出售持分時未通知其他共有人，如登記完畢後其他共有人發現後欲請求損害賠償，其請求權時效如何？
22 May, 2025
問題摘要：
土地共有人出售其應有部分時務必審慎遵守法定通知程序，否則不僅損害其他共有人權益，亦將面臨侵權行為賠償責任；而受害共有人則須把握自知悉侵權行為起二年之短期時效，並注意不可逾越十年之最長時效期間，否則即便有損害，亦難以透過法律途徑獲得補償。
律師回答：
當土地共有人將其應有部分出售予第三人時，依法其他共有人享有優先承購權，即共有人於同樣條件下對於出售之持分可優先購買，以保障共有關係之穩定及土地利用之完整性。依據土地法第34條之1規定及相關執行要點，共有人出賣其應有部分時，應先書面通知其他共有人，使其有機會於合理期限內表示是否行使優先承購權。若未通知，或故意隱瞞交易事實，致使其他共有人喪失承購機會並發生財產上損害者，該未通知的出賣人即可能構成對其他共有人權利之侵害，並引發侵權行為責任。在此情形下，受侵害的共有人即有權依民法第184條主張損害賠償。
土地共有人出售其應有部分，其他共有人依法得行使優先購買權；若該出售持分之共有人未依法通知其他共有人行使優先承買權，致其他共有人未能依法行使優先承買權而有損害者，則其他共有人得依侵權行為向其請求損害賠償（參土地法第三十四條之一執行要點第11點第5項）。關於時效部分，依民法第197條第1項規定，侵權行為請求權自知有損害及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅，或自侵權行為時起逾十年間不行使亦同；故其他共有人因優購權遭侵害而有損害之請求權時效為知悉開始起算兩年（若知悉時點是在侵權事實發生超過十年，亦罹於時效），(臺灣高等法院台中分院105年度上易字第214號判決、臺灣高等法院102年上字第1333號民事判決)
至於此類損害賠償請求之時效，應依民法第197條規定處理。該條明定，侵權行為之損害賠償請求權，自被害人知悉其損害及加害人起二年內不行使即消滅，無論是否起訴或提出聲明；另從侵權行為發生之日起，縱使未知悉，也不得逾十年主張請求權。換言之，土地共有人若未依法通知優購權，導致他共有人無法承購而蒙受損害，他共有人自知悉損害及出賣人身分之日起兩年內應提起訴訟，否則其請求權即可能因時效完成而消滅。舉例而言，若共有人A於110年6月1日出售其持分予第三人B並完成登記，惟未通知共有人C，C於112年7月1日才發現並主張其優購權遭侵害，此時自C知悉之日起（112年7月1日）算起，C應於114年6月30日前依法提起損害賠償訴訟，方不致罹於二年短期消滅時效。若C雖早在110年即知悉A已出賣其持分並完成登記，但遲至113年後才提起訴訟，則其請求權亦因逾越自知悉損害及加害人後之二年期間而無從主張。
實務上法院亦多次確認共有人未履行通知義務，即構成對他共有人優購權之侵害，其可構成侵權行為並成立損害賠償之請求基礎。例如台灣高等法院台中分院105年度上易字第214號判決即認，若出賣人未事先通知其他共有人，致其無法行使優購權，構成民法第184條侵權要件，須賠償該共有人因喪失承購權所蒙受之損害。而台灣高等法院102年度上字第1333號民事判決亦指出，侵害優購權所生之損害賠償，雖非直接發生於物權變動或契約效力之變動，但因其法律效果實質上減損共有人財產利益，故具備侵權構成要件。
此種損害範圍認定上，法院通常將實際承購未遂與市場價格差額視為財產損害，例如第三人購買價格低於市價或因未得通知而錯失以低價取得持分之機會利得。惟賠償數額須依個案舉證決定，非當然認定。實務中部分案件亦採取合理預期利益損失為準，債權人需證明其原可合理承購持分，並具備資金能力與購買意願，否則難以認定其損害具備直接性與可得預見性。
最後需注意，即便未通知他共有人，若該筆買賣已完成登記並無其他法律障礙，則買賣契約對第三人仍屬有效，不能因優購權人事後主張侵權而撤銷登記，只能另行提起民事訴訟請求損害賠償。因此，若共有人發現未被通知且他人已完成登記，應即早採取法律行動，如發函催告、委任律師蒐證、提起損害賠償訴訟，以免權利遭受永久性損失。
-房地-共有-共有物處分-
(相關法條=土地法第34-1條=民法第197條)
瀏覽次數：13
