利人與義務人個別簽署之契約，並不得混同，確保其法律行為之獨立性。另提醒，若共有人部分持分已遭法院查封、假扣押、假處分、破產或預告登記者，其人數與應有部分不得計入多數決計算之內，惟不影響其他共有人依法辦理第34條之1所生之登記行為。
同意書
首先關於同意書部分，若是因法院確定判決辦理祭祀公業土地所有權移轉登記，當事人得持判決書向地政機關聲請登記，並可免附派下員全體同意書或第34條之1所定證明文件。然而若係以法院調解筆錄辦理移轉登記者，仍應提出同意處分之證明文件，未可省略共有人或相關人員之書面同意。
預告登記：
若共有人之應有部分已辦理預告登記，且該登記涉及對價或補償情形，申請人除應提出該共有人已受領補償或對價之證明外，亦須取得原預告登記請求權人之同意文件及印鑑證明，此項規定旨在保障受預告登記保護之權利人，防止擅自處分。
神明會名義登記之不動產：
此外如為神明會名義登記之不動產，倘其管理人未經會員全體同意亦未依土地法規定辦理，即與第三人進行訴訟上和解處分不動產，對未參與決議之會員即不生法律效力。至於通知或公告之文件方面，土地法第34條之1第一項明定共有人於辦理權利變更登記時應完成通知或公告程序，並應將全體共有人及繼承人詳列於申請書與契約書中，另於登記書件備註欄明載係依土地法第34條之一辦理，義務人如有不實須自負法律責任。
雖登記機關須確認通知義務是否踐行，但對通知內容如處分方式、價金分配或期限等細節，登記機關則不予實質審認。至於受領證明文件部分，依土地法第34條之1第3項明文規定，涉及對價或補償者，應提出其他共有人已受領對價或補償金額之證明，或已為其提存之證明文件，並應載明於申請書中，實務常依附地政事務所之格式切結書提出。
祭祀公業土地：
如係處分祭祀公業土地，其價款若因特殊目的如祭祀費用或改建祖祠用途而不予分配，得免提出受領或提存證明，但仍應於契約書或切結書中明確說明原由並聲明如有不實願負法律責任。
提存書
依土地法第34條之1進行權利變更登記時，若處分涉及對價或補償，共有人應提出其他共有人已受領對價或補償金的證明文件，或依法提存該對價金額的提存書作為證明。
所謂提存書，係指將應給付於未參與處分登記或未能到場簽章的共有人之補償金額，依法向法院或公庫提存，並於登記時一併提出相關證明，以符合法定程序並保障該共有人之財產權。特別針對祭祀公業土地之處分情形，如所得價款原訂用於祭祀費用或修建祖祠等特定用途，而不進行分配於派下員時，則無須另提出受領或提存證明，只需於契約書或切結書中載明不分配原因，並聲明如有不實將由出賣人負責。
同時，在實際辦理提存登記時，倘若提存對象為繼承人，則應於提存書中明載特定條件，即受取人領取提存金額時，須依遺產及贈與稅法第42條規定，檢附遺產稅繳清證明書、免稅證明書、同意移轉證明書或不計入遺產總額之證明書，此旨在確保財產移轉與稅務義務間之法律連結明確，並避免日後爭議。
另如提存對象為已辦理預告登記之權利人，則提存書中應明列其領取提存金之條件，需檢附預告登記請求權人之同意書與印鑑證明，始得辦理領取，目的在於保護預告登記請求權人權益不因第三人處分而遭到侵害。
然而，如提存書所載受取人已死亡者，特別是神明會名義登記之情況，如神明會管理人擅自以亡者為受取人辦理提存，該提存將不生法律效力。
相關共有人應附印鑑證明書
除提存書外，辦理共有人同意處分或設定時，土地登記規則第40條，相關共有人應附印鑑證明書，以利地政機關確認真實性並完成登記程序。但若其他共有人無法會同辦理登記，則無須於契約書及登記申請書上簽名，亦無需到場核對身份，實務上亦不須一一檢附其印鑑證明，地政機關只需確認已依法辦理通知程序並完成提存或受領證明即可。
因此在土地共有人依多數決進行處分時，無論是辦理通知、提存、價金分配、受領或拒絕受領之相關文件，均需依法妥善準備與記載。特別是提存書之填載須符合法令要件，否則可能導致登記不成立或被他共有人主張程序瑕疵。
此外，申請書與契約書內仍須載明土地法第34條之1所據規定，並於備註欄聲明如有不實願負法律責任，以期整體登記作業合法、明確，兼顧效率與程序正當性，避免因程序疏漏而影響土地權利變動之效力或日後產生法律爭訟。
土地繼承登記
辦理土地繼承登記時，若係依土地法第34條之1第3項規定，就他共有人應得之對價或補償已由其繼承人受領或完成提存者，，檢附土地登記規則第119條所定之繼承相關文件作為證明。
常見應附文件包括戶籍謄本、繼承系統表、繼承權協議書或繼承人同意書等，以證明提存或受領對象確為合法繼承人。如該繼承人為提存書之受取對象，提存書內尚須依提存法第21條明確記載其領取條件，要求領取人應檢附遺產及贈與稅法第42條所定文件，例如遺產稅繳清證明、免稅證明、同意移轉證明或不計入遺產總額證明書等文件，並應持憑法院核發之提存書，始得據以辦理登記程序，確保法定繼承人於權利移轉時享有應有之補償，亦避免日後稅務與繼承糾紛。
至於涉及土地移轉時之稅賦問題，應就該筆土地應納之土地增值稅完成繳清，始得辦理土地權利變更登記，並應檢附土地增值稅繳清證明書。為簡化程序，倘若係同意處分共有人申報土地移轉現值者，其得代為繳清相關稅費，然應注意登記前即完成繳納，否則將被駁回登記申請。此外，如申請人為部分共有人，依土地法第34條之1就共有土地全筆辦理變更登記，而其他共有人未能提供所有權狀，依土地登記規則第35條及第67條規定，得免提出該已登記共有人之所有權狀或他項權利證明書，惟登記機關於登記完畢後，須依法公告註銷原所有權狀，以達資料更新與權利憑證統一之目的
-房地-共有-共有物處分-多數決處分
(相關法條=土地法第34-1條=土地法第104=土地法第107條=土地登記規則第35條=土地登記規則第67條=土地登記規則第95條=土地登記規則第97條=土地登記規則第119條=遺產及贈與稅法第42條=提存法第21條)
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