房屋違建部分是否可作為買賣標的？

問題摘要：

違章建築非不得為買賣標的，但須以買受人具體知悉為前提，且其風險應由雙方於契約中明確分配。依據民法第355條之規範，若買受人因重大過失未知且出賣人未保證，則出賣人可免責，但若出賣人故意不告知，則不適用該項免責條款，買受人仍可主張權利。實務上應就個案實際狀況綜合認定雙方之責任與風險分配，以符公平正義與誠信交易原則。

 

律師回答：

在實務上違章建築是否得作為買賣標的物，關鍵並不在於其是否合法存在，而在於買受人對該違建狀況是否明知或可得而知，並與出賣人是否具體告知、是否存在故意隱匿情事有密切關聯。依違章建築處理辦法第2條規定，違章建築係指在應適用建築法規範之地區內，未經主管機關核准建造執照或使用執照之建築物。雖然違建依法不得登記所有權，亦不具備法律上「建物所有權」之正規形式，但於未遭主管機關強制拆除前，仍具有實質之經濟價值與使用功能，實務上亦常見於市面交易。

 

此種違建建物，在法律上雖非嚴格意義上具完整權利之標的，然若雙方對其存在、範圍與風險均有清楚認知與約定，則並不違反交易自由原則，也可作為買賣標的。問題在於買受人是否知悉該部分建物屬違章建築，或應以重大過失推定其應知悉此事。依民法第355條規定，若買受人於契約成立時即已知悉標的物具有物之瑕疵（包括法律上之使用限制或違章風險），出賣人即不負擔保責任；若因買受人有重大過失未能發現該瑕疵，且出賣人未為保證者，出賣人同樣得免擔保責任。但若出賣人對違章狀況為明知而故意不告知，即屬惡意隱匿，則不適用前開條文，仍須負損害賠償之責任。

 

最高法院49年台上字第2544號判決即指出：「上訴人向被上訴人購買房屋時，已知該屋有一部分在必須拆除之列，乃不向市政府預為查詢明確，難謂無重大過失，而兩造所訂買賣契約，又未有出賣人保證該房屋絕無拆除危險之記載，依民法第三百五十五條第二項規定，被上訴人自不負擔保責任，即無賠償義務可言。」

 

顯示若買受人已知或可得而知違建之情形，出賣人未為明確保證，則即便未來發生拆除等損失，亦不得主張擔保責任或請求賠償。然而實務上法院對於「知悉」之認定，並不限於買受人親自了解與承認，也可能依契約、圖說、現場使用狀況、建物位置與使用執照對照等方式，推定買受人應以其注意義務能發現該瑕疵。例如若現場明顯增建鐵皮屋、加蓋廚房、違章車庫等與核准設計圖不符之處，法院常認為買受人無從主張未發現此類可得而知之瑕疵，即難以構成出賣人之瑕疵擔保責任。

 

反之，若違建部分隱蔽性高、非專業人員難以辨識，或買賣過程中出賣人故意以合法名義表示建物完整無違建，或書面說明書中未記載違章事實，甚至明示「已合法取得使用執照」、「無拆除風險」等陳述，則即使買受人未查詢建築圖說或主管機關資料，也不得推定其有重大過失，出賣人仍須負完全揭露義務。因此，關鍵在於雙方資訊不對等之程度與是否揭露完全，並衡量買受人於契約成立時之合理信賴期待。再者，即使出賣人未負擔保責任，若其於行銷過程中有虛偽陳述、廣告誇大、明示合法卻知其為違章等行為，則亦有可能構成詐欺或違反誠信原則，使買受人得依民法第92條撤銷意思表示，或主張因不完全給付請求損害賠償。

 

另違章建物除無法辦理完整所有權登記外，亦無法作為貸款擔保品，其市場交易價值與可運用性均受限，因此買賣雙方於交易過程應善盡揭露與查證義務，否則買受人日後若因拆除、無法使用或限制轉售而受損，將涉及複雜之訴訟與歸責爭議。簡言之，違建部分得否作為買賣標的，法律並未絕對禁止，重點在於買受人是否已明確知悉違建存在，並同意承擔其法律風險。倘若出賣人已具體告知，甚至於買賣契約中列明違章狀況並取得買受人簽章確認，則未來即便主管機關處分拆除，買受人亦不得再主張出賣人負擔保責任或解約權利。但若出賣人故意隱匿、說明不實或買受人因違章情形之隱蔽性難以知悉，仍可構成擔保瑕疵責任。

 

此外，亦應注意法院實務上對於「可得而知」之標準逐漸趨於嚴格，意即即使出賣人未明示，只要客觀條件下認為買受人應注意查證、現場足以辨識等，亦可能被推論為知悉而排除責任。因此建議買受人於購買房屋時，除詳閱買賣契約條款外，並應請求交付建築使用執照、平面配置圖、建築執照核准圖說等，並親赴現場勘查與拍攝佐證，如發現增建或違章情形，應要求出賣人書面說明並記錄於契約或備忘錄中，始可避免日後權益受損無法主張。

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