房子借給別人，收不回來怎麼辦？

問題摘要：

貸與人若能舉證借貸目的已經達成，或自己因不可預知的情事需要使用借用物，即可依法終止使用借貸契約並取回借出之物。此原則在實務上有廣泛應用，特別是在房屋或土地借貸的案件中，貸與人若欲收回借出之物，應先確認符合上述法律條件，並依程序進行終止契約及請求返還，以確保自身權益。

 

律師回答：

關於這個問題，借用人應於契約所約定的期限屆滿時返還借用物，若契約未訂明期限，則應於依借貸之目的使用完畢時返還。若經過相當時期，可推定借用人已使用完畢，則貸與人亦得請求返還。當借貸目的已達成且使用完畢時，借貸契約不待終止即歸於消滅，不論是否明示終止契約，法律均認定借用人應負返還義務。此外，若借用的土地涉及通行使用，且未定期限，法院在判斷借用人是否仍有使用需求時，將會考量雙方訂約時的狀態、通行原因、經過的時間以及一切相關情形，以明確借用的使用目的並判斷借用人是否已完成使用。

 

按「借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。」民法第470條第1項定有明文。

 

按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物。未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求，為民法第470條第1項所明定。借貸目的使用完畢，借貸契約不待終止，即歸消滅。又借地通行未定有期限者，法院應斟酌雙方訂約時狀態、通行原因及經過時期並一切情形，以明其使用目的暨判斷借用人使用土地是否已完畢。(最高法院109年度台上字第2407號判決)

 

針對借貸契約的履行與終止，法律的立場是基於契約當事人的合理期待與誠信原則。當借用物的使用目的已經達成，借用人即應負返還義務，否則將構成違約行為。這不僅適用於一般動產或不動產的借貸關係，也適用於土地的借用情形，尤其是涉及通行權的土地使用時，更須審酌雙方訂約時的原始意圖及現實使用狀況。例如，在土地借用通行的情形下，若借用人已經無實際使用需求，或因時間經過過久，貸與人有合理理由認為借用目的已達成，則法院亦可能判定借用人應負返還義務。

 

此外，民法第470條的規定反映借貸關係的本質，即借貸契約係以暫時性使用為目的，並非長久佔有，當借用人不再使用或應被推定已完成使用時，貸與人得請求返還。這與租賃關係有所不同，租賃契約通常有明確的租期約定，承租人享有租賃期間內的使用權，除非違約或特別規定，否則出租人不得要求提前收回。然而，借貸契約因為通常無償，且基於信任而成立，其終止時點則更多取決於借貸目的是否完成，法院在具體案件中亦會依據公平原則進行判斷。

 

法院在適用本條文時，通常會綜合考量以下幾個因素：第一，借用人是否仍有使用需求。若借用人已經搬遷、不再經營相關業務，或明顯無需繼續使用借用物，則法院較可能支持貸與人請求返還。第二，借貸的目的是否已完成，例如借用土地供親屬臨時安置，但經過多年，親屬已經另覓住所，則法院可能認定借貸目的已達成，借用人應返還土地。第三，借貸期間是否過久，若借貸關係持續多年甚至超過一般社會習慣認可的範圍，法院可能推定借貸關係應告終止，並支持貸與人的返還請求。

 

在涉及土地借用通行的案件中，法院的裁判往往需審酌借用人是否仍有通行需求，以及土地貸與人是否確實有正當理由收回土地。例如，若借用人最初借用土地作為臨時通行之用，但經過多年後，周邊交通條件已經改善，不再需要該通行路線，則法院可能認定借貸目的已經達成，借用人應返還土地。同樣地，若貸與人基於自身使用需求，合理地要求收回土地，法院亦可能認可其請求。

 

對於貸與人因不可預知之情事需要使用借用物而終止契約的認定，做詳細的闡釋。根據該判決，民法第472條第1款明確規定，貸與人若因不可預知之情事需要使用借用物，即可終止契約。所謂不可預知之情事，係指在訂立使用借貸契約後所發生的情況，而非貸與人於訂約時已經可以預見的狀況。此外，貸與人若主張自己需用借用物，僅須提出其確實有此需求的事實，即已足夠，而無須進一步證明該需求是否具有正當性或收回是否合理，這主要是因為使用借貸契約本質上屬於無償性質，不應對貸與人附加過苛的條件或限制其取回借用物的權利。

 

就貸與人因不可預知之情事需用借用物而終止契約之認定

「按貸與人因不可預知之情事需用借用物者，得終止契約，為民法第四百七十二條第一款所明定，所謂不可預知之情事，指在訂立使用借貸契約以後所發生之情事，而非訂立契約時所能預見者而言，又所謂自己需用借用物，祗需自己有需用借用物之原因事實為已足，其是否因正當事由而有收回之必要，不必深究，良因使用借貸係無償性質，不能附苛刻條件之故。」

 

這種案例尤其常見於親人、好友反目的情形。依民法規定，只要證明「使用目的已完畢」（例如借給別人開店，店已經結束營業），或是「貸與人因不可預知之情事，自己需用借用物」（例如要收回自住），即可終止使用借貸契約，收回房屋。 

(最高法院70年度台上字第182號判決)

 

由於使用借貸契約的性質是基於貸與人對借用人的善意及信任，且為無償提供使用，故貸與人原則上具有較大的契約終止自由。相較於租賃契約，租賃關係因涉及對價，法律對於出租人終止契約的條件較為嚴格，但在使用借貸的情況下，法律基於公平性與合理性考量，給予貸與人更大的彈性，使其在符合條件的情況下能夠取回借出之物，而不必長期受制於借用人。

 

這類情形在現實生活中特別常見，尤其是在親屬或朋友之間的借貸關係，當雙方關係破裂或因各自需求發生衝突時，借貸契約的終止往往成為爭議焦點。依據法律規定，貸與人可藉由兩種方式主張終止借貸關係並收回借出之物：第一，證明借用人已完成借貸目的，例如房屋借給朋友開店，若該店已經結束營業，則可認定借貸目的已完畢，貸與人即可要求返還房屋；第二，證明貸與人因不可預知之情事，自己有使用該借用物的需求，例如貸與人原本無意自住，但因經濟狀況變化或其他生活因素，確實需要收回借出之房屋作為自住用途，則可據此主張終止借貸契約並要求借用人返還。

 

此外，法院在判斷貸與人是否符合終止契約的條件時，將會審酌具體事實，例如貸與人是否確實存在無法預見且正當的使用需求，以及借用人是否已無合理理由繼續占用該物。例如，若貸與人原本無意自住，但後來因經濟困難、家庭變故或健康問題，導致需要收回借出之房屋供自己或家人居住，則法院通常會認可貸與人終止契約的請求。同樣地，若借用人已達成原訂借貸目的，例如原本借用房屋作為營業場所，但店面已結束營業，則法院亦可能認定貸與人有權終止契約並取回借出之物。

 

值得注意的是，雖然貸與人具有終止使用借貸契約的權利，但仍應依法行使，並在合理範圍內給予借用人適當的遷離或返還期限，以免構成濫用權利或違反誠信原則。此外，若貸與人與借用人之間存在額外約定，例如雙方同意借貸期間不得提前終止，則貸與人亦須受該約定約束，否則可能衍生契約責任。

 

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