是否有「買賣不破使用借貸」的概念？

24 Feb, 2025

問題摘要：

使用借貸契約的法律特性，不具備對抗第三人的效力，因此貸與人將標的物讓與後，借用人無權要求新所有權人承續使用借貸關係。基於契約自由原則，使用借貸契約的存續應由原契約當事人約定，而非當然拘束第三人，以維持法律關係的穩定性與交易的安全性。法院在判斷權利行使是否適當時，應根據正義公平的標準，確定並實現當事人之權利內容。誠信原則的適用範圍極廣，除了在使用借貸契約中發揮作用，在其他法律關係中，如租賃契約、買賣契約及共有財產處分等領域，亦同樣適用。其核心目的，即在於防止當事人濫用權利，確保法律關係的合理性，進而促進社會秩序的穩定與發展。

律師回答：

關於這個問題，許多人都知道，民法第425條規定，除了不定期租賃、未公證之五年以上租約，均有「買賣不破租賃」之適用，意即房東（出租人）在租約期間把房屋（租賃物）所有權轉給他人，承租人仍繼續享有原租約之所有權利，新屋主成為租賃契約之出租人。

「使用借貸非如租賃，無買賣不破租賃（民法第四百二十五條）規定之適用，貸與人將借用物所有權讓與他人，其借貸關係對於受讓人不能認繼續存在，亦即借貸契約仍存在於原貸與人與借用人之繼承人之間。」

不過非屋主使用房屋的態樣，除了租賃之外，也有借貸的可能，例如把房子借給親友住、把土地借給親友蓋房子等等，但民法對於使用借貸，並無「使用借貸不破租賃」之規定，若單以法條觀察，在使用借貸期間，房屋所有權移轉後，新屋主是可以命使用人離開。但這是立法者的有意排除？還是立法疏漏呢？

使用借貸契約的法律性質屬於債之關係，亦即該契約僅對契約當事人產生效力，不具物權效力，無法對抗契約外的第三人。使用借貸契約本質上為無償契約，其法律效果與租賃契約不同，因此不適用民法第425條關於租賃契約標的物受讓人應承受原租賃契約的規定。由於使用借貸與租賃契約性質有異，無法比照租賃契約的規範，故若使用借貸關係中的貸與人將標的物讓與他人，則受讓人不當然承繼原貸與人與借用人間的使用借貸關係。

無買賣不破使用租賃之規定，但法院仍須視具體個案情形決定

按使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力，且使用借貸為無償契約性質，並無如有償性質之租賃契約有民法第425條之明文規定，其契約性質既與租賃有異，自不宜任意比附援引上開規定，是使用借貸標的物之受讓人，並不當然繼受其前手（即貸與人）與借用人間之使用借貸關係。

誠信原則

使用借貸契約本質上屬於債權契約，僅對契約當事人發生法律效力，並不得據此對抗契約外之第三人。換言之，當事人雙方所訂立的使用借貸契約，並不影響第三人對該物之所有權行使權利。然而，在特定情況下，法院仍得依據個案事實，綜合考量當事人間之意思表示、交易背景、房屋與土地之實際使用情況等多種因素，來決定土地所有人是否能夠行使其所有權。若所有權人行使權利的方式，違反誠信原則，或主要目的在於損害他人利益，而非基於合理使用其財產權時，法院則得依法駁回其請求。

誠信原則作為民法上普遍適用的基本原則，旨在維持法律關係的公平與正義，防止當事人藉由行使自身權利而不當侵害他人利益。具體而言，誠信原則要求權利行使者，應在合理範圍內行使其權利，不得濫用法律所賦予之權益，以圖謀個人利益，而損及他方正當權利與社會公共利益。因此，在適用誠信原則時，應全面衡量權利人與義務人雙方的利益，並考察其行為對社會整體的影響，最終依據公平正義的標準，作出合理的法律判斷。

若綜合斟酌當事人間意思、交易情形及房屋使用土地等情狀，可認土地所有人於個案中行使所有權有違誠信原則者，借用人始得以使用借貸契約對抗該所有權人

「按使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力，不得以之對抗契約以外之第三人。於具體個案，雖非不得斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，應駁回其請求。惟所謂誠信原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法。」(最高法院107年度台上字第1677號判決)

當法院適用誠信原則時，還會考量該土地是否涉及公共利益。例如，若土地長期作為公共用途（如學校、醫療機構或宗教場所），且土地所有人長期未曾主張其所有權，而當事人亦無妨礙土地所有權人行使權利之意，則土地所有人於此時主張收回土地，可能會因影響社會公共利益，而被法院駁回其請求。法院在審酌案件時，將依據當事人各自之權利義務關係，並衡量權利行使對社會經濟之影響，綜合考量當事人行為是否符合誠信原則，以確保法律秩序的公平與穩定。

其實以這個問題來說，「租賃」是有對價的，而「借貸」是無對價的，這個基礎事實就有很大的不同，難有類推適用的空間（最高法院59年度台上字第2490號判例），所以多數見解應係認為不規定「買賣不破使用借貸」並非立法疏漏。而基於債權相對性，既然新物之所有權人和使用人沒有契約關係存在，自然可以要求使用人返還標的物。

使用借貸契約

按使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力，且使用借貸為無償契約性質，並無如有償性質之租賃契約有民法第425條之明文規定，其契約性質既與租賃有異，自不宜任意比附援引上開規定，是使用借貸標的物之受讓人，並不當然繼受其前手（即貸與人）與借用人間之使用借貸關係。(最高法院109年度台上字第1183號判決)

使用借貸契約僅屬於契約當事人間的約定，並未產生對外的物權效力，因此不影響第三人。當貸與人出賣、贈與或以其他方式轉讓標的物時，受讓人即取得完整所有權，並有權依其意願決定是否讓借用人繼續使用該物。

不過最高法院95年11月14日之95年度第16次民事庭會議並非採此說，而是保留了彈性，原則上是認為新的所有權人可以要求使用人返還標的物，但在例外情形，如果新所有權人係以加害他人為目的，或違反誠信原則或有害於公共利益，仍不得請求使用人返還，所以法院在這類案件，仍須審酌是否有上開例外情事以為判斷。