已設定抵押權之土地，能否再設定地上權？

問題摘要：

所有權作為完全物權，允許權利人自由處分其財產，包括設定用益物權與擔保物權。當用益物權與擔保物權並存時，應遵循「物權效力優先原則」，已設定的抵押權不因地上權的後設定而喪失效力，抵押權人可在執行擔保權時請求排除對其擔保利益有害的地上權，以確保抵押權的價值不受侵害。因此，雖然已設定抵押權之土地仍可再設定地上權，但該地上權不得影響抵押權的行使，否則抵押權人有權透過法律途徑主張權利，以維護其擔保利益。

 

律師回答：

關於這個問題，不動產所有人在設定抵押權後，仍然可以在同一不動產上設定地上權或其他以使用收益為目的的物權，或者成立租賃關係，但這些權利的設定不得影響抵押權的效力。換言之，抵押權具有優先於其他用益物權及租賃權的地位，即便所有權人另行設定地上權或出租該不動產，抵押權仍維持其效力，不因後設定的權利而受影響。然而，若抵押權人認為這些設定影響其抵押權的行使，例如導致抵押物價值減損或影響拍賣程序，則法院得依抵押權人的申請，命令排除該權利或終止租賃關係，以確保抵押權得以正常行使。

 

所有權作為物權的典型，賦予權利人對物的全面支配權，使其在法律規範的範圍內，得以自由使用、收益及處分其所有物，因此被稱為完全物權。所有權兼具使用價值與交換價值，使用價值指的是物的實際運用，例如土地可供建築、耕作，房屋可供居住、出租，而交換價值則體現在市場交易中，所有權人可將物轉讓、出售或作為擔保進行融資。為充分發揮物的使用價值，法律允許所有權人設定用益物權，例如地上權、農育權、典權等，這些權利允許非所有權人依法使用他人之物；為發揮物的交換價值，則可設定擔保物權，如抵押權、質權等，這些權利可確保債權人對債務人提供的擔保物具有優先受償的保障，這兩者統稱為定限物權。

 

當同一物上同時存在用益物權與擔保物權時，依據「物權效力優先原則」，先成立的物權對後成立的物權具有優先效力。換言之，若物上權利之順序發生競合，則先設定之權利具有排他性，後設定之權利不得影響既有權利的效力。例如，若某土地所有權人先設定抵押權，爾後又設定地上權，則抵押權人仍保有對該土地的擔保利益，且即使土地設定了地上權，抵押權仍可優先於地上權行使，不受影響。此原則於民法第866條明文規定，確立抵押權在擔保物上所享有的優先地位，即抵押物之所有權人得自由設定其他權利，但不得影響抵押權人的既有權利。

 

基於上述原則，已設定抵押權之土地仍可再設定地上權。然而，若該地上權之設定影響抵押權的價值或行使，例如降低抵押物的市場價值或妨礙抵押權人行使拍賣權利，則抵押權人在執行抵押權時，得依法請求除去該地上權。換言之，地上權雖然能在已設定抵押權的土地上存在，但其效力仍受到抵押權的限制，若地上權的存在導致抵押物價值減損或影響抵押權人的擔保利益，抵押權人可於拍賣時請求法院排除該地上權，確保自身的權利不受影響。

 

此外，當土地已設定抵押權後，土地所有權人若欲再設定地上權，應事先取得抵押權人的同意，以避免日後發生權利衝突。例如，銀行作為抵押權人可能會要求借款人在設定地上權前須取得其同意，否則視為違約，甚至可能要求借款人提前清償貸款，以維護自身的擔保權益。因此，在實務運作上，土地所有權人如有意將土地出租或另設地上權，應先與抵押權人協商，以確保相關權利義務關係明確，避免未來的糾紛。

 

地上權與抵押權同時存在時，地上權人仍享有其應有的權利，包括使用土地、收益及處分權，但此等權利不得損及抵押權人的擔保利益，若地上權人違反此原則，可能導致抵押權人依據法律程序請求法院除去地上權。這樣的安排確保了擔保物權的效力，同時允許所有權人在一定範圍內自由設定權利，以發揮物的經濟價值。

 

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