地上物滅失，地上權是否消滅？可否終止地上權？

問題摘要：

地上權的存續與地上物的有無無關。法律對地上權的設立與存續提供穩定保障，旨在確保地上權人能合法使用土地，即使地上物滅失，地上權仍然有效，地上權人可以繼續依據權利的範圍對土地進行使用或重新建造建築物。這一制度設計平衡地上權人與土地所有權人之間的利益，同時也為土地的有效利用提供法律基礎。地上物的滅失本身並不直接導致地上權的消滅，但在某些情況下，地上物的滅失可能構成地上權成立目的已不存在的事實基礎。此時，土地所有權人可以依民法第833條之1的規定，向法院請求終止地上權。然而，最終是否能成功終止，取決於法院對地上權成立目的是否已經喪失的綜合判斷。法院將考量地上權的初衷、地上物的狀況以及地上權人的使用行為，權衡土地利用效益與雙方利益，作出合理的裁定。

 

律師回答：

關於這個問題，對普通地上權的性質及存續期間的相關法律規範進行詳細闡釋。依據民法第832條的規定，普通地上權是指以在他人土地之上下建築建築物或其他工作物為目的而使用該土地的權利。地上權人因設定地上權而獲得優先於土地所有權人的土地使用權，這種權利在性質上屬於定限物權或限制物權，對土地所有權產生一定限制。

 

根據民法第841條的規定，地上權不因建築物或其他工作物的滅失而消滅。這一條文明確指出，地上權的存續並不依賴地上物的存在或狀態，即使建築物或工作物因自然災害、意外事故或其他原因滅失，地上權仍然具有法律效力。因此，地上物滅失並不會影響地上權的存續，地上權人仍然擁有對該土地的使用權，可以重建建築物或工作物，繼續行使其權利。

 

民法第841條：「地上權不因建築物或其他工作物之滅失而消滅。」

民法第832條：「稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。」

民法第841條之1：「稱區分地上權者，謂以在他人土地上下之一定空間範圍內設定之地上權。」

 

普通地上權和區分地上權是兩種不同形式的地上權，對地上權存續的影響也需結合其具體特性加以考量。民法第832條規定，普通地上權是指以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用土地的權利，其效力範圍涵蓋設定土地的上下空間，與土地所有權效力一致。而民法第841條之1規定的區分地上權則是指在他人土地上下的一定空間範圍內設定的地上權，其效力僅限於特定的立體空間部分，並不及於整個土地的上下範圍。因此，普通地上權與區分地上權的主要區別在於其效力範圍的完整性與局限性，但這並不影響兩者在地上物滅失情況下的存續效力。

 

建築物或工作物的有無，與地上權的存續並無直接關係。地上權的設立不以地上物的存在為必要，即便在土地上尚未建造任何建築物或工作物，地上權仍然可以成立且持續有效。同樣地，若建築物或工作物滅失，地上權人依然享有對土地的使用權，並可在法律允許的範圍內進行重建或其他合法利用。

 

臺灣新北地方法院108年度訴字第227號民事判決：「至於地上工作物或建築物之有無，與地上權之存續無關，工作物存在後，固可設定地上權，縱無工作物之存在，亦無礙於地上權之成立，且依民法第841 條之規定，建築物或工作物滅失後，地上權亦不因此而消滅」。

 

普通地上權的效力範圍包括整個設定土地的上下空間，與土地所有權效力一致；而區分地上權的效力則僅限於特定的上下空間範圍，與土地所有權的全部效力不同。這一差異雖影響地上權的使用範圍，但對地上權的存續效力並無影響，即地上物的滅失不會導致普通地上權或區分地上權的消滅。

 

臺灣臺南地方法院111年度訴字第620號民事判決：「復按民法第841條之1規定之區分地上權，係指在土地之上下一定空間範圍內所設定之地上權而言，其與普通地上權主要不同處，乃在設定者為普通地上權時，於設定面積內，其上下效力所及之範圍，與該設定面積內之土地所有權相同；而設定者為區分地上權時，於設定面積內，其上下所及效力之範圍，非為該面積內之土地所有權之全部，僅為其中一空間部分。簡言之，普通地上權之上下範圍與所有權同，區分地上權之上下範圍只有所有權之一部分，兩者之範圍皆不超過所有權之範圍。」

 

民法第833條之1：「地上權未定有期限者，存續期間逾二十年或地上權成立之目的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權。」

 

當地上權未設定期限時

地上物的滅失是否可以作為請求終止地上權的理由，需視具體情況而定，並結合民法第833條之1的規定進行分析。地上權若未設定期限，當其存續期間超過20年或地上權成立之目的已不存在時，當事人得向法院請求終止地上權。

 

當地上權未設定期限時，可能會導致土地所有權人的權利受到無限期限制，甚至達到近似剝奪所有權人對土地支配權的程度。這種情況明顯不妥，因此民法於99年2月3日修正增訂第833條之1，規定未定期限的地上權在存續期間超過20年後，土地所有權人或地上權人均可向法院提出請求，要求法院根據地上權的成立目的、建築物或工作物的種類、性質及利用狀況，裁定地上權的存續期間或終止地上權。

 

地上物的滅失是否構成「地上權成立目的已不存在」的情形，將成為法院判斷是否可終止地上權的關鍵。普通地上權是以在他人土地之上下建築建築物或其他工作物為目的而使用土地的權利，這一點在民法第832條中有明確規定，而民法第841條則進一步指出地上權不因建築物或其他工作物的滅失而消滅，這意味著地上物的存在並非地上權存續的必要條件，即便地上物因意外或其他原因滅失，地上權仍然具有法律效力，地上權人仍享有使用該土地的權利。

 

若地上物滅失後，地上權人未依約定用途重建或再利用土地，可能構成地上權成立目的已不存在的情況，例如地上權的目的為興建特定用途的建築物，而地上物滅失後地上權人未有任何重建行為，且無意繼續利用土地，此時可視為地上權已失去存在的實際意義。土地所有權人可在此基礎上依民法第833條之1向法院提出請求，法院將綜合考量地上權的成立目的、建築物的種類、性質及利用狀況等因素，審酌地上權是否達成其設立的初衷以及是否已成為土地利用效益的阻礙，進而決定是否終止地上權。

 

臺灣高等法院107年度重上字第356號民事判決：「按稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權，民法第832條定有明文，地上權人依設定目的有優先於所有權人之使用土地權利，因而對土地所有權發生限制之作用，核屬定限物權或限制物權之一種，倘地上權未定有期限，致所有權無限期受到限制，已臻剝奪所有權人對於所有物支配權能之程度，顯非妥適，因此，我國民法於99年2月3日公布增訂第833條之1……之規定，其立法目的即考量地上權雖未定有期限，但非有相當之存續期間，難達土地利用之目的，不足以發揮地上權之社會機能。又因科技進步，建築物或工作物之使用年限有日漸延長趨勢，為發揮經濟效用，兼顧土地所有人與地上權人之利益，爰明定土地所有人或地上權人均得於逾20年後，請求法院斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之各種狀況而定地上權之存續期間，以資調和地上權設定目的、當事人合意內容、歷經相當期限後之情事變更、所有權人與地上權人之權益衝突等節。」

 

這項立法的目的是為解決地上權無期限設定所帶來的土地利用低效及權益衝突問題。地上權本身的設立應當具備一定的社會功能，若無期限地存續，將難以充分發揮土地的經濟效益和社會價值。同時，科技進步導致建築物或工作物的使用年限逐漸延長，這對土地利用的需求和規劃也提出更高要求。為此，民法第833條之1提供一個平衡機制，使土地所有權人與地上權人在權益衝突時能夠通過法律途徑進行調整。

 

法院在處理此類案件時，需綜合考量地上權的成立目的、當事人合意的內容以及地上權經過長期存續後所面臨的情事變更。這些因素包括建築物或工作物的狀況、經濟效用的實現程度、以及土地所有權人與地上權人之間的權益平衡等。通過這種審酌，法院得以在個案中合理確定地上權的存續期間，既保障土地所有權人的支配權，又維持地上權人的合法使用權。

 

在實務操作中，地上物滅失後地上權人是否持續使用土地將成為判斷的重點，若地上權人積極重建或維持土地的正常使用，法院通常不會認為地上權的目的已不存在，但若地上權人怠於使用土地或無意依照地上權設立時的約定目的繼續使用，法院可能裁定地上權應予終止，這樣的裁定符合法律保障土地所有權人利益及促進土地合理利用的精神。

 

雖然地上物滅失不會直接導致地上權的消滅，但當地上物滅失引發地上權的設立目的無法實現或無意再實現時，土地所有權人確實可以提出請求，要求法院審酌地上權的存續必要性並作出裁定。最終是否能終止地上權，取決於法院對地上權人使用行為及土地利用效益的綜合判斷。法院的裁定將平衡土地所有權人與地上權人之間的權益，確保地上權的存續符合其設立初衷，並兼顧社會經濟效益與土地合理利用。

 

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