預防建商蓋屋損鄰，應該如何處理？
18 Mar, 2025
問題摘要：
當住家旁有建商施工，屋主應事先申請住宅現況鑑定，並在施工期間密切關注建商是否有違反相關施工規範。一旦發生損害，屋主可依民法相關條款請求損害賠償，並透過各種法律途徑確保自身權益不受侵害。最重要的是，儘早採取預防措施，例如鑑定、錄影、與建商留存往來記錄，確保在未來若發生爭議時，能夠有足夠的證據支持自己的主張，保障自身財產安全。
律師回答：
關於這個問題，當住家鄰近有建商進行建築施工時，屋主往往會擔心工程過程中可能對自家房屋結構造成影響，例如地基不穩、牆壁裂縫、磁磚損壞等問題。為預防後續可能發生的屋損爭議，建議屋主可以先申請住宅現況鑑定，藉此留存證據，作為未來可能請求賠償的基礎。一般來說，土木技師公會、建築師公會、結構技師公會等專業單位均有接受鑑定案件，屋主可以委請這些機構對房屋現況進行記錄與評估，若將來發生損害或疑似損害，即可比對開工前後房屋的狀況，以確認是否為鄰地施工所導致的損害。
屋主發現建商在施工前並未按照規範進行敦親睦鄰，例如未事先與鄰居溝通施工計畫、未提供必要的安全防護措施，甚至在施工過程中造成磁磚毀損卻未處理，這些行為都可能構成侵權。民法第774條規定：「土地所有人經營事業或行使其所有權，應注意防免鄰地之損害。」也就是說，建商在施工時必須採取必要措施，防止鄰近房屋受損。
此外，民法第794條明確規定：「土地所有人開掘土地或為建築時，不得因此使鄰地之地基動搖或發生危險，或使鄰地之建築物或其他工作物受其損害。」若建商未妥善處理而造成鄰房受損，屋主即有權依此條文請求損害賠償。
法律責任的歸屬部分，涉及請求權的規範基礎，究竟建商是否因民法第189條的消極規定而不負侵權行為責任，或應依民法第191條承擔中間責任，需視個案具體情況而定。若建商確實因施工不當導致鄰房受損，則建商可能依侵權行為法承擔賠償責任。此外，屋主可民法第213條請求「回復原狀」，即要求建商修復損壞部分，或者依民法第196條要求金錢賠償，若建商拒絕履行修復義務，屋主也可以自行修復後向建商請求賠償相關費用。
損害的範圍可分為積極損害與消極損害，積極損害指的是實際損失，例如房屋結構損壞、磁磚破裂、地基位移等，而消極損害則是所失利益，例如因房屋損壞而無法出租的租金損失，或必須額外租房的替代居住成本。當屋主主張損害賠償時，必須提出相應的證據，這也是為何建議屋主在施工前先行鑑定，確保在發生損害時能夠有效舉證。
當住家鄰近的建商在施工過程中，屋主往往擔心建商是否確實履行防免損害的義務。例如，建商聲稱有預留碰撞距離，但實際上只是以水泥包覆保麗龍的方式來應付規範，這樣的行為可能涉及施工瑕疵與欺瞞，若對鄰近建築物造成損害，屋主可透過專業鑑定來釐清施工行為是否符合標準，並作為日後訴訟的證據。如果施工期間已經導致房屋損害，屋主應立即蒐集相關證據，包括拍攝照片、錄影、收集證人證詞等，並可依據民法第184條（一般侵權行為）或第191條（企業經營者應負的侵權責任）向法院提起訴訟，以維護自身權益。
目前部分縣市政府已制定相關處理辦法，例如高雄市政府訂有高雄市建築工程施工損壞鄰房事件爭議調處辦法。該辦法第6條、第7條及第9條的規定，當發生建築工程損壞鄰房的情形時，主管機關將會勘查，若未涉及建築法第58條所定之公共安全疑慮，則通知監造人、起造人及承造人勘查損害狀況，並要求其採取適當措施以確保鄰房安全。監造人需於接獲通知後7日內提交安全報告書給主管機關備查。此外，若施工已導致房屋損害，起造人及承造人應主動與受損戶協商修復與賠償事宜，若雙方無法達成共識，可向主管機關申請調處，或尋求當地調解委員會的協助。若經調解仍無法達成協議，則起造人應將調解結果報主管機關備查，以確保後續處理的合法性。
在處理工程損害糾紛時，主管機關有權暫不核發與該工程有關的使用執照，直到損害賠償問題獲得適當解決。不過，若建商已經透過合法程序處理相關爭議，例如經主管機關調處兩次未果，並由起造人或承造人以受損戶名義依鑑定報告提存修復費用（並加計20%額外金額）交付法院，或雙方已取得和解書或調解書，則主管機關可依情況解除限制。此外，若起造人或承造人已委託專業鑑定機構進行鑑定，但受損戶經三次通知仍拒絕配合辦理，且受損房屋未構成公共安全危害的情況下，則建商可檢附相關證明文件向主管機關報備，避免影響後續工程驗收。
如果透過行政調處仍無法妥善解決問題，受損屋主仍可依照民法第767條第1項規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」可據此向法院起訴，請求建商停止施工或保持適當的建築安全距離。同時，民法第794條亦規定：「土地所有人開掘土地或為建築時，不得因此使鄰地之地基動搖或發生危險，或使鄰地之建築物或其他工作物受其損害。」若建商施工導致鄰地建築物受損，則屋主有權依法請求回復原狀或金錢賠償。
此外，建築技術規則建築構造編第43條之1第7款也明文規定，為避免地震時引起的變形造成鄰棟建築物間相互碰撞，建築物應留設適當間隔距離，以確保非結構體的安全。若建商未依規定預留適當距離，屋主可向主管機關舉報，要求建商依照規範調整施工計畫，確保建築安全。
受損屋主在請求賠償時，可依據民法第184條第1項前段、第2項及第191條的規定，要求建商賠償相關損害。民法第184條規定：「因故意或過失，不法侵害他人權利者，負損害賠償責任。」第191條則進一步明定：「經營業務者，對於業務上所使用之人，於執行職務中侵害他人權利者，與行為人連帶負損害賠償責任。」這表示，若建商的施工人員在執行工程時因過失導致鄰房受損，建商除須承擔直接責任外，亦須對其雇員行為所造成的損害負連帶責任。
從實務經驗來看，若屋主發現房屋在施工期間出現牆壁裂縫、地基下陷、磁磚破裂等情形，應立即進行現況蒐證，並請專業技師或結構工程師進行房屋鑑定，以確認損害的範圍及可能的成因。若鑑定結果顯示房屋受損確實與鄰地施工有關，屋主即可據此向建商提出損害賠償請求，或透過調解、仲裁等機制尋求和解。若建商拒絕承擔責任，則屋主可進一步提起民事訴訟，請求法院判令建商負擔修繕費用或賠償相應損失。
此外，屋主應注意，若發生損害後沒有立即提出請求，可能會喪失時效上的請求權。民法第197條，一般侵權行為請求權的時效為2年，自損害發生時起算，若屋主長時間未採取行動，未來可能難以主張權利。因此，當發現鄰地施工可能對自家房屋造成影響時，應盡快進行鑑定，並保留所有與施工相關的往來記錄，以便日後作為證據。
-房地-損鄰
(相關法條=建築法第58條=民法第184條=民法第189條=民法第191條=民法第196條=民法第197條=民法第767條=民法第774條=民法第794條)
瀏覽次數：11
