越界建築一定會被拆嗎？

24 Feb, 2025

問題摘要：

土地所有人須於發現越界情形後「立即提出異議」，否則可能喪失請求拆除的權利。實務上，法院多會考量土地所有人是否於房屋施工過程中已知悉越界情況，如知情卻未即時提出異議，而是待房屋完工後才提出拆除請求，則法院可能認定其喪失拆屋還地的權利。但若土地所有人確實在房屋完工後才發現越界，則其仍可依法請求拆除，即使距離完工已有一段時間，亦不構成違反即時異議原則。然而，法院在審理案件時，仍會綜合考量雙方權益，並非絕對支持拆除。

律師回答：

當初這批建物在興建時，是由整排住戶共同建造，並且已經約定使用共同壁建築房屋，鄰居當時對此並未表示異議，也未提出反對，長久以來一直沿用至今。因此，依照民法第796條第1項規定，如果建築時並非因故意或重大過失而越界佔用他人土地，鄰地所有人不得請求拆除房屋。這樣的情形在舊社區的房屋建築中相當常見，尤其是1950至1960年代的都市發展時期，許多房屋並未經過現代精確測量，建造時往往是由住戶協商後共同施工，因此產生類似共同壁、牆壁微幅越界的情況。

民法第796條：

土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。

土地所有人於建築房屋時，若非出於故意或重大過失而逾越地界，鄰地所有人在知悉越界的情況下卻未立即提出異議，則不得請求移除或變更該房屋。然而，土地所有人仍應對鄰地所有人因此所受的損害支付償金。此外，在此種情況下，鄰地所有人有權請求土地所有人以相當價額購買越界部分的土地及因越界而形成的畸零地，若雙方無法協議價格，則可請求法院以判決決定價額。這是民法第796條所明定的規範，目的是在維護土地所有權的同時，也兼顧房屋建造人非故意逾越地界的情形，避免因拆除建物而造成不成比例的損害。

民法第796條之1：

土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。前條第一項但書及第二項規定，於前項情形準用之。

若土地所有人於建築房屋時逾越地界，鄰地所有人依法請求移除或變更建物，法院在審理時可斟酌公共利益及當事人雙方的權益，判定是否可以免於全部或部分的移除或變更。但若土地所有人是故意越界，則不得適用此條款，也就是說，對於故意違規者，法院仍可直接判決拆除房屋。上述規範的目的在於，在保障土地所有權的同時，對於非故意、無重大過失的房屋建造人提供一定程度的保護，特別是在拆除越界部分可能會導致整體房屋結構受到嚴重影響的情況下，法院可根據具體狀況裁量，讓建造人支付償金或直接購買越界土地，以避免不必要的拆除與社會資源浪費。

即使土地所有人依法得請求拆除房屋，法院仍可依職權審酌公共利益及當事人雙方的利益，決定是否免除全部或部分拆除責任。例如，若拆除越界部分將導致房屋結構嚴重受損甚至危及居住安全，法院可能會裁定不予拆除，而改以支付合理償金或購買越界土地的方式處理。此類規定的立法目的，在於避免因過度強調土地所有權，而導致社會財產資源的浪費與不必要的財產損失。

當法院裁定不拆除越界房屋時，可能適用以下代替效果：首先，房屋所有人應支付相應償金給土地所有人，以補償其因土地被占用所受到的損失。償金數額可依市場行情、土地價值及占用面積比例等因素計算，並由法院審酌合理金額。

其次，房屋所有人亦可選擇購買越界部分的土地及因此形成的畸零地，該價格則由雙方協議決定，若協議不成，則可請求法院判定適當價格。值得注意的是，雖然法律提供此種購買機制，但土地所有人仍保有選擇權，若其不願出售越界土地，則法院仍可能裁定拆除建築物，以維護其財產權。

不過，從法律角度來看，鄰居的土地確實被佔用是事實，因此鄰居的財產權受到影響，這是否代表鄰居完全無法獲得任何補償呢？當然不是。在這類案件中，雖然法院可能不會裁定拆除房屋，但依照民法第796條，鄰地所有人仍然可以主張補償金，或是要求房屋所有人以合理的價格購買越界部分的土地，作為彌補土地被佔用的損失。這種方式既能維護房屋結構的完整性，又能保障鄰居的財產權，不至於讓鄰居完全喪失其土地利益。

此外，從實務判例來看，如果鄰居的土地因這面牆壁的存在而形成了畸零地，即該土地已經無法獨立發揮使用效益，法院也有可能會裁定讓房屋所有人以合理價格購買該部分土地。這類補償機制在實務上相當常見，特別是在舊社區改建時，類似的共同壁爭議往往會透過協商或補償方式解決，而非訴諸拆除。畢竟，一旦拆除可能造成更嚴重的財產損失，不論是對住戶或鄰居來說，都未必是最佳的處理方式。

另一個值得注意的點是，鄰居在這麼多年來都未曾提出異議，直到近期才突然主張越界問題，這也涉及所謂的「時效」問題。根據司法實務，如果房屋已經存在超過數十年，而土地所有人一直未曾主張拆除或補償，法院可能會認為鄰居在法律上已喪失了即時主張權利的機會。換句話說，法院可能會認定鄰居當初默示接受這樣的狀況，甚至可能推定雙方之間存在某種程度上的默許或合意，因此不會輕易支持鄰居的拆除請求。

總結而言，在這起案件中，法院很可能會基於以下理由判決不拆除房屋：

房屋建造時是住戶共同興建，且鄰居當時並未反對，符合民法第796條的規定，不屬於故意或重大過失的越界。

牆壁僅越界不到10公分，拆除可能影響房屋結構安全，法院通常會考量公共利益與住戶安全，避免造成更大損失。

鄰居長期未曾主張權利，可能視為默許現狀，法院可能會認定雙方已有默示合意，不宜強制拆除。

鄰居可請求補償金或出售越界土地，而非直接拆除房屋，這樣的解決方案更為公平合理。