成屋一屋二賣買方可要求損害賠償

21 Aug, 2025

問題摘要：

一屋二賣的法律爭議核心在於我國不動產物權變動以登記為生效要件的制度設計，買賣契約僅生債權效力，因此即使簽約在先，若未能及時完成所有權移轉登記，仍有被後手買方登記在先而喪失取得物權的風險，故買方在簽約後應立即辦理預告登記或同步送件過戶，並透過價金履約保證或信託等制度控管價金撥付時機，以確保交易安全，一旦遭遇賣方違約，則應依契約及法律規定即時採取解除、返還價金、請求損害賠償或追究刑事責任等手段，藉此最大程度保障自身權益並降低損失。

律師回答：

關於成屋或中古屋交易中所謂「一屋二賣」的法律爭議，實務上常見情形是賣方先與第一位買方簽訂買賣契約，約定一定期限內辦理所有權移轉登記，但在尚未到地政事務所辦理過戶登記前，賣方又與第二位甚至第三位買方簽訂新的買賣契約並完成所有權移轉，此時便衍生出各方權利義務與損害賠償問題。首先必須釐清的是，依我國民法關於買賣契約的性質，契約成立生效後，買方取得的是對賣方移轉所有權的請求權，屬於債權，並非直接取得不動產的物權；不動產所有權的取得必須依民法第758條規定，以向登記機關完成所有權移轉登記為生效要件，因此賣方即使已經與第一買方簽訂買賣契約，若未完成登記，賣方在法律上仍為該不動產的所有權人，形式上仍得再與他人簽約並辦理移轉，這也是為何一屋二賣在形式上並不會使後簽訂的契約當然無效。

至於究竟哪一位買方最終能取得該不動產的所有權，法律上採「登記生效」原則，即由先完成所有權移轉登記的一方取得物權，即使其簽約時間晚於他人，仍具優先效力。當賣方將所有權移轉給後手買方時，前手買方因未能取得所有權，原契約目的已不能達成，依民法第226條第1項關於給付不能的規定，有權解除契約並請求返還已支付的價金，如未明確前亦得依民法第229條催告後主張給付遲延，並依民法第216條等規定，請求因契約不履行所生的損害賠償。損害賠償範圍可包括實際已支出的仲介服務費、貸款手續費、代書費，以及因原擬出租該不動產而喪失的租金利益等間接損害，前提是須能證明該損害與賣方違約行為具有相當因果關係。

此外，若契約內已有明確約定違約金條款，買方亦可依約請求支付違約金，而無須另行證明實際損害額度，但若違約金顯然過高，法院仍得依民法第252條職權予以酌減。

另一方面，若後手買方在簽約時明知或可得而知該不動產已與他人簽訂有效買賣契約，仍與賣方締約並完成移轉登記者，前手買方除得向賣方請求損害賠償外，實務上亦可能依侵權行為規定，向後手買方請求連帶賠償，惟須舉證其主觀惡意存在。

針對一屋二賣的預防措施，實務上最常見且有效的方法包括簽約同時辦理預告登記，預告登記係依土地法第79-1條相關規定，使登記機關將買方之請求權記載於登記簿，任何後續與該不動產相關之移轉、設定負擔等行為均不得對抗該預告登記權利人，藉此確保買方能順利取得所有權。

此外，透過不動產價金履約保證制度或銀行價金信託機制，可將買賣價金由第三方保管，待賣方完成所有權移轉登記並交付房屋後才撥付價金，避免賣方在收取價金後另行將不動產出售予他人而使買方陷入求償困境。若不動產交易流程安排得當，簽約、送件登記、價金撥付皆能在同一日或極短期間內完成，可大幅降低一屋二賣風險。在發生糾紛後，買方如欲主張權利，除民事途徑外，亦可視情節考慮提出刑事告訴，若賣方在收受前手價金後惡意再出售予他人並移轉所有權，可能涉犯刑法第339條詐欺罪藉由刑事程序亦可能促使賣方儘速返還價金或賠償損害。不過刑事責任的成立須經檢察機關偵查認定，且並非所有一屋二賣案件都能符合構成要件，實務上多仍以民事請求為主。