住戶於購買新成屋時，建商賣方未告知公共設施屬於違法的二次施工現未遭拆除，此部分是否屬於物之瑕疵？

問題摘要：

只要公共設施為違章二次施工，即使尚未拆除，亦因具有隨時遭處分風險，構成法律瑕疵，買受人可依民法瑕疵擔保或債務不履行制度請求減價、解除或賠償，惟須注意瑕疵發現後及早通知建商，以維權利。未來若公設實際遭拆除，更可能構成契約目的重大落空或履行障礙，可主張解除契約或重大損害，故買方購屋前應詳閱使用執照、建築圖說、建商公告，購屋後亦應善盡檢查義務，一旦發現瑕疵，即應依法通知及主張，以確保自身交易利益不受損害。

 

律師回答：

在房價居高不下的台灣，民眾購屋時除了專注於專有部分（如室內坪數、樓層方位）外，公共設施的規模與品質亦成為重要考量，特別是建商常以泳池、健身房、KTV、遊戲室等公設作為銷售亮點，吸引買方購屋。然而，若此類公共設施實為違法的二次施工，即建商於取得使用執照後另行施工、變更使用、擅自隔間或占用公共區域等情形，雖暫時未遭主管機關處分或拆除，是否仍屬「物之瑕疵」？

 

在法律上自有明確標準。依民法第354條，出賣人對於買受人應負擔保責任，保證標的物在危險移轉時無滅失或減少價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵，且具保證品質者應具該品質。此處「瑕疵」之定義不限於物質缺陷，也包括法律上瑕疵與使用功能上減損，法院實務早已肯認違章建築或違法使用行為可構成法律上瑕疵。

 

換言之，即使違法增建的公設尚未被強制拆除，但因其處於違法狀態，依建築法第73條第2項及第91條第1項第1款規定，隨時有被限期拆除、處罰或斷水電的風險，其法律地位不穩定，自足以影響其交易價值與效用，已足構成「物之瑕疵」，對於買受人而言，其購買價格中所包含的公共設施使用價值亦遭削減。

 

再者，依民法第355條規定，若買受人於契約成立時明知物有瑕疵者，出賣人得免擔保責任，或買受人因重大過失而未發現者，亦不得請求擔保，惟若出賣人故意不告知者，不得主張免責。故如建商知悉其施工不符合法規，仍未揭露於契約、未於交屋說明中提示，亦未註記於使用執照或公設說明書，則難以免責。於此情形下，買受人得依民法第359條解除契約(但通常解除契約是極其例外的狀態)，或依第360條請求減少價金，亦可依不完全給付為理由主張損害賠償。

 

另民法第356條要求買受人應於交付後從速檢查，並即時通知出賣人，如屬無法即知之瑕疵，則於發現後亦應即通知，否則視為承認，惟第357條亦明定若出賣人故意不告知者，不受第356條限制。回到具體個案情境，如違建型公共設施（例如於頂樓增建泳池、於地下一樓闢設KTV或遊戲室）在交屋後未曾揭露其違建性質，且事後經買受人發現並提出異議，則可推論建商有故意不告知之情事，仍得主張其為瑕疵。

 

臺灣高等法院105年度重上字第954號民事判決對此即有明確之說明：「…按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上第1173號判例參照）。又區分所有，指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應部分有所有權；專有部分，指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，公寓大廈管理條例第3條第2款、第3款、第4款分別定有明文。而違反建築法第73條第2項規定，未經核准變更使用擅自使用建築物者，處建築物所有權人、使用人6萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除，此觀建築法第73條第2項、第91條第1項第1款規定亦明。準此，建築業者於取得使用執照後，變更使用執照所核准之建築物現況之建築行為（即俗稱二次施工），違反前揭建築法規定，有遭主管機關拆除或科以罰鍰之風險，依通常交易觀念，其物之交換價值應有所減損，自屬物之瑕疵。…」以及「…又被上訴人依約本應交付合法之建物，系爭公設係違章建築或違規使用，為兩造所不爭執，依建築法第73條第2項、第91條第1項第1款之規定，自有隨時被拆除之虞，於被拆除之後，不論系爭公設具有如何功能均將化為烏有，被上訴人自認系爭公設瑕疵補正在客觀上顯有困難（見原審卷(四)第141頁），則系爭公設當然有瑕疵，縱系爭公設迄未被拆除，亦不能驟謂系爭公設無遭拆除之虞。遑論依臺灣建築學會鑑定報告，或中華徵信不動產估價師聯合事務所（下稱中華徵信所）出具之不動產估價報告（外放，下稱中華徵信所估價報告），均認系爭公設及圍牆被拆除，對系爭房地（含附屬建物、共同使用部分）市場交易價格勢必有所減少（詳如後述），是上訴人主張系爭公設有瑕疵等語，堪以採信。…」。

 

至於若買受人已知或可得知該設施為違建，則是否仍可請求救濟，應視其知悉時點與是否重大過失為準。若於交屋前經公開資訊揭露、建商已有書面載明者，則可能排除擔保責任；但若資訊模糊、僅為口頭說明、或買受人因信賴建商所提供的合格圖說而未深入查證，則難認有重大過失。實務中，即便設施目前未被拆除，但只要存在明確拆除風險，法院即可能認其有法律瑕疵。例如「縱公設迄未被拆除，亦不能驟謂無遭拆除之虞」，並引用鑑定報告指出該瑕疵對市場價格有重大影響。值得注意的是，若日後主管機關正式命令拆除或斷水斷電，即構成不完全給付之新事實，買受人仍可據此請求履行、減價或損害賠償。

 

此等情形下，即使買受人原先未主張瑕疵擔保，仍可因交付內容與契約目的嚴重不符，援引不完全給付理論主張其權利。因此，房地產交易中若建商以違章施工增設公共設施吸引買方，卻未據實揭露其違法風險，將構成對交易安全重大侵害，買受人若無從事先知悉，於發現後即應蒐集相關憑證，如實價登錄、公設配置圖、鑑定報告、主管機關公文、拆除通知等，並及早發函通知建商，保留求償權利，並可考慮委任律師提起損害賠償或減價請求之訴。此外，實務也常見法院於價金損害評價中參酌市價下跌幅度、設施拆除後使用價值損失、買受人信賴利益等因素予以酌定，具有保護買方利益之實質效果。

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