土地共有人可以多數決就共有物設定抵押權？
22 May, 2025
問題摘要：
土地共有人若以多數決意圖出售土地，卻遭到少數共有人設定虛假抵押權來阻撓的情況，多數共有人並非完全無法應對。土地法第34-1條的規定，共有人必須獲得過半數及其應有部分合計過半數之同意，才能有效處分共有土地或建築物。如果有共有人故意設定虛假的抵押權，而無真實的借款或其他債權，僅為了阻撓其他共有人的行動，這類抵押權設定行為依據民法第87條第1項前段的規定，是無效的。在這種情況下，受影響的多數共有人可以向法院訴請確認該抵押權及所擔保的債權均不存在。法院會依據實際情況判斷，若確定抵押權是基於虛假的意思表示而設定，則會判決該抵押權無效。此外，受影響的共有人也可向法院主張偽造文書的告訴，以追究相關人士的法律責任。因此，多數共有人在面對這類情況時，應嚴密評估實際情況並適時採取法律行動，以保障其土地所有權的完整性及合法性。
律師回答：
在土地共有人依土地法第34-1條以多數決決議出賣共有土地時，常見少數共有人為阻撓交易，藉由將其應有部分設定抵押權，進而使買方對土地產生疑慮，妨礙出售之進行。此種設定抵押權的行為若為虛構，實為少數共有人之惡意抗拒行為，是否有效？如何排除其影響？乃實務爭點之一。
應有部分設定抵押權
土地法第34-1條第1項規定，處分、變更共有土地或建物及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，須共有人人數過半且應有部分合計亦過半，或應有部分合計逾三分之二者，雖人數未過半仍可為之。
依此，於多數共有人合意出售共有土地之情形，原可順利辦理過戶，但若少數共有人在土地上單獨對其應有部分設定抵押權，雖形式上不違反法律，但實質上若為虛構抵押權，則已逾越其權利範圍，構成妨礙共有人權益之不當行為。
土地法第34-1條執行要點第3點，該條所定之「處分」以有償讓與為限，並不包括信託或分割等行為。設定抵押權為擔保物權，基於抵押權之追及效力，土地如遭拍賣，仍將負擔該抵押權。若抵押權為虛構，將造成買方疑慮、交易受阻、價金打折，影響其他共有人合法行使處分權利，對公共利益及共有關係之清理，皆非有利。
實務上，若抵押權所擔保債權並不存在，或抵押設定人與受抵押人並無實際借貸或法律上債權債務關係，純屬形式抵押，則該抵押權屬於通謀虛偽表示，依民法第87條第1項前段規定無效。
當其他共有人面對此類障礙，可循民事訴訟提起確認抵押權不存在之訴，訴請法院確認該抵押權自始無效，並聲請塗銷登記，以排除對土地的法律負擔。此外，若涉及虛構文件或偽造文書之行為，更得提起刑事訴訟追究刑責。
因為本條的目的，是為了「促進共有物的利用」以及「消滅共有關係」，但以共有物供抵押以取得融資，並不在上開立法目的範圍內。此外，未同意之共有人，將因此於應有部分上增加抵押權之設定，但未取得融資，對其權益有所損害（出賣共有物的情形，至少可取得價金）。
通謀行為
若抵押人與債權人間無真實債權存在，設定抵押權純為通謀行為，該抵押行為即屬無效，受害共有人得提起確認抵押權不存在之訴。再者，若抵押權目前無債權存在且未來亦確定不再發生，則該抵押權應視為不存在。此類案件最常見於共有人間互為親友或關係人，意圖阻撓出售或謀求個人利益，進而以虛偽債權設立抵押，甚至製造票據、借據等形式證明債權存在，但其後查無實際給付，法院在審理時即可能認定無債權基礎，從而撤銷該等登記。
依據目前法律制度，共有人針對自己應有部分，依法享有自由處分之權，當然也可設定抵押，但不得以此作為惡意妨礙多數共有人依法律進行處分的工具。若抵押人主觀上即無借貸意圖，或與受抵押人合意虛設法律關係，即可視為通謀虛偽意思表示，依法無效。
土地法第34-1條之立法目的在於促進共有物之利用與消滅不利之共有關係，若因少數人濫用抵押權制度，反令多數人無法實現正當利益，顯與立法意旨背道而馳，法院亦傾向予以制止。
參考臺灣高等法院107年度重上字第550號民事判決意旨：「上訴人間亦無設定系爭抵押權之真意，其等以擔保○○○對○○○之借款、票據、墊款、保證、取得執行名義之費用、實行抵押權之費用等債權為由，設定系爭抵押權，該抵押權設定之物權行為及所擔保之債權行為，顯係出於通謀之虛偽意思表示，依民法第87條第1 項前段規定，自屬無效；且系爭抵押權目前並無所擔保之債權存在，將來亦確定不再發生。是被上訴人訴請確認系爭抵押權及所擔保之債權均不存在，即屬有據。」
共有土地若經多數共有人依土地法第34-1條合法決議處分時，其他共有人不得藉由虛構債權設定抵押來阻擋之，否則該抵押權可被視為無效並予塗銷，且抵押人與受抵押人可能面臨民刑事法律責任。共有人於面對此類惡意抵押妨害交易時，宜及時尋求律師協助，蒐集證據提起確認抵押權不存在之訴，保障自身合法權益，避免出售受阻而造成損失。
-房地-共有-共有物處分-多數決處分
(相關法條=民法第87條=土地法第34-1條)
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