公告地價是什麼？用途是什麼？與公告現值差別為何？
18 Mar, 2025
問題摘要：
公告土地現值與公告地價對於土地市場的影響不容小覷。前者提供土地交易與政府徵收的依據，而後者則決定土地持有者的稅負。政府透過定期公告這兩類地價資訊，除確保市場透明度，也能適時調整土地政策，以應對不同的經濟環境與社會需求。對於一般土地持有者來說，理解公告土地現值與公告地價的意義，將有助於掌握自身的土地稅負變化，並適時作出財務規劃，以降低潛在的稅務風險。未來，隨著政府地價政策的調整與市場價格的波動，公告土地現值與公告地價仍將持續影響土地市場與稅制，因此土地所有權人應關注最新公告資訊，以做出最適合的土地持有與交易決策。
律師回答：
關於這個問題，公告土地現值與公告地價是政府對於土地價格進行評估與公告的重要機制，兩者皆由直轄市或縣（市）政府根據轄區內的土地交易狀況與地價變動進行調查與計算，並經地價評議委員會評定後公告。這些公告的主要目的在於提供土地移轉、設定典權以及稅捐課徵時的參考依據，以確保土地交易的透明度，並落實政府的地價管理政策。公告土地現值與公告地價雖然在功能上有所不同，但兩者在計算與評估過程中密切相關，影響著土地所有權人的稅負與交易決策。
依據平均地權條例第46條規定，直轄市或縣（市）政府應定期調查轄區內土地的價格變動情況，繪製地價區段圖，並根據實際交易價格估算區段地價，最後交由地價評議委員會評定，再計算各宗土地的價格，並於每年1月1日公告土地現值。公告土地現值的主要用途在於作為土地移轉及設定典權時申報土地移轉現值的參考，同時也是主管機關在審核土地移轉現值及補償徵收土地地價時的重要依據。此外，內政部每年會定期考核各縣市政府辦理公告土地現值的情形，以確保公告土地現值能夠準確反映市場價格變動，進而實施漲價歸公政策，避免土地投機炒作所帶來的不公平現象。
另一方面，公告地價則是政府依據土地所有權人申報地價的依據，主要影響地價稅的課徵標準。根據平均地權條例第14條規定，公告地價應每兩年重新規定一次，必要時得延長公告時間。公告地價的計算方式與公告土地現值相似，也是透過地價調查、區段地價評估以及地價評議委員會的審議後，由地政機關計算各地區土地的公告地價，並於1月1日公告。公告地價的主要作用在於作為土地所有權人申報地價時的參考，同時也是政府課徵地價稅的重要標準。依據平均地權條例第17條規定，所有已規定地價的土地，應依土地所有權人申報的地價，依法課徵地價稅，因此公告地價的高低將直接影響土地持有人的稅負負擔。
平均地權條例對於地價的規範，主要是為了確保土地價格的合理性，使土地交易、稅收與徵收補償等制度能夠有明確的基準。根據條例規定，在施行區域內，凡是尚未規定地價的土地，應該全面進行規定地價，以確立市場價格標準。不過，對於偏遠地區或尚未登記的土地，則可以由直轄市或縣（市）主管機關劃定範圍，並報請中央主管機關核定後，依照規劃分期辦理，以避免一次性處理帶來過大負擔。
此外，規定地價並非一勞永逸的制度，而是需要定期進行調整。條例明確規定，已經規定地價的土地，應該每兩年重新規定一次地價，以確保地價能夠反映市場的變化。然而，若遇到特殊情況，必要時可以適當延長重新規定地價的時間，避免頻繁變更造成市場不穩定。即便如此，重新規定地價的原則與程序仍然與最初規定地價的方式相同，確保市場價格能夠持續被監管並合理調整。
關於地價的規定與重新規定，其程序有明確的步驟。首先，直轄市或縣（市）主管機關必須分區調查最近一年內的土地買賣價格或收益價格，這是確保地價反映市場現況的基礎。接著，根據調查結果劃分地價區段，並估計各區段的地價，然後提交地價評議委員會進行評議，以確保價格的公平與合理性。評議完成後，接下來便是計算宗地單位地價，即針對每塊土地確定其具體價值，並進一步公告與開放土地所有權人申報地價，這個申報期間為30日，土地所有權人在這段期間內應該積極參與申報，確保自身權益。此外，主管機關還需要編造地價冊與總歸戶冊，將土地價格資料系統化，確保未來能夠持續追蹤與管理。
若土地所有權人在公告期間內未申報地價，則將以公告地價的80%作為該土地的申報地價，確保有一個合理的基準，避免土地價格過低影響政府稅收與交易秩序。而若所有權人在申報期間內自行申報地價，則其所申報的地價如果超過公告地價的120%，仍然會以公告地價的120%作為最終申報價格，避免出現過度膨脹的情形。同樣地，若所有權人申報的地價低於公告地價的80%，政府有權以公告地價80%作為該土地的申報價格，或是以該價格進行收購，以防止土地所有權人刻意低估地價，規避地價稅或其他可能的法律義務。
公告土地現值與公告地價在概念上有所區別，前者主要反映市場價格，作為土地交易與徵收補償的依據，而後者則偏向於稅務用途，作為地價稅課徵的基準。從實際數據來看，公告地價通常低於公告土地現值，原因在於政府為考量土地持有者的稅負壓力，會適度降低公告地價，以減少地價稅的負擔。然而，公告土地現值與公告地價的關聯性仍相當密切，因為公告地價的計算通常是以公告土地現值的一定比例來評定，這意味著當公告土地現值上升時，公告地價也可能隨之調整，進而影響地價稅的計算結果。
公告地價的計算方式涉及收益地價的概念，即土地的收益能力決定其評估價值，而公告土地現值則更多地反映市場交易價格的變動。理論上，市場地價由收益地價加上期待價值構成，因此公告地價與公告土地現值的主要區別在於數量上的不同，而非質的不同。這樣的設計，使得公告地價能夠作為穩定的稅基，而公告土地現值則能更靈活地反映市場價格的變動。
公告地價的評估程序大致如下：首先，地政機關會根據轄區內的土地交易實例進行調查，並繪製地價區段圖，以劃分不同地價區段。接著，依據區段內的交易狀況與其他影響地價的因素，如公共設施、交通發展等，來估算各區段的地價水準。這些數據再交由地價及標準地價評議委員會進行評議，並經地政機關計算後，形成各宗土地的公告地價，最後依法公告。公告地價的這套評估機制，旨在確保地價稅能夠合理徵收，並與市場價格變動保持一定的連動性。
-房地-平均地權-公告地價
(相關法條=平均地權條例第13條=平均地權條例第14條=平均地權條例第15條=平均地權條例第16條=平均地權條例第17條=平均地權條例第46條)
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