法律上有什麼可以收回設定有地上權土地的規定？

07 Feb, 2025

問題摘要：

要求確認地上權不存在或終止地上權，需要符合法律規定的具體條件，包括地上權是否設定期限、存續期間是否超過20年、地上權的目的是否已不存在等。同時，土地所有權人需按照法律程序進行申請並明確表達意思，否則將無法成功撤銷地上權。在法律規範的框架內，法院在處理此類案件時，會平衡當事人雙方的利益，確保地上權的運作符合設立目的和法律要求，從而保障土地利用的合法性與合理性。

律師回答：

關於這個問題，要求確認地上權不存在或終止地上權，在法律上需符合特定條件，並需具備相應的證明。

地上權未設定期限的情況下，其存續期間超過20年或設立目的已經不存在時

首先，若地上權未設定期限，則當地上權的存續期間已超過20年或其設立的目的已經不存在時，可以依民法第833-1條的規定，向法院提出請求，要求確認地上權不存在或終止地上權。法院將地上權成立的目的、建築物的種類、性質及利用狀況等綜合考量，決定是否終止地上權或重新設定其存續期間。然而，如果地上權已設定使用期限且期限未到，或者地上權是永久性地上權，則地上權在法律上仍處於有效存續狀態，此時土地所有權人無法要求撤銷或塗銷地上權。

民法第833-1條：

地上權未定有期限者，存續期間逾二十年或地上權成立之目的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權。

地上權未設定期限的情況下，其存續期間超過20年或設立目的已經不存在時，當事人可請求法院裁定地上權的終止或存續期間的設定。法院在處理此類案件時，會依據地上權成立時的具體情況，包括當初的使用目的、建築物的種類及當前利用狀況，綜合判斷是否符合終止或限制存續的條件。

根據民法第833條之1規定，地上權若未設定期限，當其存續期間超過20年或設立地上權的目的已不存在時，法院可依當事人的請求，斟酌地上權的成立目的、建築物或工作物的種類、性質及利用狀況等因素，裁定地上權的存續期間或終止地上權。此規定的核心在於平衡地上權人與土地所有權人之間的權益，並確保土地能實現最大化利用效益。在具體案件中，法院需結合地上權的實際使用狀況，審慎評估是否符合法律規範的條件，進而決定地上權是否應予終止或繼續存續。

如當時約定地上權的使用方法為「以建築為目的」，而系爭土地位於風景特定區，使用分區規劃為旅館區。然而，系爭地上權自設立至今已接近30年，地上權人迄未依約定方式使用該土地，目前土地上亦無任何建築物存在。這種情形顯示，地上權人未按照地上權設立時的目的有效利用土地，導致土地資源的閒置與浪費。依民法第833條之1的精神，地上權的存續應以促進土地利用效益為核心，因此法院需對該地上權的現狀進行重新評估，考量其是否符合繼續存續的必要性。

按民法第833條之1規定，地上權未定有期限者，存續期間逾20年或地上權成立之目的已不存在時，法院得依當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權。是以，法院依上開規定，決定存續期間或准否終止地上權，自應斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，以利土地之最大利用效益。系爭地上權係於79年3月8日設定登記，不定期限，無租金，約定使用方法為「以建築為目的」，系爭土地坐落風景特定區，使用分區為旅館區，目前土地上並無建築物。系爭地上權自設定以來，已將近30年，地上權人迄未依約定方法使用系爭土地，能否謂系爭地上權無礙系爭土地之最大利用效益，毋庸予以終止，自不無研求之餘地。因此，原審遽謂系爭地上權毋庸終止，進而為A敗訴之判決，尚嫌速斷。(最高法院108年度台上字第1214號判決)

地上權的存續或終止，必須以是否實現土地的最大利用效益為依據。法院在審理此類案件時，需綜合考量地上權的成立目的、建築物或工作物的種類、利用狀況以及土地使用的實際情形，從而作出合理的裁定。

積欠地租達兩年以上的總額

此外，若地上權人違反地租支付義務，例如積欠地租達兩年以上的總額，則土地所有權人可依民法第836條的規定，向地上權人發出催告，要求其在合理期限內支付欠款。如地上權人在期限內未支付，土地所有權人有權終止地上權。但若地上權已設定抵押權，土地所有權人在終止地上權前，需將相關事實通知抵押權人。

民法第836條：

地上權人積欠地租達二年之總額，除另有習慣外，土地所有人得定相當期限催告地上權人支付地租，如地上權人於期限內不為支付，土地所有人得終止地上權。地上權經設定抵押權者，並應同時將該催告之事實通知抵押權人。

地租之約定經登記者，地上權讓與時，前地上權人積欠之地租應併同計算。受讓人就前地上權人積欠之地租，應與讓與人連帶負清償責任。

第一項終止，應向地上權人以意思表示為之。

地上權人積欠地租達二年之總額者，土地所有權人得固撤銷其地上權，然該撤銷，應向地上權人以意思表示為之，民法第八百三十六條定有明文原告僅於以存證信函通知被告至地政機關辦理塗銷地上權之登記，尚難認定是原告撤銷被告地上權之意思表示，原告既未履行此程序，其主張塗銷被告之地上權登記，自屬無據。（參臺灣宜蘭地方法院85年度訴字第169號判決）

法律對地上權撤銷程序的要求也極為嚴格。若土地所有權人希望撤銷地上權，需依民法第836條的規定，向地上權人明確表示終止地上權的意思，並進行必要的法律程序。僅以存證信函通知地上權人至地政機關辦理塗銷登記，並不足以構成合法的撤銷地上權之意思表示。原告若未履行上述程序，即主張塗銷地上權登記，將被法院認定為無據。因此，土地所有權人在撤銷地上權時，必須確保程序正當性，包括向地上權人正式表達意思並依規定進行法律申請，否則其請求可能無法獲得支持。

違反設定之目的及約定之使用方法

地上權人在違反民法第836條規定的情況下，若經土地所有權人阻止仍持續違規使用土地，土地所有權人亦可依法終止地上權。這樣的規定為土地所有權人提供明確的法律救濟途徑，確保土地的使用符合契約與法律的約定。

民法第 836-2 條：

地上權人應依設定之目的及約定之使用方法，為土地之使用收益；未約定使用方法者，應依土地之性質為之，並均應保持其得永續利用。

前項約定之使用方法，非經登記，不得對抗第三人。

民法第836-3條：

地上權人違反前條第一項規定，經土地所有人阻止而仍繼續為之者，土地所有人得終止地上權。地上權經設定抵押權者，並應同時將該阻止之事實通知抵押權人。

法院在處理地上權相關案件時，會結合當事人的主張及證據，並基於法律規範作出裁定。例如，法院會審酌地上權成立時的用途是否已經喪失意義、建築物的狀況是否符合原設立目的，從而決定地上權是否應予終止或維持。如果當事人能證明地上權的設立已不符現行需求或違反相關契約條件，法院可裁定終止地上權。