土地共有人處分土地的多數決應如何計算？
22 May, 2025
問題摘要：
土地法第34條之1雖賦予共有人透過多數決行使處分權之機制，以促進共有物之流通與利用，惟其適用須嚴格依據人數與應有部分雙重門檻計算，尤其涉及死亡共有人、查封登記、或公同共有等複雜狀態時，更應審慎檢視登記簿內容與法律關係，避免程序瑕疵導致後續交易無效或爭訟風險。透過合理計算與適當通知程序，方能兼顧共有人自治與少數人權益，實現土地管理與權利行使之平衡。
律師回答：
土地共有人如欲依土地法第34條之1以多數決方式處分共有土地或建築改良物，必須符合特定人數及應有部分的比例門檻。
分別共有
處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，須共有人人數過半且其應有部分合計亦過半；惟若僅就應有部分計算，若其合計已逾三分之二，則共有人數可不計算。
此即所謂雙過半或應有部分逾三分之二的兩種方式，二者擇一即構成合法多數決基礎。至於共有人之人數與應有部分的計算基準，應以土地登記簿記載為準，如共有人已死亡，應改以其繼承人之人數與應繼分計算之，確保決定反映現實權利人之意志。
人數及應有部分適用條件共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。（土地法第34條之1執行要點第1項）
過半數、逾2/3土地法第34條之1第1項所稱共有人過半數及其應有部分合計過半數，指共有人數及應有部分合計均超過半數；應有部分合計逾三分之二，指應有部分逾三分之二者，共有人數可以不計。（土地法第34條之1執行要點第6點第1項）
人數及應有部分計算基準共有人數及應有部分之計算，以土地登記簿上登記之共有人數及應有部分為準。但共有人死亡者，以其繼承人數及繼承人應繼分計入計算。（土地法第34條之1執行要點第6點第1項）
公同共有
此外，若為公同共有情形，其無個別應有部分之登記，則應依其公同關係所生法律行為、慣習或成立原因推定其潛在應有部分，若無法具體明示，則推定各人均等，並以其潛在應有部分合計過半數為計算基礎。公同共有之土地如與分別共有並存，且須就全部土地為處分時，應先確認公同共有部分已符合多數決條件，方得將其潛在應有部分與分別共有人之應有部分合併計算，若合計符合過半或逾三分之二門檻，即可依本條進行處分行為。
公同共有之適用公同共有土地或建物者，指共有人數及其潛在應有部分合計均過半數。但潛在應有部分合計逾三分之二者，其共有人數不予計算。（參照土地法第34條之1執行要點第6點第2項）
潛在應有部分計算應有部分公同共有土地或建物者，各共有人之潛在應有部分，依其成立公同關係之法律規定、習慣或法律行為定之；未有規定者，其比率視為不明，推定為均等。（參照土地法第34條之1執行要點第6點第2項）
分別與公同共有並併分別共有與公同共有併存，依規定適用所有權全部時，須公同共有部分已符合規定，始得以同意處分之人數及其潛在應有部分併入計算，合計其分別共有人數及應有部分已過半數，或其應有部分逾三分之二者，即得依土地法第34條之1第1項規定處分全部共有物。（參照土地法第34條之1執行要點第6點第2項）
實務上亦常見共有土地部分持分遭法院查封、假扣押或經登記禁止處分者，此類應有部分與人數不得計入多數決計算之內，避免妨礙公權力行使或債權人權益，惟其他未受限制之共有人仍得依法行使第34條之1規定之處分權，不受該部分障礙。此一限制性規定，已獲內政部95年3月29日函示所明確，並於執行要點中重申。
受限制登記人數及應有部分不計入同意共有人之應有部分經預告登記、法院(行政執行處)查封、假扣押、假處分、破產登記或其他機關依法律所為禁止處分者，其應有部分之處分固應受限制（不得計入土地法第34條之1第1項之應有部分及人數），惟不應妨礙其他共有人依土地法第34條之1權利之行使。(內政部95年3月29日內授中辦地字第09507249943號函)
-房地-共有-共有物處分-多數決處分
(相關法條=土地法第34-1條)
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