什麼是「借名登記」？如何避免不必要的風險？

問題摘要：

借名登記案件的審理方式，法院會將應慎重調查證據，並避免單憑登記名義即認定所有權人，以維護財產權的真正歸屬與司法判決的公平性。當事人若涉及借名登記，則應確保有完整的契約、金流紀錄與證人證詞，以便在發生爭議時能夠有效舉證，確保自身權益不受影響。本案的裁判結果強調，借名者若能提出充分證據證明其對財產的實際權利，則即便財產已登記於出名者名下，法院仍應依法認定真正的權利歸屬，避免因形式登記導致權益受損，進而影響當事人的財產權保障。

 

律師回答：

關於這個問題，坊間常見「借名登記」，直白的來說就是找人頭來登記為財產的所有人，這包含不動產、動產及有價證券，但這樣除了對方後來不認帳、或處分掉財產的訴訟風險很高之外，甚至可能有「法律上原本就限制由某些特定身分的人才可以買賣的財產」，如果用借名登記的方式非常可能會無效。

 

借名就是委任關係

借名登記一詞也許大家覺得陌生，但在法訴訟律實務算是常客。例如，父親將個人「不動產」（或股票或基金）借放在兒子名下或為規避奢侈稅而登記在人頭名下，基本上會成立借名登記關係。

 

除非借名登記法律關係約定內容違反強制規定、禁止規定或公序良俗屬無效外，原則上應作為一種無名契約之債權法律關係並受到承認，並依民法第529條適用關於委任之規定。足見，民法上，借名登記法律關係本身是否「有效」，將因借名登記之原因事實是否有例如契約標的不法等違反強制禁止規定等情形而受影響。

 

依民法第549條，當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。是當事人可以隨時終止借名登記契約，畢竟借名登記係指當事人約定將財產登記於他人名下，但實際的管理、使用及處分權仍由真正財產所有權人行使，出名者僅為名義上的登記人，其法律性質主要基於借名者與出名者間的信任關係。若借名契約的內容不違反法律的強制或禁止規定，亦未違反公序良俗，則其應當具備無名契約的法律效力，並可類推適用民法中關於委任契約的相關規定。因此，當借名者基於借名契約將名下不動產進行所有權移轉登記予第三人時，此行為並未違反借名契約，也不能因此認定其為無權處分，更無須先終止借名契約，方能進行財產處分。

 

民法第759-1條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。」，土地法第43條亦明文：「依本法所為之登記，有絕對效力」，依據上開規定，登記名義人雖然不是實際出錢的人，但登記卻賦予其所有權人的效力，可以為買賣、抵押等處分。借用他人名義的真正出錢者為了避免未來引發糾紛，也為了避免借名親友間因利反目成仇，在借名登記前即應白紙黑字以書面記載清楚兩者之間的法律關係、約定終止借名登記返還登記的時間或條件，亦可設定抵押權，藉此保障自己的權利。

 

民法第549條：當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。如認為受任人有不可能信任的情形，記得要隨時終止契約，並利用手上文件辦理移轉，此時可以事前取得不可撤回的授權書是事情。如果借名登記之後，登記名義人已經因為有利可圖而出售不動產，借名登記視同委任契約，適用民法委任的相關規定，實際出資者可以依據民法第544條：「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責」之規定，向登記名義人請求賠償。

 

從法律適用角度來看，借名登記雖然未被民法明文規範，但基於契約自由原則及信任關係所形成的約定，在不違反強制性法律或公序良俗的前提下，應被視為合法有效，並可類推適用委任契約的規範。換言之，借名登記的財產雖然在法律登記上屬於出名者，但若能證明借名關係的存在，則真正的財產權利仍應歸屬於借名者，並由借名者享有處分權，法院在審理此類案件時，不應僅以不動產登記為唯一標準，而應全面考量當事人之間的法律關係、財產出資情況及實際管理使用狀況，以確保財產權利的正確歸屬。

 

為何會常發生爭議？

因為所謂借名登記，常常沒有白紙黑字，僅憑一時信任，所以到最後在法院發生爭議時，雙方就會爭執這是「借名」還是「贈與」。所以，取得勝訴的關鍵就在於證據的多寡。簡單講，借名登記要舉證兩件事，以房子來說，（一）要有出錢購買的實質證據（二）有約定借名登記的證據。例如：修繕房屋、繳納水電稅費、出租房屋等可以表彰所有權人的行為，即有機會說服法官把房子拿回來。

 

借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立原側重於借名者與出名者間之信任關係，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，原應賦予無名契約法律效力，並類推適用民法關於委任之相關規定

 

針對這樣的爭議，倘若因為沒有書面證據，依據我們過去的經驗，皆會建議一發現有這樣的問題趕快進行錄音蒐證，增加有利證據，最終取回應有的財產將不是難事。當然，如果你有打算將財產放在別人名下（不是贈與），那就準備個借名登記合約避免爭議。至於媒體這兩天報導資生堂這個案子，我覺得應該要從一開始轉投資這個源頭（公司投資？個人投資？金流為何？股東會？董監事會議記錄？）去釐清，也許有機會。

 

法院在處理借名登記案件時，應針對當事人提出的關鍵證據進行全面審查，而非僅以形式上的登記名義推定所有權，特別是在借名契約涉及財產處分時，更應確認借名者與出名者間是否存有具體的法律約定，以及借名者是否仍保有財產的實際支配權。

 

按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立原側重於借名者與出名者間之信任關係，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，原應賦予無名契約法律效力，並類推適用民法關於委任之相關規定。是借名者將因借名契約登記為出名者所有之不動產辦理所有權移轉登記予第三人，並未悖於借名契約，不能認為無權處分，無待於終止該借名契約。查上訴人於事實審既辯稱：系爭房地為周○濤所有而借名登記在莊○麗名下等語，並舉周○奮、周○珍前夫朱○翼、莊○麗之弟莊○清出具之聲明書、證人周○女之證述為證。果爾，倘周○濤與莊○麗間就系爭房地成立借名契約，莊○麗僅係出名者，為借名者之周○濤就所有系爭房地原得處分，則其辦理所有權移轉登記予上訴人，難謂為無權處分，無須終止借名契約。乃原審就上訴人此重要防禦方法未予詳究，或以上訴人未證明周○濤有向莊○麗終止借名契約，或以系爭房地登記於莊○麗名下即推定為其所有，而對上訴人所舉之上開人證、書證未調查審認，即為其不利之論斷，於法殊屬未合。此部分事實既屬不明，本院自無從為法律上之判斷。

（最高法院105年度台上字第2384號判決）。

 

避免風險的作法

借名登記在法律上屬於例外情況，並非一般常見的財產登記模式，其法律性質通常被視為委任契約，亦即出名人僅借出名義協助借名人完成登記，但實際的所有權、管理權與使用權仍由借名人行使。只要借名登記的契約內容不違反法律的強制規定或禁止性規定，亦未違反公序良俗，則此類契約原則上具有法律效力，並可被法院認定為有效。借名登記的常見標的包括不動產與股票等，尤其在不動產交易中，有些人因政策、貸款或稅務考量，選擇將房屋或土地登記在親友名下，但實際出資人仍為自己。

 

在這種情況下，若無完整的書面契約保障自身權益，日後可能因出名人反悔或第三方權利主張，而面臨財產無法追回的風險。因此，對於有意進行借名登記的當事人而言，應特別注意其法律風險，並透過適當的契約安排確保自身權益。例如，若借名人希望將財產保留在自己名下，則可設定抵押權、預告登記或自益信託安排，使財產在法律上仍具有保障，而非完全依賴出名人的善意。

 

由於借名登記涉及高度的信任關係，若未事先訂定明確的契約，則可能導致出名人不願歸還財產，甚至主張其為合法所有權人，因此當事人在進行借名登記時，應考慮可能的法律風險，並確保所有財產交易與資金流向均有完整紀錄，以確保日後可作為法律證據。從法律實務的角度來看，借名登記雖然在某些情境下具有合理性，但其本質上仍存在風險，若沒有妥善安排書面契約或相關擔保措施，當事人可能會因法律推定登記名義人為所有權人，而失去對財產的控制權。

 

-房地-房地借名-

 

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