現行土地徵收之補償價格為何？

24 Feb, 2025

問題摘要：

採市價作為土地徵收補償標準，雖然提高了政府的徵收成本，但卻能有效降低徵收爭議，避免因補償過低而引發訴訟或社會抗爭，進而提高政府辦理公共建設的效率與公平性。這種制度的調整，兼顧了公共利益與私有財產權的保障，使得土地徵收的補償機制更具合理性與正當性。

律師回答：

關於這個問題，土地徵收條例第30條自101年9月1日施行後，土地徵收補償標準即由以公告土地現值加成補償修正為按照徵收當期之市價補償。在都市計畫內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。其市價，由直轄市、縣(市)主管機關提交地價評議委員會評定之。

須給予被徵收人合理的補償，這是土地徵收制度中的重要原則。所謂補償，我國學說與實務均認為應採取「相當補償」的方式，而非「完全補償」。相當補償的概念，是指依據當前的社會經濟狀況與一般社會通念，合理填補被徵收人因土地被徵收而產生的損失，以確保其權益不至於受到過度侵害。

司法院釋字第579號解釋：「人民之財產權應予保障，憲法第十五條定有明文。國家因公用或其他公益目的之必要，得依法徵收人民之財產，對被徵收財產之權利人而言，係為公共利益所受之特別犧牲，國家應給予合理之補償，且補償與損失必須相當。國家依法徵收土地時，對該土地之所有權人及該土地之其他財產權人均應予以合理補償，惟其補償方式，立法機關有一定之自由形成空間。」

過去的補償標準是以徵收當期的公告土地現值為基礎，並在必要時加成補償，然而這樣的計算方式曾引發許多爭議。公告土地現值往往低於實際市場交易價格，導致被徵收人的補償金額低於其土地在市場上的真正價值。因此，修法後改採「市價」作為補償標準，以更貼近市場行情，使被徵收人獲得較為合理的賠償。

然而，這裡所稱的「市價」，並非一般土地市場買賣時所討論的市價，也不是實價登錄所揭露的房地產交易價格。相反地，土地徵收補償的市價，是由直轄市或縣（市）主管機關依照法定的估價程序查估所得出的「正常交易價格」。換言之，這個價格是透過專業機構評估、考量區域發展狀況、土地利用情形、周邊土地交易資訊等因素後，所評定的一個合理補償價值。

根據土地徵收條例第30條第4項規定訂定《土地徵收補償市價查估辦法》第2條與第4條，市價查估的過程必須遵循一定的標準，包括參考近年來相似區域內的交易價格、評估土地的使用狀況及未來發展潛力，並考慮其他相關經濟因素。這樣的估價機制，主要目的是確保補償金額既能合理反映土地價值，又能兼顧政府土地徵收的可行性，不會因補償標準過高而影響公共建設計畫的推動。

針對都市計畫內的公共設施保留地，若該土地尚未被徵收，政府則應依據其周圍毗鄰非公共設施保留地的平均市價來補償地價。這樣的補償方式，旨在讓公共設施保留地的所有權人在徵收時，能夠獲得與其周邊土地相近的合理價格，而不至於因長期未開發或受限於公共設施規劃，而導致補償價格過低，不符合公平性與合理性的原則。

至於市價的評定方式，則由直轄市或縣（市）主管機關提交地價評議委員會進行評定。地價評議委員會的職責是綜合各項市場資訊，包括實際交易價格、區域發展情況、土地利用現況、土地需求與供給狀況等因素，來評估徵收土地的合理補償價值，以確保補償價格的公平性與合理性，並符合市場行情。

這樣的補償標準改革，不僅提高徵收土地的補償合理性，也有助於減少政府在土地徵收過程中的爭議與訴訟，讓徵收程序更為順利推動。同時，也讓土地所有權人在面對徵收時，不會因補償價格過低而遭受重大財產損失，維護人民的財產權益。