公告現值是什麼？公告現值用途為何？
18 Mar, 2025
問題摘要：
公告土地現值與公告地價的主要用途是為政府提供土地課稅與交易的參考，並確保土地市場運作的公平性。然而，若執行機關在辦理不動產拍賣時，僅參考公告土地現值，將可能低估不動產的真正價值，進而影響債權人與債務人的權益。因此，在市場交易與執行程序中，仍應以不動產估價師查估的市價為主要依據，以確保價格的合理性與公正性。
律師回答：
關於這個問題，地政機關查估的公告土地現值與公告地價，其性質與不動產估價師所查估的市價有顯著差異。台灣擁有約1300萬筆土地，每年都需公告土地現值，而每3年則需重新規定地價。
然而，由於地政機關受限於人力、經費與時間，主要採取區段大量估價的方式進行估算，其所查估的地價屬於課稅地價，重點在於掌握課稅負擔的相對公平性，而非精確反映市場交易價格。
相較之下，不動產估價師則依不動產估價技術規則，針對個別宗地進行精密估價，其查估結果屬於市價，主要用於市場交易，強調維護當事人權益。因此，若以公告土地現值作為法院拍賣價格的基礎，將可能無法充分保障債權人與債務人的權益。
公告土地現值的制度源自於政府推行平均地權政策的歷史背景，其主要目的是確保土地價格透明化，並作為土地交易、徵收補償及課稅的依據。最早可追溯至民國43年8月26日公布的都市平均地權條例，該條例針對都市土地的地價管理進行規範，並要求直轄市及縣（市）政府對於轄區內未規定地價的都市土地，舉辦地價規定程序，並對已規定地價的土地重新規定地價。該條例明訂，規定地價的主要目的在於確立土地的稅基，以實施「照價徵稅、照價收買及漲價歸公」等政策，防止土地投機炒作，並確保土地資源能夠合理分配。
隨後，都市平均地權條例於民國53年2月6日進行修正，其中第31條規定，直轄市及縣（市）政府應對轄區內的都市土地，依據不同的區段、地目及地價等級，經常調查地價變動與市場價格，並據此編製土地現值表，進而公告土地現值，作為都市土地權利變更登記時，申報土地現值的參考。這項制度的確立，使得都市土地交易更具透明度，同時也提供主管機關在處理土地移轉、徵收補償等事宜時，具有更明確的依據。
到民國66年2月2日，為全面推行平均地權政策，政府將都市平均地權條例修正為平均地權條例，並進一步將公告土地現值的範圍從都市土地擴展至所有土地。平均地權條例第13條的規定，凡是未規定地價的土地，都應全面舉辦規定地價的程序。不過，對於偏遠地區及尚未登記的土地，則允許省（市）政府劃定範圍，並報請內政部核定後，分期辦理地價規定作業。此外，第46條更進一步明訂，直轄市及縣（市）政府必須每年編製土地現值表，並進行分區公告，以作為土地權利變更登記時，申報土地移轉現值的參考，同時也提供主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地時的依據。
平均地權條例第46條，直轄市或縣（市）政府需經常調查地價動態，繪製地價區段圖，估算區段地價後，交由地價評議委員會評定，再編製土地現值表，並於每年1月1日公告。公告土地現值的主要用途是作為土地移轉、設定典權時，申報移轉現值的參考，也作為政府審核土地移轉現值及補償徵收地價的依據。然而，由於公告土地現值與市場價格存在落差，其數據主要用於課稅目的，而非反映即時的市場行情。
公告土地現值與公告地價的主要區別在於適用範圍與公告頻率。公告土地現值每年公告一次，作為土地移轉與設定典權時申報的參考，而公告地價則是每2年重新規定一次（必要時得延長），供土地所有權人申報地價，並作為課徵地價稅的基準。平均地權條例第14條規定，政府應每2年重新規定地價，以確保其與市場價格的變動趨勢相符。自107年起，地價公告至少應每2年進行一次，確保政府掌握地價變化，並維持稅收公平性。公告地價通常低於公告土地現值，以減輕民眾的稅賦負擔。
由於公告土地現值與公告地價主要用於稅務徵收，並非市場交易的實際價格，因此若執行法院或行政執行處以公告土地現值作為不動產拍賣基準，可能導致低估不動產價值，進而損及債權人與債務人的權益。
此外，地政機關的估價對象僅限於土地，並未納入房屋價值。然而，我國現行稅制中，土地與房屋屬於分別課稅，地政機關僅負責查估土地的課稅價值，因此其公告土地現值僅適用於土地，而不含建築物價值。這與執行機關在處理不動產拍賣時，須考量房屋與土地總價值的情況不同，若僅參考公告土地現值，將無法準確反映不動產的整體價值。
公告土地現值與公告地價的查估方式，主要依據直轄市或縣市政府對轄區內土地進行調查，包括分析最近1年內的土地買賣實例及影響地價的因素，製作買賣實例調查表，繪製地價區段圖，再由地價評議委員會評定後，計算各宗土地的價格。其中：
公告土地現值：每年1月1日公告，作為土地移轉與設定典權時的申報參考，並供主管機關審核土地移轉現值。
公告地價：原則上每2年重新規定一次，可延長公告時間，作為土地所有權人申報地價及政府課徵地價稅的依據。
公告土地現值是政府依據過去一年的地價動態，對轄區內土地進行調查後計算出的參考價格，每年1月1日更新，因此其價格可能隨市場波動而變動。而公告地價則是為提供土地所有權人申報地價的參考，政府依據申報地價來課徵地價稅，通常公告地價會低於公告土地現值，以減輕稅負壓力。
政府之所以制定公告土地現值，主要是為提供土地移轉時的價格參考，並作為土地增值稅、遺產稅及土地徵收補償計算的基礎。由於公告土地現值每年更新一次，因此較能反映市場價格的變化。然而，地政機關的估價方式是大量估價，因此公告土地現值與實際市場交易價格仍可能存在一定差距，這也解釋為何政府的公告土地現值，通常低於市價。
此外，公告土地現值與公告地價之間的關聯性在於：公告地價主要是查估土地的收益地價，而公告土地現值則偏向市場地價。不動產估價理論，市場地價＝收益地價＋期待價值，因此公告地價與公告土地現值的數據有所不同，這也反映在估價程序與地政實務的運作方式上。地政機關在地價查估時，通常是先完成公告土地現值的評估，再依公告土地現值的一定比例評定公告地價。因此，雖然兩者的適用範圍不同，但彼此之間仍具高度關聯性。
在國有土地管理的部分，國有財產法第52-2條亦明確提及第一次公告土地現值的概念，並在施行細則第55-3條第4項進一步規定，「第一次公告土地現值係指依平均地權條例規定第一次公告之土地現值」。這項規範的意涵，在於強調土地公告現值應當與該地區首次實施平均地權政策後，第一次公告的土地現值相對應，而非指特定年份內的公告土地現值。換言之，無論是都市土地還是非都市土地，當該區域開始實施平均地權管理後，第一次公告的土地現值即為該地區的基準地價，未來的地價調整與更新皆會以此為基礎。
公告土地現值制度的建立與推行，對於台灣的土地管理與交易制度具有重大影響。透過定期公告土地現值，政府得以更精確掌握土地市場變動情況，並確保土地交易的透明度。此外，公告土地現值的數據，也被廣泛運用於土地稅賦的計算，尤其是在土地移轉時，作為稅務機關審核土地移轉現值的標準，並確保地價稅與土地增值稅的課徵符合市場公平原則。
-房地-平均地權-公告現值
(相關法條=國有財產法第52-2條=平均地權條例第13條=平均地權條例第14條=平均地權條例第17條=平均地權條例第46條)
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