房屋起造人不等於所有權人？
18 Mar, 2025
問題摘要：
雖然在建造執照上登記為起造人，但若起造人未實際出資興建房屋，那麼該房屋的所有權便不會歸屬於起造人，而是由真正的出資人，即建商享有。起造人的繼承人若要主張該房屋屬於起造人的遺產，則需提出具體證據證明起造人有實際出資興建房屋，否則法院將認定該房屋為建商的資產，而不屬於起造人的遺產。這也提醒所有與建商合作開發的土地所有人，務必在簽約時詳細規劃產權登記方式，避免未來產生爭議。
律師回答：
關於這個問題，房屋起造人是否等於所有權人一直是房地產與法律實務中常見的爭議，尤其當房屋興建過程中涉及合作開發、資金來源不同或未完成產權登記時，更容易引發所有權認定的問題。某起造人提供土地給建商興建連棟透天住宅，雙方約定以起造人作為建物起造人，而由建商負擔全部營建費用，待完工售出後，依約分配利潤。然而，在房屋尚未完工、但已達遮風避雨程度時，起造人卻不幸去世，此時，該興建中的透天建物是否屬於起造人的遺產，便成為法律上需要釐清的問題。
在建築法規與司法實務中，「起造人」與「房屋所有權人」的概念經常被混淆，但實際上兩者並不必然相同。根據《建築法》第12條第一項規定，「本法所稱建築物之起造人，為建造該建築物之申請人」，這意味著起造人僅是向主管機關申請建造執照的人，負責履行建築法所規定的義務與責任，而非自動取得房屋所有權。換言之，起造人只是行政法上的概念，主要涉及政府對建築行為的管理，並不影響房屋所有權的歸屬。
「房屋之原始取得，係指出資建築房屋，不基於他人既存權利，而獨立取得房屋所有權而言，並不以登記為生效要件。」
即房屋的所有權並非因為登記為起造人而當然取得，而是應該回歸到「出資建造」的事實。換句話說，即便某人名義上為建築執照上的起造人，但如果其實際上未曾投入資金興建該建築物，則他無法主張自己是房屋的所有權人。
最高法院89年度台上字第1480號民事判決：「。而房屋之原始取得，係指出資建築房屋，不基於他人既存權利，而獨立取得房屋所有權而言，並不以登記為生效要件。」
「主管機關核發建造執照所載之起造人，僅為聲請核發建造執照之人而已，未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，非謂建造執照所載之起造人，必為興建建物而原始取得其所有權之人。」
建造執照上的起造人並不必然享有房屋所有權，只有真正出資建造房屋的人，才被認定為該房屋的原始取得人。因此，在建物所有權未完成正式登記前，法院會根據出資證據來判斷誰才是真正的房屋所有權人，而不會單純依據建造執照上的登記來決定產權歸屬。
最高法院96年度台上字第2851號民事判決：「……按主管機關核發建造執照所載之起造人，僅為聲請核發建造執照之人而已，未辦理建物第一次所有權以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，非謂建造執照所載之起造人，必為興建建物而原始取得其所有權之人。」
原始取得房屋所有權之人，為出資建築之人，而非起造人
主管機關核發建造執照所載之起造人，僅為聲請核發建造執照之人而已，未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，非謂建造執照所載之起造人，必為興建建物而原始取得其所有權之人。
換句話說，政府機關在建造執照上所記載的起造人，只是負責申請建造許可的名義人，並不必然等於該建物的所有權人。在房屋尚未辦理所有權登記前，真正享有房屋所有權的是出資建造的人，而非登記為起造人的人。
最高法院96年度台上字第2851號民事判決：「主管機關核發建造執照所載之起造人，僅為聲請核發建造執照之人而已，未辦理建物第一次所有權以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，非謂建造執照所載之起造人，必為興建建物而原始取得其所有權之人。適用最高法院四十八年台上字第一四五七號判例，除房屋與土地須同屬一人外，尚須以房屋具有相當之價值為必要，否則非但有害基地之利用，對社會經濟亦屬無益。」
「房屋之原始取得，係指出資建築房屋，不基於他人既存權利而獨立取得房屋所有權而言，與該房屋行政上起造人名義之誰屬無關。當事人就大樓之興建，倘確未依約出資，無從原始取得建物專用與共用部分之所有權。」這表示，擁有房屋所有權的關鍵在於是否實際出資建築，而非僅僅名列建造執照的起造人。
最高法院107年度台上字第1437號：「房屋之原始取得，係指出資建築房屋，不基於他人既存權利而獨立取得房屋所有權而言，與該房屋行政上起造人名義之誰屬無關。當事人就大樓之興建，倘確未依約出資，無從原始取得建物專用與共用部分之所有權。故法院對當事人保有房屋之原始起造權利為何，應予說明，不得遽認已因原始起造而取得房屋之所有權。」
由以上法院實務見解可知，起造人或納稅義務人只是公法上行政管制措施，並非私法上所有權實際擁有者之同義詞。在房屋辦妥保存登記前，起造人固然可以作為推認為出資者之佐證之一，但仍應審究出資興建之人是否亦為起造人？若兩者相異，則應認定出資建築房屋之人，才是房屋的所有權人。
「起造人」或「納稅義務人」這些行政法上的身份，僅僅是政府在公法上為了建築管理或稅務徵收所做的登記，並不影響房屋所有權的歸屬。因此，在房屋尚未完成產權登記前，起造人的身分雖然可以作為推測出資者的一項依據，但最終仍須審查實際出資興建的人是否與起造人相同。如果兩者不同，那麼房屋的真正所有權人應當是出資建造的人，而非單純登記為起造人的人。
在實際案例中，這類糾紛經常發生。例如，A與B合作興建房屋，A提供土地，B負責出資建造，雙方約定未來建物完工後按比例分配房屋，但因某些原因，建造執照上僅登記A為起造人。若B日後想要主張部分房屋的所有權，A卻拒絕承認，B是否能依據法律主張權利？根據上述法院判決，B只要能提供建築費用的支付證明、施工契約、銀行匯款紀錄等證據，即可證明自己是出資建造房屋的真正所有權人，法院即會依此判定房屋所有權應屬於B，而不會因為A是起造人就直接將房屋判給A。
此外，若起造人與出資人不同，還可能衍生房屋權屬變更的問題。例如，某建設公司以自身名義申請建築執照，並擔任起造人，但實際上建築資金來自於投資人C。當建築完成後，若投資人C與建設公司發生爭議，建設公司主張自己為房屋所有權人，而投資人C則認為自己才是真正的出資者，這時法院便會依據上述原則進行審查。只要C能證明自己是資金提供者，法院仍會將房屋所有權判給C，而非建設公司，即便該建設公司為建造執照上的起造人。
若起造人確實有出資興建部分房屋，但尚未完成產權登記，在他去世後，其繼承人仍可依據出資證明、合約內容、付款紀錄等證據，主張起造人對房屋享有所有權，並請求辦理產權登記。但若證據顯示起造人僅提供土地，實際的興建費用完全由建商負擔，則起造人的遺產應僅限於該筆土地，而不包括興建中的透天建物。
此外，若雙方當初有簽訂合約約定未來的房屋分配方式，則仍應依約履行。例如，若起造人與建商約定完工後起造人取得部分房屋，但因起造人在房屋尚未完工前去世，則起造人的繼承人仍可依約主張該部分房屋所有權。但若合約中未明確約定，則法院將依據出資比例來決定房屋的歸屬。
在實務操作上，房屋所有權的歸屬往往取決於是否完成產權登記，若建造執照上的起造人與實際出資者不同，則應進一步審查財務紀錄、契約內容、付款證明等相關證據來判斷真正的所有權人。因此，在合作興建房屋時，應當事先明確約定出資比例、房屋分配方式，並確保在房屋完工後及時辦理所有權登記，以避免未來產生不必要的法律糾紛。
建築法上的「起造人」與房屋的「所有權人」是兩個不同的概念。起造人是負責申請建造執照、承擔建築相關法律責任的人，但所有權人則應回歸「出資建造」的事實，並不會因為登記為起造人而自動成為房屋所有權人。因此，在建築投資或合作開發房屋時，若雙方出資比例不同或房屋未及時完成產權登記，建議提前簽訂詳細的契約，並保留所有資金支付的證據，以確保自身的產權不受侵害。這樣才能避免日後產生所有權爭議，確保自身的法律權益。
-房地-建築法規
(相關法條=建築法第12條)
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