土地上房屋可以蓋好蓋滿？什麼是容積率、建蔽率？
18 Mar, 2025
問題摘要：
建蔽率與容積率是都市規劃中影響房屋設計、價格與生活品質的重要指標。政府透過規範這兩項指數，使得城市空間得以有效運用，避免過度開發造成環境與居住條件的惡化，並確保每棟建築物在採光、通風、安全與舒適性方面都能達到一定標準。因此，無論是購買預售屋還是中古屋，都應該考慮該區域的建蔽率與容積率，才能做出更明智的購屋決策。
律師回答：
關於這個問題，在我們買賣土地、房屋時，常會聽到兩個名詞，一個叫「建蔽率」，還有一個叫「容積率」，在買賣土地或房屋時，經常會聽到「建蔽率」與「容積率」這兩個名詞，這兩者與房屋的建築規劃及房價息息相關，因此在購買不動產時，解它們的意義至關重要。依照建築技術規則的定義，「建蔽率」指的是建築面積占基地面積的比例，而「容積率」則是基地內建築物的總樓地板面積與基地面積的比率。這樣的定義或許讓人感覺抽象，因此可以用更簡單的方式來理解。假設我們從空中俯瞰一塊土地，建蔽率就是建築物在這塊土地上所佔的面積比例，也就是房屋的「占地面積」與「土地面積」的比例關係。例如，一塊100坪的土地，若建蔽率為50%，則最多可以建築50坪的房屋，剩下的50坪則須留設空地，這些空地可能被規劃為綠地、人行步道、廣場等，以提供住戶更舒適的生活空間。而政府之所以對建蔽率做出規範，是為避免房屋建設過於密集，影響城市的通風、採光與整體環境品質。
建蔽率
建築技術規則建築設計施工編第1條第4款：「本編建築技術用語，其他各編得適用，其定義如下：……四、建蔽率：建築面積占基地面積之比率。」
容積率
建築技術規則建築設計施工編第16條：「本規則所稱容積率，指基地內建築物之容積總樓地板面積與基地面積之比。基地面積之計算包括法定騎樓面積。前項所稱容積總樓地板面積，指建築物除依本編第五十五條、第一百六十二條、第一百八十一條、第三百條及其他法令規定，不計入樓地板面積部分外，其餘各層樓地板面積之總和。」
容積率則決定建築物的總樓層面積，它代表的是基地內建築物的「總建築量」，亦即房屋的樓層總坪數。例如，同樣是100坪的土地，若容積率為200%，則總樓地板面積不得超過200坪，這表示可選擇建造兩層樓、每層100坪的建築，或者是四層樓、每層50坪的建築。因此，容積率直接影響房屋的樓層高度與總面積。政府在都市規劃時，會針對不同地區的土地使用性質，如住宅區、商業區或工業區，規定不同的建蔽率與容積率，確保城市發展能夠兼顧居住品質與公共設施需求。
由於建蔽率決定每塊土地上可建築的面積，而容積率則決定建築物的總樓地板面積，因此這兩者的組合會影響建築物的形態與價格。例如，若土地的建蔽率較低，則可建築的面積較小，通常代表該地區的房屋較為稀疏，擁有較多公共空間，如庭院、公園等，因此適合用於高端住宅，房價相對較高。反之，若建蔽率較高，則代表房屋間距較小，土地使用密度較高，適合規劃為商業用地或高密度住宅區。此外，容積率越高，代表可以建造的樓層越多，單一土地上可容納的住戶數量也會增加，因此在同樣的土地面積下，容積率高的地段通常能夠興建更多房屋，這可能會降低每戶的土地持有成本，使得房價相對較低，但住戶密度較高，也可能影響生活品質。
舉例來說，假設某塊土地面積為200坪，建蔽率為50%，容積率為200%，則該土地的建築面積上限為100坪（200 × 50% = 100），而總樓地板面積上限為400坪（200 × 200% = 400），因此最多可建四層樓，每層100坪。如果同樣是200坪的土地，容積率提升至300%，則該建築最多可興建六層樓，每層100坪，總樓地板面積達600坪。若建商希望增加樓層數並提高可出售戶數，則可降低建蔽率，例如將建蔽率從50%降至20%，這表示每層樓的最大建築面積為40坪（200 × 20% = 40），容積率為300%時，則總樓層數為15層（300% ÷ 20% = 15），這樣可以增加住戶數，但每戶的室內坪數會相對減少。
由此可見，建蔽率與容積率的組合影響房屋的樓層數量、每層面積以及住戶密度，最終影響房價與居住品質。若建蔽率低、容積率高，則房屋樓層較高，每戶面積較小，適合大量住戶入住，但可能會影響通風與採光；若建蔽率高、容積率低，則房屋面積較大，樓層較少，住戶數較少，居住品質較佳，但單戶價格通常較高。因此，在購買房屋時，除關注建案本身的設計與價格外，解建蔽率與容積率的規定，也有助於評估該房產的增值潛力與未來發展。
總結來說，建蔽率與容積率是都市規劃中影響房屋設計、價格與生活品質的重要指標。政府透過規範這兩項指數，使得城市空間得以有效運用，避免過度開發造成環境與居住條件的惡化，並確保每棟建築物在採光、通風、安全與舒適性方面都能達到一定標準。因此，無論是購買預售屋還是中古屋，都應該考慮該區域的建蔽率與容積率，才能做出更明智的購屋決策。
從上述的計算實例中，我們可以發現幾個值得深入討論的議題，這些議題與都市規劃、房地產開發以及個人購屋選擇息息相關。
首先，建蔽率是否越小代表公共空間就越大？以200坪的基地為例，若建蔽率為50%，則可建築面積為100坪，剩餘100坪作為空地，而若建蔽率降至30%，則可建築面積變為60坪，剩餘140坪可作為空地。從這個邏輯看來，似乎建蔽率越小，公共空間就會越大，但這只是理論上的情況。實際上，公共空間的大小還與基地面積有關，例如，一塊1000坪的基地，即使建蔽率高達70%，仍有300坪的空地，而這可能比某些較小基地的建案還要寬敞。因此，在選擇房屋時，除關注建蔽率，也應該確認基地面積的大小，並計算實際的可用空間，以確保居住環境符合個人需求。如果希望擁有較大的公共空間，可以選擇建蔽率較低的土地使用分區，或者尋找基地面積較大的建案，以獲得更寬敞的生活環境。
其次，為什麼要設定容積率？如果土地沒有容積率的限制，從建商的角度來看，為提高土地使用效益，建築物自然會被蓋得越高越好，從而在某些地區形成「一線天」的景象，這可能導致都市發展不均衡，增加人口密度，使得交通、公共設施、生活品質等面臨更大挑戰。此外，台灣地處地震帶，若建築物過高，則對於建築工法、技術及建材的要求更為嚴格，否則可能會影響公共安全。因此，容積率的設定不僅僅是為規範建築物的形態，更重要的是穩定土地供需、平衡城市密度，引導區域人口均衡發展，確保都市的機能與品質不會因無序發展而受到影響。因此，政府會根據不同區域的特性，為不同類型的土地設定合理的容積率，確保都市規劃符合整體發展目標。
最後，獲得獎勵容積率的好處是什麼？在現行的法規下，所有建築物都有建蔽率與容積率的上限，因此無法無限制地增加建築面積。然而，許多老舊建築因屋齡過高而存在結構安全疑慮，甚至可能面臨倒塌風險。為鼓勵民眾參與老屋重建，提高居住安全，政府針對危險建築物推出危老重建條例，並提供額外的容積獎勵。這種獎勵容積的機制允許建商在不影響原有建蔽率的情況下，增加新建築的樓層數或總樓地板面積，使得重新改建後的房屋能夠擁有更大的室內空間，進一步提升民眾參與都市更新的意願。透過這樣的方式，不僅能夠促進都市整體發展，也能提升建築物的安全性與居住品質。
無論如何，對於購屋者而言，最關心的仍然是房屋的居住舒適度，因此在購買房產前，務必先解該建案的建蔽率與容積率，並根據自己的生活需求與偏好，選擇最適合的房屋。不同的建蔽率與容積率會影響建築物的樓層高度、住戶密度、採光通風、公共設施配置等，這些因素都會直接影響居住品質。因此，在購屋時，不僅要考量價格與地段，還應該綜合評估建案的建蔽率與容積率，確保所選購的住宅符合長期居住的需求，才能真正擁有理想的居住環境。
-房地-建築法規
(相關法條=建築技術規則建築設計施工編第1條=建築技術規則建築設計施工編第16條)
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