房屋越界須拆，如何求償？

問題摘要：

房屋買賣若涉越界事實，既可構成權利瑕疵之擔保責任，亦可構成不完全給付之債務不履行，買受人得依民法第349條、第354條、第227條、第222條等相關規定，針對損害進行請求，並不因通知不及而喪失權利，特別是在出賣人有故意不告知情形時，更不適用第365條消滅時效限制。買受人應盡速蒐證，並可透過法院調解與建商、第三人協商賠償或處理方案，以確保日後權益無虞。

 

律師回答：

在房屋買賣中若發生建物部分越界至第三人土地之情形，牽涉的不僅是民法中「物之瑕疵」與「權利瑕疵」之擔保責任，也可能波及物權請求權與侵權行為的法律風險。依民法第349條規定，出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對買受人不得主張任何權利，若第三人得主張物權、地上權或其他物上負擔，即構成出賣人對於「標的物權利瑕疵」之擔保責任。

 

亦即，即便買受人取得產權並完成登記，仍無法排除第三人基於所有權或其他物權對其標的主張優先效力，此時出賣人即負有排除該等權利主張之義務，否則買受人即得依民法第354條規定，請求解除契約、減少價金或損害賠償。此外，若該等瑕疵在契約成立或標的物交付時已存在，則無論出賣人是否知悉，均應依瑕疵擔保制度處理。

 

倘若係交付後始發生者，則屬於不完全給付之債務不履行，可另以民法第227條規定主張。再者，民法第355條進一步規定，若買受人於契約成立時即知悉標的物存在瑕疵者，出賣人不負瑕疵擔保責任；若因重大過失而不知者，亦同，惟出賣人故意不告知者除外。而第356條則明文規定，買受人負有受領後從速檢查之義務，發現瑕疵應即通知出賣人，否則視為承認所受領之物。如非可即知之瑕疵，則於日後發現時仍應即時通知，否則同樣視為承認。

 

至於檢查不能發現且無法即知者，例如地基侵占、地下設施越界、建物結構之瑕疵等，實務上認為可例外延長通知期間，且不受民法第365條中「通知後六個月」及「交付後五年」消滅時效之限制，特別是在出賣人有故意不告知之情形時，更不適用該條之時效限制。

 

具體而言，若買受人購買之房屋，部分主體建築（如外牆、柱、樑）實際越界侵入鄰地，且為第三人依法請求排除侵害（例如請求拆除還地），則可謂該買賣標的物存有重大之權利瑕疵。此時，無論是否構成不完全給付，買受人皆有權依第354條主張損害賠償、減價或解除契約，並以民法第227條規定請求填補實際受損之價額，如拆除成本、遷移費用、遷讓所致價值損失等。而若該瑕疵於簽約或交屋時，買受人不知且亦難以發現，自得於第三人通知時始得認損害害，則債務不履行時效自該日起算。

 

另一方面，若鄰地權利人於建物施工或興建過程中，已明確知悉越界情形，並曾表示異議，惟出賣人或建商未予處理，甚至未告知後手買受人，其過失或故意隱匿行為構成加重責任；此時若買受人因此遭鄰地權利人請求排除侵害或拆除主體建築，則可依建商之瑕疵擔保責任主張求償，且不受通知後六個月限制，只要於物之交付後五年內主張即得維權，並不因向建商通知日逾期而失權。

 

實務上，若鄰地所有人雖無故意惡意，但主張其所有權並請求拆除越界部分，而買受人主張違反比例原則，如拆除利益極小、損害過鉅為由，得依民法第796條、第796-1條規定請求改以價金補償處理之，也屬可能途徑。法院將綜合斟酌越界面積、建物用途、對鄰地實際影響、既有利用情形與協商可能性，權衡是否應允拆除、改以賠償、或否決其請求。

 

惟若法院最終認為拆除必要，則買受人仍應先行負擔，並再向建商追償。為避免訴訟不確定風險，建議買受人可主動聲請法院調解，邀集建商及鄰地所有人共同出席協議，包括是否接受以金錢補償換取放棄還地，或由建商擔保賠償與修繕損失。

 

如建商於買賣契約或說明書中明載該部分建物屬買賣標的，且未載明或未告知其部分建築侵入他人土地之風險，即屬故意不告知權利瑕疵，買受人得依民法第354條、第349條等規定主張解除契約或損害賠償。倘若建商並未在契約中詳列越界事實，亦未於現場或相關說明文件揭露，則不應認買受人應依其「重大過失」知悉。最後，出賣人即建商之責任不僅限於契約階段，若其於施工中即知越界，卻無積極改善，於房屋所有權人取得產權後引發拆除風險，不但違反善良管理人注意義務，更可能構成侵權行為與信賴保護義務違反。買受人應收集建物配置圖、現場勘驗照片、建物登記簿及現況說明書等資料，並證明該建物已由建商列為標的物且未揭露越界風險，即可依法請求民事救濟，並保障自身財產權益。

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