共有人處分共有物的法律規定有那些？

22 May, 2025

問題摘要：

民法第817條，共有指多人按其應有部分共同擁有一物的所有權。每位共有人的應有部分即其在共有物中的份額，若份額不明確，則推定為均等份額。共有物是共有人共同擁有的標的物，其所有權由所有共有人的應有部分組合而成，不同於一般單一擁有的完整所有權。民法第819條第1項，各共有人對自己的應有部分有完整的處分權，可自由處分，不需其他共有人同意。但若涉及整個共有物的處分、變更或設定負擔，則需得到所有共有人全體之同意。土地法第34-1條進一步規定共有土地或建築物的處分、變更及設定負擔的條件，包括需達到過半數共有人同意及其應有部分合計過半數的要求。如果所有共有人應有部分合計逾三分之二，則人數不予計算，即需超過三分之二同意。共有人在處分共有物時需注意法律所規定的同意條件，以確保對所有共有人的應有部分都能保護和尊重。

律師回答：

在一般情況下，一項財產的所有權通常由一人單獨擁有，惟我國法律並不排斥數人共同對同一物享有所有權，此即所稱「共有」。

依民法第817條規定，若數人按其應有部分對於一物享有所有權，則為共有人，倘若各共有人之應有部分未經明確表示或約定，則推定其為均等持分。共有制度可區分為「分別共有」與「公同共有」，前者係指各共有人對其應有部分享有完整的處分權利，而後者則為基於一定法律關係如繼承、夫妻、合夥等所生，需全體共有人一致決定處分事宜。

依民法第819條、第828條等相關規定，共有物如需處分、變更或設定負擔，原則上應得全體共有人同意，惟為使不動產之共有能順利進行實務操作，特於土地法增訂第34-1條，對於不動產之共有物處分設立較具彈性之多數決原則，使土地共有人在特定人數與應有部分合計過半數時即可決議處分，免因少數人反對而僵持不決。

關於共有土地之處分方法，於分別共有之情形，共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意；於公同共有之情形，公同共有物之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意。民法第819條及第828條訂有明文。

然為使共有土地實際作業便於運行，增訂土地法第三十四條之一規定排除民法之規定而優先適用。該條之規定及適用大致如左：一、共有人多數同意；二、對其他共有人通知或公告；三、對於其他共有人權益之保護；四、共有人出賣其應有部分時，他共有人有優先承購權；五、公同共有之準用。

關於所謂「應有部分」，即社會上常稱之「持分」，係指共有人就整體共有物所享有的比例性權利，各共有人就整體物件的每一質點均享有相同比例的權能，且所有權性質並無異於單獨所有人，只是在「量」的範疇上係以份數計算。共有物則係指共有人共同享有之標的，彼此的應有部分相加即構成該物的完整所有權，因此共有人若欲處分整體共有物，即涉及所有共有人權利，須依相關法律取得其同意。

至於共有人對於自己應有部分之處分，依民法第819條第1項，得自由為之，無需其他共有人同意，其處分行為包含法律行為如買賣、設定抵押權，或事實行為如改建、整地等。但若共有人將其應有部分出售予第三人，依土地法第34-1條第4項規定，其他共有人享有以同一價格優先承購之權利，此一制度設立目的在於維持共有關係之穩定性與預防不當第三人介入造成之糾紛。若出賣人未依法通知共有人，其交易行為雖不影響移轉登記效力，惟其他共有人得依侵權行為提起損害賠償之訴，惟不得請求塗銷移轉登記。

至於整體共有物之處分權，依標的物性質區分動產與不動產。

對動產而言，依民法第819條第2項，共有物之處分、變更及設定負擔須全體共有人同意；而對不動產如土地或建築改良物，則依土地法第34-1條第1項規定，得以「共有人過半數，且其應有部分合計過半數」之多數同意行之，或「應有部分合計逾三分之二者」可不問人數即為有效，提供一實務上運作之可行性。

所謂「處分」涵蓋法律與事實兩種層面，法律上處分指所有權移轉、抵押權設定等；事實上處分則包含改建、拆除、整地等，對共有物產生實質變更效果。惟無償處分如贈與，因其性質將侵害其他共有人之權利，不屬土地法第34-1條所允許之處分範圍。

共有制度固然賦予個人對應有部分之自由處分權，但亦強調整體共有物處分須顧及其他共有人之權益，透過土地法等專法建立多數決機制及優先承購制度，以達兼顧財產處分效益與共有人權益保護之目的，對於不動產開發、繼承事宜、強制執行等實務操作具有重大影響，亦為所有人處理共有物時不可不慎之法律要點。