公共設施保留地是什麼？免徵遺產稅範圍為何？短徵稅收以取得公共設施保留地可以嗎？
18 Mar, 2025
問題摘要：
「公共設施保留地」認定範圍係指依都市計畫法第48條至第51條的立法意旨，按照都市計畫法所定的計畫擬定、變更程序，並依都市計畫法第42條規定劃設之公共設施用地，且仍留待將來由各公用事業機構、政府機關或地方自治機關（如鄉、鎮、市公所）依法取得的土地。公共設施保留地的持有者在面對政府的徵收政策時，通常有三種選擇：一是等待政府徵收，但面臨時間不確定的風險；二是直接低價出售，以確保資金回流；三是選擇捐地節稅，以減少長期的稅負壓力。政府在都市計畫的推動過程中，也透過補償機制、租稅規劃等方式，引導土地持有者做出有利於政策推動的選擇。在這樣的情境下，政府往往是最大的贏家，而土地持有者則需在政策與市場變動中，找到最符合自身利益的策略。
律師回答：
關於這個問題，公共設施保留地的認定不僅僅取決於都市計畫的劃設，更需要綜合考量該土地是否仍然留供政府未來取得、是否已被私人或團體投資開發，以及政府機關或公用事業機構是否已實際開闢但尚未正式取得土地所有權。這些因素都會影響該土地是否繼續被視為公共設施保留地，進而影響其適用的法規範與權利義務關係。
都市計畫法所稱公共設施保留地之認定標準
都市計畫法所稱的「公共設施保留地」，依據都市計畫法第48條至第51條的立法意旨，係指按照該法所定的都市計畫擬定、變更程序及第42條規定劃設之公共設施用地，並且是留待未來由公用事業機構、政府機關或鄉、鎮、市公所取得的土地。因此，只有尚未取得並且仍保留供政府或公用事業機構未來取得之土地，才能被認定為公共設施保留地。而如果該土地已經被政府或公用事業機構取得，或是劃設用途後未指定由政府或公用事業機構取得，則不屬於公共設施保留地。
此外，針對某些特定土地的認定，若經都市計畫主管機關列冊，或在都市計畫書內規定用途並且已經明確指明由私人或團體投資興建、負擔經費開闢，則這類土地雖然在用途上仍屬於公共設施用地，但並非都市計畫法第48條所稱的「公共設施保留地」。舉例來說，以下三種情況的土地雖然屬於公共設施用地，但不應被認定為公共設施保留地：（一）經依都市計畫法第30條規定，由私人或團體投資興建且主管機關核准的公共設施用地。（二）依都市計畫法第61條第2項規定，在新市區建設範圍內，由私人或團體自行負擔經費興建的公共設施用地。（三）為配合私人或團體舉辦公共設施、新市區建設、舊市區更新等實質建設事業而劃設，並且已指明由私人或團體取得及興建的公共設施用地。
然而，若某些公共設施用地已經被政府機關或公用事業機構開闢使用，但尚未依法正式取得，則根據都市計畫法的立法意旨，這類土地仍然應被視為公共設施保留地。換句話說，即使政府或公用事業機構已經在實務上使用該土地，但在法律上仍未完成徵收、購買或其他方式取得其所有權，則仍應歸類為公共設施保留地。
這樣的法律規範主要是為確保都市計畫的持續推動，以及防止未來土地使用與政策變更產生爭議。若土地仍然是公共設施保留地，那麼其持有者就無法隨意變更用途，而政府則有責任在財政許可範圍內，逐步完成徵收與規劃。反之，若土地已經脫離政府未來徵收或規劃的範圍，則土地持有者可以依照規範進行使用、開發或轉讓，而不受公共設施保留地的相關限制。
關於都市計畫法所稱「公共設施保留地」之認定疑義乙案。說明：二、都市計畫法所稱「公共設施保留地」，依都市計畫法第48條至第51條之立法意旨，係指依同法所定都市計畫擬定、變更程序及同法第42條規定劃設之公共設施用地中，留待將來各公用事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得者而言。已取得或非留供各事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得者，仍非屬公共設施保留地。三、左列經都市計畫主管機關列冊或都市計畫書規定有案之土地，為非留供各事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得之公共設施用地，應非屬都市計畫法所稱「公共設施保留地」。（一）經依都市計畫法第30條規定所訂辦法核准由私人或團體投資興辦之公共設施用地。（二）依都市計畫法第61條第2項規定，已由私人或團體於舉辦新市區建設範圍內，自行負擔經費興建之公共設施用地。（三）配合私人或團體舉辦公共設施、新市區建設、舊市區更新等實質建設事業劃設，並指明由私人或團體取得興闢之公共設施用地。四、經各公用事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所開闢使用，但尚未依法取得之公共設施用地，依前述都市計畫法之立法意旨，仍屬公共設施保留地。
(內政部87年6月30日台（87）內營字第8772176號函)
公共設施保留地因繼承而移轉者，免徵遺產稅
因此，土地所有權人名下的公共設施用地，只要是依法劃設且未被政府或公用事業機構正式取得，而仍需透過都市計畫法第48條規定之方式進行徵收或區段徵收，該土地在繼承或贈與時，即可適用都市計畫法第50條之1的免徵遺產稅規定。這項免稅優惠的適用範圍主要針對尚未被政府徵收但已劃設為公共設施用地的土地，以減輕土地所有權人在無法自由利用該土地的情況下，仍須負擔高額稅負的不公平情形。
公共設施保留地因繼承而移轉者，免徵遺產稅，係都市計畫法第50條之1所明定，該法條所稱「公共設施保留地」，依內政部87年6月30日台87內營字第8772176號函釋，「依都市計畫法第48條至第51條之立法意旨，係指依同法所定都市計畫擬定、變更程序及同法第42條規定劃設之公共設施用地中，留待將來各公用事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得者而言。……」準此，土地所有權人所有之公共設施用地，將來應由各政府、公用事業機構依都市計畫法第48條規定方式取得者，其於繼承、贈與即有都市計畫法第50條之1規定之適用。(88年08月05日台財稅第881933276號)
政府訂定此項免稅措施，主要是考量到公共設施保留地的持有者無法像一般土地所有人那樣自由使用、開發或出售該土地，而在等待政府徵收的期間，土地價值可能因計畫變更或預算限制而受影響，進而造成土地持有者的不利益。因此，透過免徵遺產稅的方式，可減輕土地所有權人在代代相傳時所需承擔的稅賦負擔，避免因稅負過重而導致繼承人無法負擔，甚至被迫低價轉讓或放棄土地。
然而，需要注意的是，若該土地已經被政府或公用事業機構正式取得，或是已經依都市計畫法的相關規定由私人或團體開發使用，那麼該土地將不再屬於「公共設施保留地」，也就無法適用都市計畫法第50條之1的免稅優惠。此外，若繼承人或受贈人未來將該土地變更用途或自行開發，則可能會喪失免徵遺產稅的資格，甚至需要補繳相關稅款。
徵收或區段徵收之公共設施保留地
因都市計畫法第49條規定「依本法徵收或區段徵收之公共設施保留地，其地價補償以徵收當期毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值為準，必要時得加成補償之。但加成最高以不超過百分之四十為限；其地上建築改良物之補償以重建價格為準。」
根據《都市計畫法》第49條的規定，政府在徵收公共設施保留地時，必須支付地價補償，該補償金額以徵收當期毗鄰非公共設施保留地的平均公告土地現值為準，且最高可加成補償40%。此外，地上建築改良物的補償則是按照重建價格計算。換句話說，政府在徵收公共設施保留地時，最高可以公告現值的140%作為補償，但這仍然可能不足以讓土地持有者感到滿意，因此許多持有者在政府正式徵收前，可能會考慮自行出售該土地，以獲得更理想的交易條件或資金回收。
除補償金額的限制外，公共設施保留地在保留期間的使用也受到影響。如果土地持有者仍繼續使用該地，並且符合自用住宅用地的條件，則地價稅稅率為2‰；如果不符合自用住宅用地條件，則統一按6‰課徵地價稅。然而，若該土地未被使用，且與使用中的土地明顯隔離，則土地持有者可以申請免繳地價稅。這樣的租稅規範在某種程度上鼓勵持有者繼續使用該土地，而非閒置，或是選擇將土地出售，以減少稅負壓力。
然而，政府在徵收公共設施保留地的過程中，通常會面臨預算限制的問題，導致許多應被徵收的土地遲遲無法完成徵收程序。由於政府無法編列足夠預算來執行大規模的土地徵收，許多公共設施保留地持有者便面臨一個抉擇：應該繼續等待政府不知何時才會徵收，還是應該趁早自行出售以獲得現金回流？以目前尚未徵收的既成道路用地為例，據估算，政府若要全面執行徵收，將需要高達新台幣三兆四千多億元的經費，這對政府而言是一筆難以負擔的龐大開銷。因此，許多土地持有者選擇不再等待政府徵收，而是選擇直接低價出售，將土地轉為可動用的資金。
此外，政府也透過稅制的設計，間接鼓勵土地持有者捐贈土地以獲得節稅優惠。例如，持有者若選擇將公共設施保留地捐贈給政府，不僅能夠減少未來的地價稅負擔，還可能獲得特定的租稅減免或優惠。這樣的政策設計，使得政府成為最大的受益者，因為土地持有者在權衡稅負與資金調度後，往往選擇捐地節稅，而政府則能以較低的成本取得這些公共設施用地，進一步推動都市計畫的發展。
然而，這種透過租稅規劃來處理公共設施保留地的方式，也存在一定的政策風險。若未來政府調整相關法規，降低加成補償比例，或是修改捐地節稅的優惠條件，那麼目前的租稅規劃策略可能就會失去吸引力，進而影響土地持有者的決策。因此，對於公共設施保留地的持有者來說，短期內政府的政策變動風險雖然不高，但仍應謹慎評估，避免因政策調整而影響自身權益。
-房地-建築法規
(相關法條=都市計畫法第49條)
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